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作者 | 戴雪 编审 | 乐燕红 正在急速扩张中的中梁控股又成立了新的部门。 有消息称，中梁控股组织架构拉开，现有总部及子板块集团总部岗位需求：融资、投资、市场、客服、法务、信息化等岗位招聘进行中，而因为刚成立金融板块，中梁对基金等金融领域人才产生了较大的兴趣。 “投融资部门一直就有的，但是今年总部将这一块抓得比较紧。目前根据招聘岗位职级不同待遇不同，从总监到总经理，年薪跨度 50-200万。”一位接近中梁控股的业内人士称。 腾讯房产梳理发现，早在2016年就有媒体报道中梁控股开始探索“地产+金融”之路：成立旗下首家资本运作子公司、私募基金管理公司——梁商资本，此后市场对其诟病的关注点则更多地集中在了中梁控股“玩金融”“输血”以实现高周转的规模扩张上。 临近年末“招贤令”紧锣密鼓，中梁控股对规模的渴望昭然若揭。今年三季度中梁控股销售总额为1147亿，对于当初喊下2021年直指3000亿元的目标，此时神经紧绷的中梁控股似乎“任重道远”。 “三高”依赖症 一直以来，高负债和极度紧张的资金链是悬在中梁控股头上的一把剑。 据腾讯房产查询中梁控股公告发现，今年中梁控股公开发行的债券有3笔，且利率居高不下。今年2月，中梁控股发行2.5亿美元于2021年到期的优先票据，利率为8.75%；6月，中梁控股同样又发行了一笔2.5亿美元于2021年到期的优先票据，利率为8.75%；紧接着10月中梁控股发行2亿美元于2022年到期利率为9.5%的优先票据。高融资成本，而且都是海外短期票据，中梁控股对金钱的渴望没有太多的掩饰。 事实上，从温州起家的中梁控股一直在复制闽系房企的扩张之路，对于资金方面，中梁控股曾大量依靠信托产品和私募债形式进行融资，信托融资依赖症让中梁控股爆发了规模扩张速度，只是随着“限融令”的收紧，从2019年下半年开始，尤其是今年监管层对信托政策的收紧，都让中梁控股在信托融资的渠道方面受阻。此外，“借新还旧”的总量控制，使得中梁海外债可以腾挪的空间极为有限。 招股书曾将中梁控股信托融资的弊端展露无疑。截至2018年底，中梁有109个信托或资管计划尚未偿还，总额达到约147亿元，占到借款总额的54.5%，招股书披露的109个通过股信托融资及资产管理途径借款的项目中，利率在6.15%-18.5%之间，其中低于10%的21个，占比19.26%。 此外，梁控股对信托融资的依赖，直接导致公司销售毛利率偏低。2016到2019年，中梁控股毛利率分别为21.08%、20.39%、22.87%、23.27，远低于30%行业平均水平。居高不下的融资成本几乎吞噬了它的净利润。 此外，在负债方面，中梁控股也有一定的压力。招股书显示，2015年、2016年中梁净负债率分别是1335%、1790%，2017年、2018年陡然降至339%、58%，而从负债率来看，2016年到2019年其负债率更是居高不下，皆在90%以上。 除了高成本融资之外，中梁控股也呈现高周转、高储备的特征，有着较为强烈的“三高”依赖症。 从百余亿到过千亿，三年五倍的“黑马”让中梁控股在地产圈脱颖而出，在拿地策略和高周转模式方面模仿的更多的是碧桂园。 招股书显示，2016-2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。而据腾讯房产从中梁控股官方输出信息获知，2020年1月至9月，中梁控股累计总共拿地95宗，买地总金额约为人民币595亿元。高储备虽然在一定时间积累了有效的“粮草”，但是在去库存效果慢，尤其是在新冠疫情的大背景下也有潜在风险可能。 在周转方面，中梁控股自2016年后开始奉行“456”制度，即拿地后4个月开盘，5个月现金流回正，6个月再投资。对项目公司的要求，通常是于拿地之日起5日内完成项目规划，8日内完成标准户型设计，90日内原则上完成建设工程规划许可证申请程序，180天内便开始预售。 高周转带来的“后遗症”是全国各地维权声不断，今年衡阳中梁壹号院项目因质量问题引发维权，业主更多反映的问题是所用材质较为廉价、房屋存在漏水、开裂等，此外，就在中梁控股上市当日，江苏扬州业主进行了“集体维权”。 中梁控股似乎正在摆脱对三四线城市的依赖，中梁控股拿地策略也有强烈的变化。“目前中梁在拿地方面主要侧重向二线转移，京津冀、大湾区、长三角等城市圈都有涉及的想法。”一位业内人士表示。 市值缩水 上市一年股价难掩破发之势 为解决资金问题，中梁控股曾寄希望于上市，在招股书中，中梁控股明确写道：募资资金58.6%将用于现有物业项目开发、31.6%用于偿还部分现有信托贷款，剩余9.8%作一般营运资金用途。 只是，上市后的中梁控股股价似乎陷入了“魔咒”。上市三日破发，而上市一年股价仍维持在5港元/股上下，截至11月6日上午10点30分，中梁控股股价为5.12港元/股，最高价5.190港元/股，最低价为价5.080港元/股，相对于最终上市5.55港元/股的定价，有所下跌。 此外，中梁控股的市值也呈现缩水状态。截至11月6日10点30分，中梁控股市值为183.03亿港元，此前上市首日开盘市值为197亿港元，而根据2020年中报数据显示，中梁控股股每股收益EPS同比下降16.14%，而净资产收益率也呈现63.30%的下跌。 与市值及股价萎靡不振对冲的是，中梁控股需要解决债务压力。公开数据显示，截至6月底，中梁控股的现金及银行结余为350.21亿元，有息负债总额为528.09亿元，较去年同期的288.02亿元增长了83.35%，较去年末的401.81亿元增长了31.4%；净负债率为69.9%，较去年同期的43.5%上升了26.4个百分点，较去年末的65.6%上升了4.3个百分点。 股价表现不尽如人意，中梁控股申请IPO之路也是一波三折，从2018年年初开始筹备上市起，中梁的交表以及上市时间点都一再推延，原计划2018年8月30日交表，2019年年初登陆港交所主板，结果交表晚了约两个半月，过聆讯又等待了漫长的7个多月。 上市期间，中梁面对的最大问题是高管变动及经营财务数据问题。而在2018年，任职未超半年中梁控股CFO罗俊离职也让中梁控股颇显动荡，在2019年期间，中梁控股进行了组织架构及收缩编制调整，并经历相关高管徐亮琼、凌新宇辞任，陈红亮、李和栗、游思嘉等高管的走马上任。 上市后中梁控股的市值没有太大的起色，且现金流问题不断。半年报显示，中梁控股2020年上半年经营现金流为-78.55亿港元，投资现金流为-70.60亿港元，两项皆为负值。 就传闻中梁已成立了金融板块，该板块的成立是否与资金链紧张有关系，腾讯房产询问了企业方，截至发稿，暂未收到回复。 不过，在经历人事波折后，面对高企的负债压力，中梁控股单纯试图希望吸纳融资人才以通过多维渠道解决融资问题，中梁控股恐怕还有很长的路要走。
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