近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示，过去一年，东莞、深圳、宁波、南通、唐山等10城房价涨幅超过10%，济南、保定、廊坊、北海、肇庆、衡阳、西双版纳等10个城市跌幅超过5%。
文|凯风 楼市大分化，日益明显。 01 过去一年，哪些城市房价在涨？哪些城市下跌了？ 近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示，过去一年，东莞、深圳、宁波、南通、唐山等10城房价涨幅超过10%，济南、保定、廊坊、北海、肇庆、衡阳、西双版纳等10个城市跌幅超过5%。 这其中，涨幅最高的城市当属东莞，一年涨幅近30%，其次为深圳，涨幅也超过20%。相比而言，跌幅最大的城市为广东肇庆和贵州遵义，跌幅近10%。 值得一提的是，涨幅最高、跌幅最高的城市，均位于粤港澳大湾区。 这足以说明，即便是同一个区域，乃至同一个城市，在楼市大分化时代，都会走出截然不同的行情。 同时，在房价下跌城市里，既有以肇庆、西双版纳、北海、淄博为代表的三四线城市，也不乏以济南、贵阳、郑州、天津、石家庄、太原为代表的一二线城市。 02 从普涨到分化，楼市可谓翻天覆地。 众所周知，大水漫灌之下，房价普涨，无论是一线城市还是三四线城市，无论是中心地段还是偏远郊区，都会迎来差不多同等的涨幅，这是非常态的市场模式。 然而，一旦大水漫灌退潮，楼市分化之下，无论是城市还是区域，都将直面基本面的考验。 有城市上涨，有城市下跌，有地段长期坚挺，有地段一泻千里，这是市场规律和经济规律使然。 事实上，即便楼市分化，大多数城市跌幅都在可控范围之内。 这里说的可控，指的是只要房价不跌到首付比例，就不会产生弃房断供的金融风险。而在国内，楼市首付多数都是30%，个别三四线城市为20%。 换言之，只要房价不跌30%以上，弃房断供的风险就可以忽略不计。 同样，5%左右的跌幅，相当于正常回调，通过调整来释放迅速上涨带来的压力，从而让楼市回归常态。 03 不过，相比房价跌幅，更值得关注的是流动性。 房子一旦失去流动性，就是一堆钢筋混凝土，除了居住，没有别的价值可言。流动性，关乎投资变现能力，关乎资产的安全，没有流动性的资产，无论价格高低，都会失去最重要的价值。 根据贝壳研究院报告，全国33城二手房流动性指数排名如下： 可以看出，廊坊、济南、郑州等城市二手房流动性垫底，这些城市恰恰是楼市出现明显盘整的城市。 据每日经济新闻报道，郑州有房源挂牌一年仍未成交;廊坊二手房房价较高峰期价格腰斩，挂牌半年才能勉强低价成交…… 同时，还有一些城市虽然房价依旧坚挺，但二手房市场流动性逐步走低，陷入“有价无市”的困境。 一旦市场没有流动性，价格恐怕也难以维持。 相比而言，上海、北京均有较强的流动性。 这两大城市这一轮房价涨幅并不突出，北京相比3年前还处于下行态势，这几年的楼市调整，让这两大城市楼市的价值重新凸显，自然会带动资产流动性的提升。 9月，上海二手房成交超过3.1万套，创下近几年来新高。北京二手房成交量17259套，创下今年月度次高，环比8月增加1202套上涨7.5%，同比大涨40%。 要知道，北京的楼市调控堪称全国最严，可与长沙相提并论。北京楼市自从2017年就开始调整，三年多时间，北京房价一度下跌了10%以上，环京地区甚至回调20%乃至30%以上。 在史上最严调控之下，北京二手房流动性仍然位居前列，足可见调整之后的北京楼市已经回归正常区间，安全性安全性甚至要远远超过刚经历一场暴涨行情的一二线城市。 04 显然，北上广的房价，正是被楼市调控按住的。 深圳在加码“落户三年方能购房”之后，也走上史上最严之路。 换言之，一旦调控松绑，这些城市的房价很容易反弹。 不过，在目前房住不炒上升到“政治觉悟”高度的大背景下，收紧是常态，松绑是例外，即便要松绑，北上广深也属于最后之列。 回顾中国楼市长周期，2009-2011年的大涨之后，是长达3-4年之久的横盘，大多数城市房价不温不火。这一次楼市横盘，又会持续多久？ 可以说，如果没有大水漫灌政策的强力刺激，如果没有取消限购限贷限售等政策的齐头并进，这一次横盘就不是那么容易被逆转的。 中国楼市是典型的政策市，只有紧盯经济形势和政策变局，才能把握准大势。
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