转帖：洛阳未来房价到底会不会降。大家来讨论一下！

此文为转帖，如果您觉得是瞎说，请一笑而过欢迎大家评论

1.基本面
1）城市定位


洛阳的城市定位为中原城市群副中心城市。


2016年12月，国务院批复的《中原城市群发展规划》中指出，要进一步提升洛阳中原城市群副中心城市地位。


2017年5月，省委省政府印发的《河南省建设中原城市群实施方案》中进一步明确了提升洛阳中原城市群副中心城市地位的思路和任务。


2）经济情况


2017年GDP首次突破7000亿元，全省排名第二，城镇化率56%，全省第五。
所以说洛阳的经济基础是非常不错的，目前是河南省除了郑州最好的一个城市。


3）城市发展方向

洛阳整体向南北发展，洛龙区已发展成熟，至此向东沿河两侧发展，过去洛阳的整体发展是以洛龙区发展为主，市政的搬迁，高铁站的建立，对洛龙区产生了极大的拉动作用，而中部的西工区、老城区城市规划思路以旧城改造、旧厂改造和产业转型升级为主，拆迁成本太高，极少有开发商愿意染指。北边发展则向孟津方向延伸。周边地价低，所以目前市区内基本没有新房开发。


2、房地产市场

1）土地市场
2012年以后洛阳市土地供应由年初开始骤减；2017年地方调控深化，住宅土地供应不足，房价大幅上涨；2018年年初土地集中挂牌出让后，7月份之前有住宅用地出让，下半年多为商业用地投放。
住宅土地供应减少，意味着住宅供应少，房价上涨。另外土地供应少，也导致土地单价上涨，最终都作用在房价上。


2）库存
近三年洛阳市商品房销售面积、金额、单价逐年递增，2016--2017年增长尤为迅猛。2018依然保持较高的增长姿态，2019年才略微收敛。
洛阳商品房的库存是不断减少的，尤其是2017年最为明显，整体去化库存约12个月，市场是非常好。


3）棚改货币化
这一轮洛阳房价上涨除了土地供应减少，另外一个最重要的推手是棚改货币化。

2017年，棚改拆迁5.6万套，货币化安置2.3万套，货币化安置比例65.55%，位居河南省第二；2018年，洛阳市计划棚改区改造19个（无伊滨区项目），截止上半年棚改拆迁2.1万套，货币化安置0.2万套。
洛阳一年半时间共计2.5万套货币化安置，这是一个庞大的需求，值得注意的2017年释放2.3万套，和洛阳房价疯涨的周期是一致的。

最终的结果是洛阳各个区域房价飙升，涧西区电梯高层9000-10000元/㎡、西工区电梯高层8600-9500元/㎡、瀍河区高层8000-8500元/㎡、洛龙区9000-11000元/㎡。


3、涨？跌？

任泽平说：房价长期看人口，中期看土地，短期看金融。

洛阳这一轮房价上涨，主要因素其一是棚改货币化，其二从2012年土地供应减少，两者相互作用，房价上涨。
长期来看看，洛阳的人口流入相对较少，人口被西安和郑州分流走，中期看土地供应量有所提升，短期来看棚改货币化减少。


结论：
1、洛阳房价不会涨的像2017年那么快了，但是有些区域依旧是一房难求。
2、土地价格一直在上涨，也就是说盖房子的成本在在增加，房价怎么可能降？
3、洛阳房价稳定或者缓慢上涨。


最后还是那句话：人生最重要的不是房子，还有很多比房子更重要的东西。祝愿大家，生活美满，幸福长远！！！

写手非常不专业，洛阳GDP7000亿？连5000亿都没有，怎么做的功课？

沙发 2019-10-10 21:54 评论(0) 收起评论

评论

17年4343,18年4640，今年力争5000,

板凳 2019-10-10 23:13 评论(0) 收起评论

评论

地板 2019-10-10 23:19 评论(0) 收起评论

评论

小狗拉拉 发表于 2019-10-10 21:54
写手非常不专业，洛阳GDP7000亿？连5000亿都没有，怎么做的功课？

转帖，勿怪

5^# 2019-10-11 08:47 评论(0) 收起评论

评论