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传统租房模式中，房屋租金、可供租期不稳定等因素，一直都给租户造成不小困扰。图/视觉中国 租房体验差，是长期困扰租房市场发展的痛点。很多人在租房的时候，都经历过黑中介、房东随意上涨房租、提前逐客等情况。房东也有烦恼，即使收了押金，也很难避免一些糟蹋房子的不靠谱租客。 互联网金融技术和信用体系，正在试图从根本上改变传统租房模式的痛点。近期，北京、上海、深圳等8个城市的超过100万套公寓正式上线支付宝，率先试水“信用租房”模式。支付巨头中国银联也宣布加入住房租赁市场，搭建“住房租赁金融服务体系”。 与传统租房业务不同，“信用租房”模式的核心在于，每一套可租房源、每一个租客、每一个房东，以及每一个中介服务人员，都将对应一套信用评价体系。信用好的租客，能更容易租到好房子。信用好的房东，更容易提高租房成功率，也有助于租一个好价钱。信用好的从业人员，也会比其他人有更好的业绩。而信用不好，则会处处受限。 金融企业介入租房市场，会像电子商务对中国零售业带来的革命性变化一样，彻底改变传统租房市场吗？ 租房市场痛点成顽疾 15年前，王博有过一次不愉快的租房经历。 有一天，王博突然接到房东卖房通知，让王博搬家。尽管租约还没到期，但出于善意，王博只能重新找房。但王博的善意最后换来的是冰冷的教训，他事后发现，房东并没有卖房，只是把房租给了出价更高的人。 “这个行业很重要、很民生、又有很多痛，特别需要创新，而创新正是互联网公司与生俱来的基因。” 蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博说。 10月10日，在中国放心公寓联盟发布会上，支付宝宣布正式上线租房平台，推广免押金信用租房。 支付宝上线租房业务引起的社会关注度，有些超出王博的预料。 “发布会的现场都被挤爆了。”王博说，大家之所以这么感兴趣，存在几个因素：一是因为租房和很多人的生活息息相关，是对个人影响很大的民生领域。二是租赁行业的很多痛点长期存续，但没有哪家平台能够做出足够的创新，来改变行业现状。 实际上，信用租房已经在支付宝上试运营了一段时间，最初只是对上海地区开放。 在试运行的半年多时间里，王博有几个发现，提供信用免押金的房源虽然仅占房源数量的15％，但却占据了80％的成交量，证明信用租房模式非常受到用户的青睐。 出现这样的数据并不出奇，因为这种变化意味着一个用户的租房启动资金很可能节省上万元。例如一套月租3500元的公寓，如果付三押一，用户第一次付房租要支付14000元，但如果付一押零，则只需要支付3500元，至少可以节省10500元，这对于很多刚刚毕业的年轻人来说，可以大幅缓解资金压力。 另一个发现是，半年多时间里，没有严重违约事件发生，“因为免押金，租客就在房子里破坏，或者把电器搬走，这样的投诉没有发生过一起。”王博告诉《中国新闻周刊》。 此次支付宝上线租房市场，给行业带来很多全新的概念和游戏规则。比如，支付宝将结合芝麻信用积分，在上海、北京、深圳等8个城市，芝麻信用650分以上，可以申请免押金、按月交租。 另一个新的“游戏规则”是，预计在今年年底，在支付宝的租房平台上，还会形成租客、房东和从业人员的租房信用档案。爱护房源，按时交租，诚实守信等行为都有助于信用积累；挂出假房源、恶意欠租、提前清退、任意涨租等失信行为则会影响其信用评估。 纯粹互联网基因的平台，介入租房市场，并不让人意外。比如，58同城、赶集网、闲鱼等信息分类平台，早就已经上线个人租房信息平台，平台入口直接对个人房东开放。而由此带来的一个问题是，很难区分是个人发的真房源，还是中介发的假房源。不少用户吐槽，在58同城这类分类信息网站上，中介会发假的、价格低的房源吸引用户联系，用户联系后就说这个房源没了，然后带用户到处看房。这已经成了该行业泛滥的套路。 简单地把房源信息从线下搬到线上，并不能真正解决行业长期存续的顽疾。链家研究院院长杨现领对《中国新闻周刊》分析，长期看，这个行业需要的不只是一个所谓的流量平台，或者只是一个连接者的角色，“这个行业真正需要的是产品和服务的标准，以及标准的落地执行能力，如果没有这些，真正的改变就不会发生。” 在很多人看来，用互联网技术创新改造依旧传统的租房市场，是迟早的事，甚至来得有些迟了。而在王博看来，虽然大家都希望能再快一点，但实际上时机刚刚好。“中国移动支付从2014年才普及起来，开始走向线下，到现在开始无处不在。随着移动支付的演进，才有信用的不断积累，才有消费金融领域很多产品的完善。”王博坦言，如何从线上客户转向服务线下客户，需要能力的转换，需要多维度能力的积累。 信用租房看似并不复杂，但实际上需要涉及多维的互联网能力。王博解释说，“电子合同需要依赖支付宝的实名认证和支付能力；免押金和信用档案需要依靠芝麻信用的信用体系；而按月交租的背后其实是房租分期，需要依赖蚂蚁金服的金融解决方案。”王博表示，支付+信用+消费金融的这一整套多维能力，蚂蚁金服将会全面向租房行业进行开放。 
“免押月付”背后的利益平衡
支付宝租房并不直接对个人房东开放，而选择和长租公寓机构合作。 目前进驻支付宝的房源主要来自首批合作接入的长租公寓品牌——蘑菇租房，接下来将有魔方、寓见、V领地、蛋壳等近十家长租公寓品牌陆续接入支付宝。 “我们没有考虑把租房入口开放给个人房源。支付宝的租房平台，要求有品质、有服务，这些更多是B端（机构）能提供的，因此现在的模式是B2B2C。”王博解释，目前的模式是通过服务于品牌化的连锁公寓机构来触达个人用户，用户可以通过支付宝，找到品牌公寓方的房源，预约带看，继而线上签约，通过支付宝支付房租。 如果个人房源直接上传平台，再直接租给个人租户，也就是C2C模式，听上去是一个很理想的“去中介化”模式，但在实际中会带来大量的不确定性和管理难题，也很难对服务品质进行把控。 “对个人房源的管理，阿里的咸鱼做得还不错，从租客到房源都有不少亮点。”链家地产研究院院长杨现领告诉《中国新闻周刊》，从未来的趋势来看，B2C仍然是大趋势，但仍然会有一定比例的C2C，但是这一块市场应该很难独立形成平台。 不过，和机构合作的一个潜在挑战是，这种“信用租房”模式需要最大程度的平衡双方的利益诉求。 对支付宝来说，租房业务的目标在于推广“付一免押”的信用租房，积累更多租房场景下的信用数据。而对机构来说，与支付宝合作，目前最大的价值在于其作为流量入口的功能，但“付一免押”是否会影响公司现金流，从而对继续扩张房源造成影响，有待考量。 长租公寓的前期投入大，获客成本高，需要线上线下的运营相结合，在这种重模式下却需要快速跑马圈地来占领市场。高投入和不对等的规模发展，导致长租公寓普遍处于盈利薄的困境。 蛋壳公寓是一家以分散式合租公寓为核心业务的创业公司，2015年1月成立于北京，目前已经进入了北京、上海、深圳等城市，运营了超过5万套房源。 这种“分散式合租公寓”的业务模式，近年来在不少城市风生水起，最典型的是链家的“自如”公寓模式。不同于传统的房屋出租，公寓运营方从个人房东手里把房子整租下来后，对房屋进行品质化改造，再分散出租给租户，目标人群一般是都市白领。 “对公寓机构来讲，无论接入任何一个平台，大家最看重的是流量。”蛋壳公寓CEO高靖对《中国新闻周刊》表示，蛋壳公寓也即将上线支付宝平台。此前公寓运营要提高流量，必须投入高额的广告费用，而支付宝平台的引流能更快速和低成本找到优质租客。 另一方面，蛋壳愿意尝试“信用租房”的原因在于，不仅租客需要挑选有信用的房东，作为公寓运营方，也希望出租给信用好的租客，从而减少损失和管理成本。高靖表示，现在很多信用数据都来自消费，没有行为的信用数据，“而租房是最能体现行为信用的。” 住房租赁是对各方信用依赖都很高的行业，不论是租客、房东、经纪公司、招租平台，守信可以帮助行业良性发展，避免纠纷。对于出租一方来说，信用好可以提高出租率，降低管理成本，对租客来说，选择信用好的房东、经纪公司，可以避免被骗，大幅降低个人资金成本，同时按时履约，有助于个人信用的积累，未来获得更好的服务。 不过，尽管“信用租房”从长期看有利于优化运营效率，但短期来看，“免押金”和“租金月付”对现金流可能造成的影响，是公寓运营机构不得不衡量的现实问题。 “坦率地说，影响非常大。”高靖对《中国新闻周刊》坦言，中国式的公寓运营，都是公司先从房东手里把房子拿过来，面对的是分散式的存量房，房东也会收一笔押金，押金在行业内普遍存在，“说实话，租客付给我的押金，还不够我们给配的那些家具家电。一旦租客把家具电器都搬走，我们损失的不只是一个月，而是好几个月的房租。” 在杨现领看来，押金的核心是一个约束，在没有租房保险的情况下，对于双方违约，没有一个解决机制，所以才出现押金。“不解决中间的违约问题，押金就取消不了。”他对《中国新闻周刊》分析，但是对于支付宝来说，能够发挥价值的地方在于押金的管理，这一块可以有所作为，保障房东和租客的权益。 “我们可以拿出更多的房源来做免押金，但这些一般都是特定的房源，为了吸引客户，而且是部分免还是全免，要做出规定。”但高靖表示，相比押金，“房租月付”的对公司现金流影响更大。 “如果我给房东付三个月房租，但租客只给我付一个月房租，那么公司现金流很快就会花光。”高靖坦言，假设这样的话，公司不可能有任何扩张和发展，“做信用租房，也不能把自己的血都抽干。” 目前，公寓市场占整个中国租赁市场的比例不足2％，未来有巨大的成长空间。公寓市场正处于跑马圈地状态，拥有足够的现金流、不断掌握更多房源，对于公寓机构的扩张至关重要。高靖认为，“押金免多少都没问题，但是月付背后，必须有消费分期的金融解决方案，这样才能保证公寓机构的现金流为正。” 在引入消费金融的解决方案后，金融机构为租客提前垫付三个月或一年租金，而租客在支付一定利息后，“变相”地实现了房租月付。 这也是支付宝“支付+信用+消费金融”整体解决方案中的一环。王博告诉《中国新闻周刊》，按月交租的背后其实是房租分期，需要依赖蚂蚁金服的金融解决方案，通过消费金融产品和能力，就可以实现机构端照常收到3个月房租，但消费者端是按月付租金。
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