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作者：齐俊杰看财经
昨天中央经济工作会议闭幕了，大家都在等着看对于明年经济工作的最高定调到底是什么，其中大家最关注的还是房地产政策。会议提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
这次会议把住房租赁市场建设给明确了出来，而且细化到保护租赁利益，支持专业化机构化发展，可以预见，租赁市场建设将在2018年有大的发展。更多的各类租赁住房要全面发力建设。从十三五计划可以看出，上海北京深圳都提出了明确的租赁住房建设计划，分别对应70万套，50万套和30万套，租赁市场建设将成为限购、限价、限贷之后的全新的楼市调控方式，这个事今年主要提出，明年开始将全面落实。
之所以要把住房租赁的事情单拎出来，是因为租金负担已经相当沉重，特别是大城市，前一段时间有份统计报告，说在北京的房租收入比已经高达了58%，一个家庭月收入的6成都交给了房东，深圳达到了54%，上海达到48%，这说明在这些一线大城市的住房相对紧张，导致出租房紧张。所以价格才会涨到极限值。要知道租房家庭，相对于自有住房家庭来说，收入偏低，所以对于价格更加敏感， 50-60%的收入都交了房租，剩下的钱就会让生活相当拮据。但另一方方面，房租跟这些大城市的房价去比较你会发现，房租回报率只占到房价的1%-2%，换句话说，房东把房子拿来出租，他实际上是赔钱的，甚至不如他把房子卖了去存定期，所以在当前的市场状况下，指望房东大幅降低房租也是不现实的。唯一的办法就是由政府来统筹安排，增加各类租赁住房供给，用外力打破这种僵局。
在上海我们看到，上海为了建设租赁市场，已经把土地成本大幅降低，很多地块的楼板价已经降到了1500元，这比15年前的价格还要低，土地几乎白送就是要降低开发成本，从而提供更加廉价的租赁住房。这种房子供给多了，就会对现在的租房价格体系造成冲击。迫使个人房东降价加入竞争。
租房市场建设，就是房地产长效机制的重要组成部分，是真正践行房子是用来住的不是用来炒的这一原则的有力保障，毕竟卖出去的房子很有可能空置，而租出去的房子肯定会有人住，所以要把土地和精力都用于更有效的租赁市场建设上来，如果说98年开始的一次房改让大家从租房分房到买房，那么2018年开始的二次房改，很可能逐渐让大家从习惯买房再回到 习惯租房的轨道上来。即使在欧洲和美国，也有超过30%的人是终身租房的，但在我们国家，全国来看，自有住房率超过了9成，租房比例非常低，只有在几个重点大城市这个比例才跟国际水平接近，但刚才也说了，租金收入比又奇高无比，严重压缩了大家的生活品质。所以租赁市场发展不健全，都把大家推向了购房市场，这也变相成为了推广房价的一个因素。
现在我们就是要多手段并行，用多种方式供给，来解决大家的刚性需求，政府公租房，开发商自持物业租赁，集体建设用地租赁，甚至政府共有产权房，这些都已经扑面而来，2017年刚刚提出，很多项目都在加紧建设，2018年会陆续上市推出，届时将会极大的缓解需求。试想一下，政府租给你的房子，或者开发商租给你的长租房，可以稳定你10年甚至更长的稳定住房的预期，再配以子女教育以及存放户口等各种福利，很多人可能会就此打消购房的念头。毕竟现在同样一套买房的钱，存在银行吃利息都够一辈子租房用了，随便买点理财，能达到2倍房租的收益。如果要能用利息解决的事，何必要动用本金呢？更何况租房你可以随着工作而调整居住地，而购房买卖一次成本巨大，一套房子也根本用不了50年。实际上现在房子的建设质量30年后，就基本成危房了。现在买房的唯一理由就是房子在涨价，如果房价不涨了，那么买房也就彻底没有理由了。那么房价为什么还要涨呢？说明有人还要必须买，如果租赁市场和保障房市场建设好了，让这些必须买的人，不那么必须了，这事就会发生预期的根本逆转。
刚需的人不那么着急了，那么楼市的流动性将会进一步降低，另外，老齐之前也说过，用新型的供给，将现在还有住房需求的刚需接到另外一个服务器去，那么这个服务器，就变成了一潭死水，相当于财富之门已经关闭，为以后房地产税的推出，做好最后的准备。 昨天人民日报，刊登了财政部部长肖捷的署名文章，其中提到房产税要按评估价征收，一度被视为房产税即将提速的明确信号，但是晚上的中央经济工作会议并未再次提及房产税，说明房产税不再明年的经济工作重点之列，按照计划房产税将在2018年提出，2019年完成立法，2020逐步开始实施。所以可以有期待，但也不要期待太高。
综合来看，整个房地产市场在2018年可能会迎来巨大的变化，之前的商品房建设将被大量的租赁住房建设和棚户区改造所代替，一线大城市由于供给增加，价格将继续回落，租金在供给增加和人口减少的双向压力下，明年将开始逐渐回落，中高端整租市场将幅度比较明显，合租低端住房则价格会相对坚挺。二线城市基本停涨，会有新的调控政策出台，库存告急的地方，还会保持价格坚挺，而三四线城市会明显分化，棚户区改造继续加码的地方，房价可能还会继续涨，但二手房的流动性会继续下降。房地产成为一个吸收财富的海绵，很多钱进去了，就再也出不来了。
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