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来源：本文为徐小庆于2019年3月28日在国金总量经济闭门会议上的演讲 核心观点 1. 我承认大的宏观环境和2014 年是非常类似的，但是具体到微观层面和资产的表现层面是有差别的。 2. 房地产：我认为房地产处在一个大的下降周期，因此不看好房地产，这个观点没有变化，但是房地产会呈现一个慢熊的走势，它的特点是销售量不会在短时间内出现急剧下滑，因为市场永远存在一部分刚性需求。事实上过去一段时间，房地产的情况好于预期。
本轮与2014、2015 年的相似点 我们认为从宏观大环境来讲，现在与2014、2015 年确实是很相似的： 第一，房地产的销售开始负增长，上一轮负增长是从2014 年开始的。 第二，出口不好，经济下滑，PMI 持续下滑，去年出口有一部分是由于关税提高带来抢出口效应，现在出口也开始负增长，这与2014 年也是相似的。 第三，货币政策转向宽松，体现在两个方面，我们一般从利率和量两个角度去刻画货币政策的松紧程度，现在短端利率已经降到了历史偏低水平，最低时短端利率低于2%，现在是在2.5%左右；另外可以看到货币增速开始呈现轻微的起来的迹象。也就是无论从量还是利率的角度来讲，货币政策是在往宽松的方向走。
房地产 去年开工之后施工相对比较缓慢，与企业的流动性相对比较紧张有关，随着融资渠道的改善，比如企业债的发行以及委托、信托等非标的融资渠道的改善，房地产的到位资金可能会出现回升。 总体来讲，房地产和非标的融资有比较强的正向关系。将工业品价格和施工增生、开工增速放在一起来看，工业品价格的拐点和施工增速的相关性更高，而不是开工增速。现在市场对房地产有些分歧，事实上过去一段时间，房地产的情况好于预期，虽然房地产今年前两个月是负增长，但是负向跌幅比想象低，从微观上看，一二线城市的成交量明显上升，甚至价格反弹5%到10%。 我认为房地产处在一个大的下降周期，因此不看好房地产，这个观点没有变化，但是房地产会呈现一个慢熊的走势，它的特点是销售量不会在短时间内出现急剧下滑，因为市场永远存在一部分刚性需求。 而且由于一二线和三四线的房地产的节奏的错位，使得它的压力被分散化。比如说去年一二线不好，但是三四线好，今年三四线不好，但是一二线可能也有恢复，因为去年的一部分需求到今年释放。现在房地产周期和过去的最大不同是什么？过去如果货币政策宽松，房地产的销量一旦上涨，价格可以持续上涨，就像买股票一样追涨杀跌。房地产价格上涨之后，刺激了对房地产的购买，然后进一步推高房价，这是以前的房地产周期。但是现在最大的问题在于，只要房价涨上去，购买力和需求很快就没有了。 如果维持比较低的价格，销量可以满足基本的需求，但是如果抬高价格，购买力就没有了，因为现在最大的问题是居民，居民对于整个房价总价的承受能力是个天花板，不是几年能够越过去的。现在房地产的天花板在这，这个天花板可能需要相当长一段时间的储蓄的积累或者收入的增长。除非今年收入一下子增长百分之四五十，或者货币政策可以要求房地产的首付比例从现在的20~30%下降到5%~10%，但这些显然和现在抑制房地产发展的思路不吻合。 因此，房地产会变成一个对价格高度敏感的资产。最好的结果就是价格涨不起来，开发商意识到价格难以上涨，然后就以相对低的价格把量做起来，量基本还有一定的保证。大家不相信政府的调控能力可以实现地产的软着陆，但是实际上我觉得目前来看这种概率是增加的，政府对货币政策的松紧拿捏的比较好，做到了需求基本满足得了，价格不会像以前一样，这就意味着非常看空商品的需求也很困难。 | 
