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简介：市场不确定性仍存时，中央政治局会议重申房住不炒、自然资源部强调分类供地、住建部将对城市市场预警，政策信号再为楼市注入“稳定剂”。 尽管楼市“小阳春”之声不断，但随着五一小长假落幕，假期热销效应并未如期光顾。据克而瑞监测数据，五一40个重点监测城市累计成交161万平方米，同比下降55%。各线城市成交量皆有回落，二线城市以下降68%同比跌幅居首。 自4月份以来，市场降温势头就已显现。该月全国28个重点城市整体成交2344万平方米，同、环比均降2%。 业内观点认为，当前一线和部分二线市场的阶段复苏，只是基于资金面、政策面的不确定性导致房价上涨恐慌预期不断强化，推动积压的刚需、改善类自住需求释放。恐慌需求“消耗”后市场将复归常态。 五一楼市成交遇冷 一季度以来，楼市热度持续未退。全国70城房价上涨，部分城市土拍大热，高溢价地块频频。据CRIC监测全国重点城市商品住宅供求数据，一季度多数一二线城市同、环比皆实现正增长，二线城市新开项目去化率也有回升。 但此番势头并未稳定延续，五一假期房地产市场成交遇冷。CRIC监测数据显示，一线城市成交量同比下降27%，北京、上海和广州均有不同程度的回落，北京低至1.2万平方米，同比下降75%。仅深圳市场回暖，成交量同比增长41%。 以北京为例，中原地产研究中心统计数据显示，5月1日至4日，北京新建住宅网签242套，二手房住宅网签134套。而一个月前的清明节三天假期，其新建住宅网签358套，二手房住宅3天网签141套，均高于五一假期套数。 值得注意的是，一向火热的二线城市同样“失约”。五一假期11个二线城市成交量降至历史低位，同比下降68%。合肥、长沙、青岛等市场显著转冷，成交量同比跌幅超70%，南京、成都更是下跌超80%。 即使如苏州，五一假期市场同样遇冷。4月份苏州房价、成交量双双上涨，多个板块的“地王”纪录被刷新，但五一期间其成交量同比下降16%。此外，25个三四线城市成交量同比下降43%，各城市市场显著分化。 自2018年下半年以来，随着房地产市场陷入调整期，市场惯有的小长假热销效应明显减弱。克而瑞研究认为，2019年五一假期，更多人还是选择拜访亲友、外出旅游等，而非看房、购房。多数城市项目案场实际到访量不尽如人意，成交量大幅回落也属正常现象。 “回暖”基础不牢 实际上，市场降温势头早已隐现。据克而瑞监测数据，4月全国28个重点城市整体成交2344万平方米，同、环比均降2%。其中一线城市成交面积环比降9%，同比升56%，广州、深圳均阶段性回调，环比降幅均在30%左右；二三线城市总体成交面积同、环比分别降6%和1%。 此外，据链家二手房实时交易监测数据，4月份一线城市成交出现20%~30%的环比下降。其中，北京二手房市场交易量环比下降34%。在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，4月份环比下降并非市场转冷，而是3月成交集中释放后的自发回落。 这一判断的基础是，此前北京市场升温是“升而不热”。一季度比去年四季度升温不少，但与往年年初升温并无太多不同。之所以有好转，一是调控效应进一步被消化，二是部分地方降房贷利率、调整限购等政策带来市场预期改善。 3月份以来，房地产市场“小阳春”骤现。据克而瑞数据，新房市场连续两月常规回落后，3月份商品住宅成交量迎来明显回升，整体环比上涨73%，“小阳春”行情确实显著发生。 三四线城市回调压力巨大 “随着红五月开局不佳，未来城市成交分化格局将延续更长时间。”克而瑞研究认为，一、二线城市市场需求相对充足，成交量仍可维持高位；三四线城市难言乐观，房地产市场依旧面临一定的调整压力。 具体来说，长三角部分城市如南京、杭州、合肥、苏州等经过2018年调整，市场已逐步回归理性，供应也逐步放量。加之放开落户、限购松绑等新政，对成交也有一定刺激作用，预计这类城市成交量会小幅转暖。 以福州、厦门、南宁、昆明等二线城市为典型代表，土拍市场热度居高不下，高溢价地块频出，成本驱动增强了购房者对后市预期，加之政策调控也有不同程度松绑，市场回暖在意料之中。 中部城市诸如重庆、武汉、成都、西安、郑州等因人口基数较大、城市基础配套完善，短期内市场需求依旧旺盛，热度将持续一段时间。而沈阳、大连、济南等环渤海城市因成交低迷，库存压力相对较大，后期走势不容乐观。 “从城市化总体格局看，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。”上述报告认为，三四线城市“小阳春”趋于消退，房价将稳中有降。
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