天津房价“领涨”全国的真相

漫步五大道感受法式建筑、乘“天津之眼”俯瞰海河夜景……坐高铁从北京出发，半小时便可到达天津。不同于北京快节奏的生活，天津给人的感觉一向舒适且自洽，品“天津三绝”、听茶馆相声，是游客来天津的必备体验。
就是这样一座低调的城市，近日却有了一个令人意外的标签——房价“领涨”全国。
今年2月份，天津房价“一骑绝尘”，新房价格环比上涨0.4%，位列全国房价环比涨幅最高，同比涨幅也达到1.5%。近些年来，天津楼市很少如此“不低调”，甚至一度市场低迷、降价普遍、难以去化，这背后发生了什么？




改善型新房热销
新年以来，各地都在苦等楼市“小阳春”，无奈市场热情不高，回暖的城市并不多。天津也是如此，从绝对成交量看，当地楼市有回温迹象，但还未到大热的程度。
克而瑞数据显示，2024年2月，天津新建商品住宅成交量约39.6万平方米，环比下降19.9%，同比下降65.0%；成交金额约71.1亿元，环比下降22.9%，同比下降61.9%。进入3月，楼市热度逐周走高，但不能和预期中的“小阳春”行情相提并论。
就在上述市场环境下，天津房价表现却出现正向变化。数据显示，2024年2月，天津新房价格环比上涨0.4%，比1月份时扩大0.3个百分点，位列全国房价环比涨幅最高，同比上涨1.5%。这是天津新房价格连续第二次同环比双涨。


在全国多数城市房价下滑的情况下，天津、无锡、北海、西安、上海这五个城市，新房价格涨幅居前，天津更是与无锡、北海一同站到头部位置，令市场颇为惊讶。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉第一财经，天津近期新房价格表现突出，在一定程度上说明房价波动具有一定的周期特征，房价走势正从调整中逐步显露出复苏迹象。
也有当地人士表示，天津房价上涨和实际体感并不相符，背后原因与改善型项目热销有关，因高价项目密集入市拉高了均价，而刚需项目仍需降价促销，当前市场严重分化。
记者查询天津项目销售排行榜发现，2月份销售金额最高的雅境花语城，单月销售金额6.3亿元，项目均价29000元/平方米；销售金额第二高的信达格调美古花园，项目均价76000元/平方米，今年年初刚开盘，2月单月便卖了5个多亿；此外，销售榜前十中的格调馥颂花园、上实仰山等项目均价也超40000元/平方米。
“天津房价上涨也是结构性变化，天津近来连续推出购房补贴、下调公积金贷款首付比例等利好政策，‘促需求’用意凸显，高价盘成交热度上升，自然会拉高全市整体均价。”关荣雪告诉第一财经。
“天津环内市场有个‘潜规则’，即板块中单价越高的项目越容易卖得好，一方面高端改善客群有较强的支付能力，另一方面，客户更愿意为新产品和独特资源买单。”克而瑞如此概括天津楼市的特点。
除了热门改善盘，天津整体市场仍有不少项目降价促销。克而瑞表示，节后天津、青岛等地新房市场逐步修复，受房企折扣力度增强，推出特价房、工抵房等聚集人气，吸引客户，项目来访量稳中有增已至年内高位，不过尚不如去年同期。




节后二手房成交回温
与新房市场相对应，节后天津二手房市场也出现积极动向。
克而瑞表示，天津二手房市场节后出现大幅度反弹，市场韧性好于新房。监测数据显示，天津2024年第8周～第11周二手住宅成交节节攀升，第11周成交套数达到1092套，高于2024年1月周均，基本已达去年二季度以来周度高点。
二手房成交回温，有两个驱动因素，一是价格、一是学区。国家统计局数据显示，2024年2月，天津二手房价格环比下跌0.6%，同比下跌3.1%，业主降价促成了一波刚需成交。
克而瑞也表示，节后天津业主挂牌积极性提升、但预期降低，二手房价持续下降。截至2024年2月末，天津新房成交均价为17926元/平方米，二手住宅成交均价为10136元/平方米，价差近8000元/平方米，二手房性价比凸显。
学区置业也是很重要的影响因素。天津和平、河西、南开三大区，二手住宅成交套数居前的多为学区驱动，因这三区是天津教育资源最好的片区，很多购房者将其作为首选。
以和平区诚基经贸中心为例，前2月其二手住宅成交套数高达35套，位居三区榜首，主要因其对应学区为和平第一学区的耀华小学，小区均价不足3万元/平方米，套均价为200万以内，是预算不足的学区改善客群首选。
过去一整年，天津二手房市场同样呈现“以价换量”的特征。中指研究院数据显示，2023年天津二手住宅成交14.84万套、1295万平方米，两个指标都是过往五年间最高值；若按套数，天津二手房市场份额已高达66%。
从户型特征看，在天津购买二手房的大多是纯刚需，以小户型为主。中指研究院数据显示，去年成交套数最多的是60平方米以下户型，占比22%；其次为60～80平方米，成交套数占比20%；而120平方米以上大面积段市场占比较低，为12%。
“短期来看，二手房挂牌量增长、供过于求，降价跑量趋势还将延续。”克而瑞认为，新房和二手房价差或将进一步拉大，部分客群持续分流至二手市场；另一方面，新房增长动能或将放缓，若资产价值不能持续上升，未来中改和高改购房意愿将有回落态势。




经历大热大冷之后
当下天津新房价格爬升、二手成交回温，都属于经历市场“大热大冷”后的新常态。
十年前，天津楼市还保持在温热状态，年商品住宅成交规模稳定在1300万平方米上下。变化发生在2015年～2016年，受限购政策松绑影响，北京、唐山等置业需求外溢，天津楼市成交攀升至新高，2016年商品住宅成交面积达2583万平方米。
当时，新房成交规模陡增带动房价快速上扬，至2017年达到历史新高。2017年起，限购、限价、限售政策出台，使得潜在购房客群骤减，市场转向降温。
“在楼市不断低迷下行中，全市新房、二手房房价持续阴跌。”克而瑞曾称，2020年时天津全市房价阴跌，武清区、津南区、宝坻区、滨海新区等热门板块均出现在售项目降价现象，“买涨不买跌”心理下购房者持币观望，市场供求关系进一步劣化。
除了调控政策，过往土地供应过大，也是上轮天津市场降温的原因之一。克而瑞称，从近10年土地市场数据来看，天津涉宅用地始终处于供过于求的状态，2016年～2017年，地价激增品牌房企争相布局，后续这些高地价项目也只能降价出售。
随后，经过疫情低温调整，天津楼市接连出台刺激政策，市场逐步走出“疤痕效应”。
2023年，天津楼市进入政策密集期，包括优化限购区域、完善认房不认贷等，政策环境已大为宽松。从成交量看，2023年天津新建商品住宅成交1735亿元，同比增长24.76%；在重点城市中，天津商品住宅成交金额增速全国第一。
值得注意的是，天津楼市开始出现积极动向，除了政策放松之外，还与土地供应结构有关。近两年，天津加大优质地块推出。2023年，天津宅地成交面积同比增长七成，其中市六区地块面积同比增长近3倍。
“2023年天津供应较多的是各区域核心地块，地块位置好、资源集中度高，从年初起就拉高土地市场热度。”中指研究院天津公司研究副总监田文刚表示。
除了位置优势外，低容积率低密度的地块指标也成为亮点。“近两年改善市场爆发，低密产品配新产品力，市场认可度更高，相比之前，各区地块容积率均有不同程度降低，未来楼盘也更加偏向舒适改善化。”田文刚表示。
“去年新房成交均价为17770元/平方米，连续五年上涨，为历史最高水平，主要因市内六区成交占比提高显著，使得全市成交均价结构性上涨。”中指研究院称，预计2024年天津市场供应量将持续增长，为销售提供一定支撑，市内六区的份额将进一步扩大。




城市转型“之战”
在天津去年楼市特点中，有一个特别的数据。
据天津市房地产开发企业协会披露，去年外地来津人群购房显著增加，同比增长47.1%，其中购买120平方米以下住房占比77.5%。改善型住宅产品购买人群以本市居民为主，在144平方米以上的住房销售中，本市居民占比84.2%。
一个城市能否留人、吸引外地人买房，是城市综合实力的体现之一。
作为我国老工业城市之一，天津曾有过开放、繁荣的高光时刻。民国时期，天津是全国第二大城市，一度有“南上海，北天津”的说法。新中国成立后，天津更是成为工业摇篮地，诞生了飞鸽自行车、海鸥手表、北京电视机等多个知名品牌。
从北方国际航运核心区、物流中心到现代制造业基地，天津身上有诸多先天优势与标签。
2012年时，天津GDP为12885.18亿元，排名高居全国第5位，仅次于上海、北京、广州、深圳，是不折不扣的工业“明星城市”。但因后续产业调整较为滞后，重化工产业产值在工业结构中占比过高，天津整体经济表现排名开始下滑。
到2020年，天津GDP总量为1.41万亿，排名全国第11位，跌出全国前十行列，GDP增速仅1.5%；2021年，GDP同样排11名，GDP增速6.6%。2022年，天津GDP实现1.63万亿元，排名11，实际增速1%。
为提振城市发展，十四五阶段，天津打响了“制造业保卫战”，明确天津在新发展阶段将坚持制造业立市，到2025年工业增加值年均增长6%以上，制造业增加值占地区生产总值25%，高技术产业增加值占规模以上工业增加值比重40%以上。
“2023年，全市地区生产总值16737.3亿元。从全年走势看，一季度增长5.5%，实现开门红；上半年和前三季度分别增长4.8%和4.6%，符合预期；全年增长4.3%，比上年加快3.3个百分点，整体呈现前高后稳的增长态势。”近日天津市统计局方面称。
业内认为，虽然近年来天津经济增速有所放缓，但其制造业基因及基础强大，如果能推动制造业高质量发展，力促新兴产业做大做强，有望重回并守住曾经的高光地位。
一些积极迹象已经在显现。《2023年天津市国民经济和社会发展统计公报》显示，2023年末，天津常住人口总量达到1364万人，比上年末增加1万人。推出各类人才引进政策的天津，正以更加开放活跃的姿态回到舞台。

沙发 2024-3-27 18:37 评论(0) 收起评论

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