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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃 短期看金融，中期看土地，长期看人口，这是任泽平总结的，关于房价在不同时期的参考指标。 因为是长期因素嘛，所以我也只重点关注金融和土地，把人口给忘了，但最近在一场论坛上听大白提到，樱桃才想起来要重新看看这个数据。 不看不知道，一看吓一跳，又跟我那“2020房价开始下跌论”，在时间上可能会惊人的吻合。 1 在我印象中，中国劳动力人口红利消失（刘易斯拐点）引发大讨论是在2010年，富士康员工在当年1-6月期间，连续发生12起员工跳楼事件。 该事件后，深圳各大工厂纷纷给工人涨薪，而且是每年都得加，否则招不到人，后来，工厂从沿海发达城市搬迁至内地城市，以及东南亚，就成为一种潮流和趋势了。 到2012年，人口红利消失从数据上进一步得到佐证。2012年中国15-59岁的劳动年龄人口为9.37亿人，比2011年末减少345万人，这是多年增长后中国劳动人口首次下降。 正是因为这个数据的转折点到来，中国房地产市场在经过2009年、2010年暴涨后，2011年、2012年迎来调整，市场非常悲观，专家们经常会拿这个数作为中国楼市泡沫要破灭，市场再也无法辉煌起来的根据，万科甚至抛出房地产黄金时代结束，迎来白银时代。 同时会拿出日本和美国来加以证明，比如日本劳动力人口占比1992年见顶，1991年房地产泡沫就已经开始破裂。美国劳动力人口占比2006年见顶，2007年房价开始转向。 然而，2013、2014年市场虽然低迷，但除了少数几个城市暴跌，大部分城市都跌的不多。到2014年，悲观之声再次浮起。 因为另一个数据又似乎可以证明2015年就是中国房地产的大顶了。 根据2010年全国人口普查数据，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。
从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。 当时的专家评论认为，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。不管是劳动力人口还是购房适龄人口，对于房地产需求而言，都不容乐观。 因此得出结论，2014年的房地产调控放松，也挽救不了中国楼市。 但结果，大家都知道了，涨完一线涨二线，涨完二线涨三四线，今年连县城也躲不过了，房企的业绩爆发式增长，对他们而言，不是白银，也不是黄金，而是钻石时代。 所以过去关于人口拐点的问题逐渐被人遗忘。 2 我也忘了，但其实这个远期因素，已经渐行渐近了。 1986年-1990年，是人口出生的高峰期，1990年到达2621万。这五年的总人口有12438万人。 通常，22岁本科毕业后工作5-10年，开始考虑买房。 也就是1986加上27-32，相对应的是，2013-2018年为置业期。1987年出生的在2014-2019置业，1988的在2015-2020置业，1989的在2016-2021置业，1990年的在2017-2022置业。 如果按1986-1990的这一批人，2013-2022年都是他们的置业高峰期。 2013年、2014年其实置业需求很多，但是人为的调控压抑了需求，所以调控放松后，加上本来就是需求高峰期，所以才会有2015-2017年的暴涨。 但现在出现的新拐点是什么呢，从1991年开始人口剧减，只有2008万人，比1990年的人口减少了613万，降低幅度达23.4%，接近四分之一了，简直是断崖式下降。 理论上，1991年出生的人口，即从2018年开始，首次购房人群会开始减少。 而且需要注意的是，在牛市爆发期，很多需求会提前释放，因为看涨，会有很多跟风者，比如原计划是毕业五年买房，毕业十年再换房，但因为大涨预期，担心等几年再也买不起了，于是哪怕刚毕业没五年，首付没攒够，跟亲戚朋友借钱也要买。 一二三四线城市还有点区别，一般来说，在一线城市会有明显的首次置业和改善置业，因为房价较高，刚需难以一次到位，第一次买房先上车，大部分都是两房或者小三房，有了小孩，特别是现在流行二胎，买房三五年后再改善换大三房或者四房。而三四线，本身房价不高，大部分第一次置业，就会直接买大三房或四房，改善的需求量不如一线城市。 所以2018-2022年的四年期间，还剩下多少需求，现在充满着不确定性，房价会从哪一年开始下跌，没人能准确预测，反正最迟到2022年之后，需求下降会非常明显，我之前说过2020开始下跌，是基于多重因素叠加，具体原因以前文章都说过了就不重复了。 只是没想到，我们一直认为人口是影响房价的长期因素，现在已近在眼前。时间上非常吻合。 除非人口还在持续流入的城市，比如深圳，这几年每年流入的人口还有五六十万，深圳人口平均年龄是32岁，80后居多，2015-2017年，1980-1985出生的人换房特别多，未来几年，仍是1985-1990年出生的买房换房高峰期，特别是经过这几年二三线也普涨后，比如厦门、杭州、武汉、成都、南京跟深圳的价差在缩小，很多人在准备入户深圳买房，所以最近我开始担心资金套现后重新回流深圳购房，因此2018年，樱桃觉得刚需和改善型需求在深圳可以上车了，短期投资依然不建议。其实市场的底跟你买房的底并不一定重合，个人能淘到低于市场价的笋盘就是抄到底了，比高峰期成交价跌了15%的都是笋盘。 没有人口流入支撑的大部分二三四五线城市，涨完这一波，就歇菜了，而且会迎来一个非常漫长的调整期。 要知道人口从1990年开始逐年递减，一直降到1999年，只有1149万人了，跟1990年高峰期比，减少了1472万人，而且这个递减的过程长达十年。
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