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城投 投什么 近两年，楼市下行、崩盘，开发商拿地力不从心，为避免大规模立牌、连带地价大跌、土地资产缩水以及楼市不稳，于是各地ZF平台公司成为房地产土拍绝对主力军，几乎拿下80%+地块，尤其二、三线城市，几乎清一色被平台公司拿下，避免了土地流拍，即是摘牌后土地闲置，将其用于抵押融资，也加大地方政府的杠杆使用。 随着地方政府举债融资监管不断收紧。城投平台接受政府信用输送受到越来越多的限制，多数城投公司都主动尝试转型，有些努力成为专业的城市运营商，有的成为大型国资运营管理平台，有的向金控集团发展。 洛阳城投、轨道、城乡建投等平台公司（平台公司均属于城投系），应ZF号召，“替父从军”，前仆后继，这两年摘了近三十块，总面积达三千余亩。 一线房企没暴雷的积极瘦身，区域公司合并，收缴刀枪，纷纷“龟缩”回一线老巢，无力在二、三线市场纠缠。二、三线已摘牌地块的城投等各级平台公司，找不到一线房企合作开发，只能找央企施工企业EPC开发总包合作，一个找钱投资开发，一个嗷嗷待哺找活创业绩，一拍即合。比如近期面市的新区碧桂园天誉楼盘隔壁、城投“晟景柒号院”项目，即是由央企中建五局合作开发的，碧桂园负责顾问营销，自家地头上，客群门清，熟门熟路，耍两把刷子换点酒钱。碧桂园的楼盘品质不敢认同，但他家“挖地三尺”营销手段，还是业界一流的。 近两年楼市下行，大量土拍地块集中到平台公司手中，确实成了“烫手山芋”，扔不掉、烫手料，寻求解套是个伤脑筋的事。六月国务院经济会议明确指出：各地平台公司限期解决已摘土地启动开发工作。每家平台公司都有十块八块摘牌土地在手，分头启动谈何容易。资金、操盘团队哪里来？之前各地城投鲜有地产品牌，除了原有“20年工龄+”的央企保利、中海、金茂等专业地产航母。 城投等平台公司，更多的是作为“城市运营商”的角色，在干城市建设、发展的“大事”，不计“一城一池”的楼盘开发，浙江那么多城市平台公司，在地产火热的年代，也没有一家崭露头角，更多的是与本土地产“品质王”绿城代建合作，杭州亚运村，甚至经适房、保障房，均由绿城代建，包括西安大运城也是绿城代建。去年国庆旅游到天津，住在二十年前开发的城南国奥板块，那一栋栋体育公寓已经成为建筑垃圾，品质低下，应该也是当地城投作品，影响一个片区长远的城市形象。 国内城投体系的品牌翘楚，除了深圳平台公司转型为成熟的国有资本专业投资平台，长袖善舞，但这一轮楼市崩盘，被恒大坑的不清，深铁也受万科股价大跌的拖累。 长沙城投在片区开发领域，一马当先。近七八年来主导启动：岳麓山国家大学科技城、马栏山视频文创产业园、高铁会展新城、湖南金融中心、南湖新城、月亮岛文旅新城、高铁西城等片区大开发，成为城市区域发展建设不可或缺的领头羊。 合肥城投平台创造了“合肥模式”，成功投资引进京东方、蔚蓝汽车、比亚迪等一批重量级企业。同时孵化了国内城市文旅投资运营品牌——合肥滨湖城投，致力促进合肥本邦文化与现代商业元素深度融合，将罍街、贡街、黉街等项目经验逐步推广出市域、省域，打造一批具有鲜明文化特色、富有浓厚生活气息、融合多种商业业态的时尚文旅打卡地，同时开发运营了合柴1972城市更新、圩美·磨滩乡村振兴国内标杆项目。 城投公司作为政府最重要的城市建设和国有资本经营主体，主要使命是配合政府，实施城市规划发展布局，主导片区基础设施、产业配套开发建设，引导产业集聚，引进重磅产业投资孵化落地。 洛阳伊滨新区，就是在原来新区建投城市平台公司的主导下建成的，从整体上看缺少些市场合作、商业开发（地产楼盘除外），万安山旅游度假区一直没有引进商业化运作，沉寂不醒。尽管有四大场馆加持，但地铁未通，难免有脱离主城区之感，难以融入现代都市生活氛围。随着宁德时代的重磅产业导入，伊滨产业集聚未来可期。 洛邑古城是区级城投平台公司打造的，尽管二期历经磨难（三个大坑经历）终于建成，但比起一期的品质，密度过大、业态单一，稍逊风骚，东侧会展区域如能运营红火，或许尚可保障二期大量民宿业态进驻的运营收益，就看洛邑古城汉服打卡还能火多久。高铁站两个平台公司文旅商业项目，早该行走于市，但还在沉寂中。 占地431亩的城市阳台项目是城投重头戏，去年拆迁了几十万方城中村，力度空前，目前一期计划八月交付使用，原本万达于去年签署了项目运营合作，由于万达的暴雷，也不了了之，不知一期交付后，何时能全部开业、进入运营状态。 城市阳台项目二次规划调整，最大限度的保证住宅用地开发，可以大大提升项目总体投资回报率，改变以往城投项目只计规模高大上、不计收益的非良性开发模式，进入市场化运作。7月10日，阳台位于七一南路滨河北路的第一块57亩住宅用地为摘牌日期，据悉ZF要求城投摘牌，是自己开发还是需求合作，如此好的城市核心、滨水位置，还是找EPC开发总包+品牌代建？尽管目前楼市行情不好，但处于城市核心位置，一线品质品牌代建加持，才能实现品牌溢价，保障项目好收益，展示阳台优美封面。 如果城投自己摸索开发建设，“罗马不是一天建成的”，洛阳二十多年的地产开发史，也就在早期出现一个“品质中泰”，到如今还没有第二家开发商得到市场认可，凯瑞红磡刚得到市场赞许，由于楼市下行，据悉不在涉足地产开发业务。 产品品质、地产品牌不是一蹴而就，挖一帮专业地产人士就能搭建而成，更多的是机制、决策、专业集合而成，品质央企中海、金茂，也是长期市场化运作的结果。民营品质地产这一轮大浪淘沙后仅剩龙湖一家，还有区域的上海仁恒、杭州滨江，绿城已经奔入央企中交的怀抱，算不得民营企业。好学生万科的模式也收到市场无情的洗礼，折臂瘦身，度过危机。 明白了城投投什么，就确定了方向，指明了道路。祝愿洛阳城投能走出一条适合自身发展、市场发展的洛阳特色之路，为洛阳的城市建设发展，一马当先，贡献领头羊作用。
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