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眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。
桃花扇底，不用看前朝往事，仅仅在楼市这两三年里，我们就看到无数的兴旺衰替。 如果评选2018年最惨的“年度炒房客”，恐怕当属“长租公寓运营商”了。 如今，这个行业正经历着雪崩前期的“裂变”，大面积的崩溃即将开始。最终，虽然长租公寓这个行业将永生，但当下这批企业中的90%将死亡或者消失，最惨的时候才刚刚开始，最惨的时候正在到来。 让我们回顾一下最近半个月来，这个行业发生的剧烈变化： 1、在今年8月之前，长租公寓都是官方支持的行业，并给予金融创新的空间，以期落实“房住不炒”和“租购同权”的理念。但事实上，从今年初以来，就不断有“长租公寓推高租金”的窃窃私语，但一直影响不大。 2、8月中旬，北京等城市房租大涨引起关注，我爱我家副总裁胡景晖向记者爆料：是长租公寓争抢市场份额，引发的这一轮上涨。随后，胡景晖被迫辞职，爆出这个行业更多的“料”。“自如”、“相寓”、“蛋壳”等长租公寓负责人，被北京官方约谈。 3、胡景晖预言，由于预收的房租被长租公寓运营商用来盲目扩张，未来这个行业会爆发P2P式的危机。话音刚落，杭州的长租公寓运营商“鼎家”发布公告称，因公司经营不善导致资金链断裂，已停止运营，涉及租户超过4000人。 4、这个周末，长租公寓行业再爆两大新闻： 第一，某公众号发布了一篇题为《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章，称阿里一位王姓员工，在2018年5月租住了位于杭州滨江区的“自如”的一间公寓，7月中旬得白血病去世，后来王先生的家人检测发现这个房间甲醛严重超标。一轮“甲醛房”的舆论风暴降临了。 第二，据“财经”报道，北京银行、建设银行、平安银行等金融机构均已暂停租房贷款业务。 种种迹象显示，“长租公寓”的“春秋时代”即将终结，未来将进入“战国时代”。而这个时代的转换，将带来大量企业的倒闭。 关于长租公寓，我手头有一份截至2018年3月的统计（58集团统计）：全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间。 “春秋时代结束”的意思是：这1200多家品牌，其中超过90%将在未来一段时间里消失，很多人的投资将血本无归，跟当初盲目投资共享单车一样。 而“战国时代来临”的意思是说：最终，能在这个领域玩下去的，必须有能力获得长期、低成本资金，以及长期、低成本的房源。其中后者更为重要。 谁能玩下去？估计是“地方政府+银行”、“地方政府+保险公司”、“大开发商+银行（或保险公司）”、“城郊集体经济大地主+银行（保险公司）”。 到目前为止，绝大多数进入长租公寓的资金，都带有盲目性，试图通过烧钱、跑马圈地，打时间差获得风投、高估值、高市场份额，然后探索盈利模式，最终在资本市场修成正果。 但风口结束了。政府和民众终于达成了共识，长租公寓如果不向下压缩成本，而只是向上攫取价值（提价），最终会摧毁城市竞争力，也会造成租金泡沫。 到目前为止，长租公寓在“春秋时代”的打法是：跟业主签署长期租约（诱以高租金），然后“卖”给租户，让租户去申请“租金贷”，运营商一次性获取1年的租金，但跟业主一般是月结或者季结。这样，就可以获得资金（时间）差，用来去跑马圈地，高价签更多房源。 这个游戏可以玩下去的前提是：拿到的房源，有相当比例可以租出去，才能在财务上获得支撑。为了让房租暴涨有合理性，长租公寓运营商一般会装修房子，配上家具家电，并在装修的时候把房间“拆细”，至少在客厅增加一间房。 但现在这个模式遭遇了“四面楚歌”： 第一，高价扩张，被政府严厉禁止； 第二，租金贷被银行收紧，走P2P和民间金融公司，显然成本太高； 第三，“白血病事件”势必让新装修的公寓几个月内无法出租，这会继续加大运营成本。 所以，没有资金优势、房源优势的普通民企，其实已经没有资格玩长租公寓的模式了。等待他们的，只有被收购兼并，或者自动退出，或者破产清算。 未来能在政府强管控下玩下去的，只有“房价成本低”、“资金成本低”的企业了。比如政府划拨、定向转让的土地，专门做成长租公寓，其成本相当于商品房的二分之一、三分之一，自然有条件长期低价；集体土地直接入市，省去了政府征地、拍卖的环节，土地成本更低。至于银行、保险的长线资金，则有资金低成本的优势。 展望未来，上述几类玩家（政府、农村集体、大开发商、银行、保险公司）排列组合出来的长租公寓运营商，才能真正长期存在，也才能抗住调控。 当然，“作坊式”的小二房东，也能玩下去；他们一直就存在，将来也会存在。至于现在的长租公寓品牌，绝大部分会消亡，他们就是2018年最惨的炒房客，只不过他们炒的是“房租”，赌的是一种新业态。 很显然，他们被市场调戏了，被自己调戏了，现在是他们买单的时候。 还是那句话：如果你生活在人口有显著增量的、高级别的中心城市，你是刚需或者改善型需求，还是尽量早买房子吧。房价短期的波动，其实不重要。你越在意短期波动，你越容易错失上车的机会，最后贪小便宜吃大亏，只能去当长租公寓的客户。
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