|
2023 洛阳楼市年终盘点 我花开后百花杀 理想很丰满，现实很骨感，总结今年楼市，这句俗话再恰当不过！ 12月初，央妈统一部署下，六大国有银行（邮政跻身入围）密集接洽房企，银企联合，“积极救市”，年底再喂个糖豆骗鬼。仿佛去年底“三支箭”、“金融十六条”依稀重现！ 在此之前罗列的积极扶持“50个白名单”，也只有近期万科“遇险”，被国外金融机构做空，大股东深铁出来站台，义正词严驳斥“谣言”，稳定大局。 去年底吆喝怪起劲“三支箭”不知落哪了，“金融十六条”条条不见痕迹，“保交楼”几万亿的纾困资金，大多无影无踪，成了空头支票。 12月12日，中央经济工作会议对房地产的政策没有什么新条例，只有一条：不论企业性质，金融部门意思同仁、统一对待企业正常合理的融资需求。去年底“金融十六条”也出过类似条款，结果如何？这一年来民企死的死、卖地卖，惨不忍睹，一个个没栽倒在疫情暗夜里，却倒在了黎明曙光前。我花开后百花杀，不知开的什么花这么厉害！ 本以为今年疫情封控结束，救市政策满地，楼市会逐步好转，结果是三月阳春一过，遭遇“四月飞雪”，房企越来越难，销售直线下滑，直到国庆前“皮带哥”锒铛入狱，所有人才醒悟：救市，自生自灭吧！ 年中，除了北京、上海，各一线城市放开限购、限贷区域，仅打了个水漂而已，楼市波澜不惊。北上广深二手房价跳水严重，交易量依然下滑。楼市如同孩子他娘——八零后独生女，没救（舅）了！ 左手倒右手 自摸玩得嗨 十二月初，老城区十块地一次性底价成交，全部为国有企业摘牌，自娱自乐，真不热闹。今年民企摘新地块，只有高铁北广场东63亩、单价881万/亩，格润置业摘牌，近期围挡“格润华府”广告上墙，据悉主打140——190平改善产品，等明年四、五月上市，板块内宝龙天地、龙城三期强销已过，烂尾项目紫荆西区将进入“十年磨一剑”，重出江湖，销售展开，或许能拼拼刺刀，两盘产品的定位、品牌、售价，应该会形成互补，不会直面竞争。 楼市销售三甲 钝刀出鞘 但从国庆十月单盘、单月销售看，能掌握市场全年的热点楼盘销售动态，保利堂悦（4500万）、建业中弘城（3400万）、绿都中梁和风雅叙（3200万）排名前三。五一黄金周当月排名第一大佳兆业洛阳中心，排在第六名，或许与佳兆业一年来暴雷消息频传、工程进展慢有关。前三甲盘分布三个不同区域，各自为王，独领风骚。 保利堂悦，道北邙岭大道以北，地处边缘，不是片区核心区域。有家门口地铁二号线二乔站加持，东隔壁北郊建材城优质购买客户基础，折扣房价基本在8200元/平米上下，低于开发成本价，比起开盘时9500元/平米，具有相当的杀伤力，尽管这几年保利项目维权不断，但没能掩杀性价比高的诱惑，国庆十月销售40套+，相当了得。 建业中弘城，地处高新区，实临涧西区南昌路板块，百万平米大盘开发了十年+，自成片区商业中心，吃喝玩乐购满足日常居家需求，建业暴雷，这个盘没有受影响，一直是片区刚需先锋盘，只要青山不倒，就能卖好到老。 绿都中梁和风雅叙，洛龙西片区洛浦公园南岸改善盘，一面市就引起市场关注、热销，对于喜欢西片区、相对城市配套不成熟的地段，他是最优质的品质选择，绿都地产作品，洛阳一线品质。和风雅叙再往西两公里格润小镇，今年销售一直在前十阵营，对于全市最高房价、品质楼盘，实属不易。市场低迷时，往往高端楼盘受打击最重，格润却是个例外，说明洛阳经济还没“死透”，高端购买客群受影响不大。 区域动态 俯瞰全城 伊滨熄火、道北横盘、洛龙骚动、洛北无踪，是各版块区域的生存状态写照。 伊滨熄火：伊滨只有泽信（品质+特价）、华耀城（专业市场客群）一直在销售前十榜单留名，其他基本熄火状态，月销三、五套也难。 泽信一直以品质、小高相对低密度、楼盘没停工、特价房到底（8000—），年销售排在伊滨头排。另外两个项目值得关注。 伊水东望：建业代建项目，年后暴雷推出。进入交房阶段，外立面质感、景观绿化铺装，可圈可点，建业退出后，开发商没有降低规划的设计品质，令人眼前一亮，相对于前两年交房的一期，脱胎换骨，乌鸡变凤凰。品质代建还是有价值的，规划理念、用材档次，如果建业不暴雷，这是个完美的代建合作项目。 中梁百悦府：12月12日，提前一个月交房，有些出乎意料。当年1.1万/平米均价开盘，号称伊滨第一品质：外立面铝板、自带六万方购物中心、中轴线绿地内。原本一直流传企业暴雷，以为会像建业那样躺平，结果“一飞冲天”，看品质“不孬”。外立面、景观有模有样，地库装修秒杀大部分在售楼盘，预估那个当年道北名噪一时的“星空顶”地库也不过如此。 伊滨四大场馆交付放慢了脚步，产业开发建设如火如荼，明年海澜之家投产、后年中州新时代一期建成，希望如约而至，按计划实施。 文旅产业方面，游荡河洛十余年终于落地，奥体中心南876亩方特开工是件大事，尽管河南有了五个方特，不对伊滨方特报多大期望，只要不烂尾，建成运营，河洛娃们不用再给国际郑方特送钱去，至少比红山欢乐谷、王城公园等现有一些游乐场档次高。 道北横盘：大盘定鼎府的建业暴雷，日子不好过，原来一直的区域销冠没了霸气，真侧漏了。五期洋房、六棋高层交房已延期半年；畔山兰溪最后一期尾盘，开发商不愁资金，打折力度不大，卖一套是一套，都是利润；碧桂园观唐，占据区域核心位置，销售不温不火，应与企业频传暴雷有关，也没完整使出原有“全套十八摸”贴身肉搏战的拓客奇技淫巧，下一步买房的应该关心2024 碧桂园会步恒大后尘吗？这是个世纪猜想！ 洛龙骚动：今年几个新开盘基本均在洛龙，宝龙天地、龙城三期、香栀雅园，均价都在1.15万/平米上下，据悉开盘效果还不错，在目前这种形势下。高铁战区域，目前只有格润华府、高铁北停车场两个待开发新地块，还有紫荆西区烂尾地块，明年将会决战江湖，一试验高下。下一步高铁南广场片区将成为新的地产逐鹿场，呼南高铁扩容高铁站运行线路，将呼唤一个个新的“高铁震盘”诞生。 洛北无踪：洛北片区（不含道北）除了高新建业中弘城一直独领风骚，其他楼盘几乎没有听闻，偶露峥嵘的碧桂园凤凰城，也只是打折、停工的消息；东边的建业二号城邦、中州府几乎听不到江湖的传说，二邦由济钢操盘，建业退出，中州府建业独资的项目，基本死翘翘了，当年市场已经下行，开盘10500元/平米，就是作死的节奏。君河湾最后一期洋房据悉国庆后准现房开盘，不知卖得如何？1.4万/平米均价，体量不大，前面都开发完毕，即使卖不动也不心慌，留着“下崽”，没准还有好收益。 西工体育场片区431亩，城投开发的城市阳台项目，老体育场南门里工程热火朝天，像是三层的整体商业设施，据悉来年花会前建成献礼，是搞万达广场吗？这项目是老王来签的轻资产运营项目，项目经过万达参与后，规划整体大调整，由原来去住宅化、多层产业办公规划，改为百米高层，增加了不少住宅产品，这才是正招，否则项目投资无以回报，没有住宅的销售回款，产业办公谁还会来买？近十来年，市场上积淀了十几个半死不活的产业园项目，近年伊滨、道北、洛龙等还在上新项目。这项目有电视塔标志物加持，建成将成为洛浦北岸地标。当然还有洛神广场的竞争，不知接盘侠会把规划改成什么样？有说准接盘侠万科正在加班加点的修改规划，可以肯定的是不会超过建业展示过的规划档次，那样花费太多投资，建业最后的“癫狂”，将成为洛阳房地产综合体项目规划档次、二十年内难以超越的小永恒。 年度统计数据 严重滑坡 截至12月1日，洛阳市区全年土地出让1721亩（住宅+商办），前些年一般在4000亩+，滑落大半。土拍地价总和78.7亿，去年是100亿左右。今年摘地90%为政府平台公司摘地，左手倒右手，摘而不发（开发），增加点财政收入。这或许就是未来几年的新常态。 前十一个月，全市住宅销售面积146万平方米，预计全年160万平米以内，与去年基本持平，大大低于前些年300万平方米+的历史业绩，这或许是未来几年最高点，你别不信！ 沉浸文旅石榴裙 耽误主业发展 洛阳的文旅发展，这一年就是围绕老城汉服打卡，不知是撞什么大运，沉寂多年的“洛邑古城”汉服打卡在春节期间火了，从而带动周边雨后春笋般的汉服店林立，民宿热火朝天的装修建设。政府赚个政绩贴金，旅游人气带动藏富于民，各自讨个欢喜。一年下来，老城还没有一个新的文旅项目能接过汉服打卡棒，继续向更高的层级发展。 网红打卡地均会熄火，如同上半年火热的淄博烧烤。天堂、明堂景区能否填充下楼里、楼外的内容，广场景观绿化一片草，几棵树，夏天阴凉遮不住，游客死晒着，学学成都市中心的金沙博物馆。 应天门能否不只是座城门楼，空旷的广场能否来点景观绿化，参考下西安的大雁塔广场，人家把唐僧塑像耸立在那，土生土长洛阳人，西天取经从洛阳先出发的，谁信啊？这么大个文旅西游记“董事长”IP不挖掘，在“唐董”老家偃师做个乡村版的小庙，实在“丢客气”。整个西游记主题文旅大项目，几辈子都是网红打卡地。 应天门西侧中州渠沿线新开的乡村版餐饮街，别再丢人了，武皇“天子脚下”咋也得弄个成都锦里的档次，不敢奢望宽窄巷子，否则真是浪费了中国古代第一辉煌的紫薇城的霸气威武，如此“牛咖”的城门楼，只为拍照打卡、偶尔搞个活动会场用，没有就地引流转化为餐饮、休闲、购物旅游经济价值，那是领导思维，不是市场需求。 晒晒账本，应天门每年营收亏不？天堂名堂景区据传年年亏损不菲，就是不调整、不填充内容、不搞运营。一个洛邑古城网红打卡地，遮盖了老城所有文旅景点的亏空，洛邑古城是否盈利还是个未知数。 花会、黄金周洛阳的酒店客房价疯了，应天门附近的七天敢卖1000元/天+，无序的涨价，花瓶监管部门，势必会影响城市对外形象，自食其果。洛阳旅游，不能只有汉服打卡一张牌，文旅、餐饮设施的建设也是必不可少的。老城十字街夜市早已落伍，白天还摆不成，去北京护国寺、武汉户部巷、天津西北角，都是闻名的旅游早餐打卡地。十字街西南角早已荒废的天中市场，稍加改造就是很好的美食小吃街，位置又好，扼守西大街与洛邑古城“咽喉要道”，真是浪费。洛邑古城续建开业，不知会填补这一空白不。 国庆后，河南省发布了18地市前三个季度GDP数据，郑州前三季度GDP首次突破了万亿，以6.5%的增速位列万亿城市第2名，仅稍微次于成都的6.8%。其中第二产业增加值4212.2亿元，同比增长9.1%，增速在万亿城市中位列第一，汽车制造业，计算机通信和其他电子设备制造业分别增长52.3%、11.1%。诸如比亚迪万亩新能源产业园的落地、投产，使郑州新能源整车产能超过200万辆、汽车产量占全省的80%以上，朝着打造全国最大新能源汽车生产基地全速奔跑。工业、科技产业的明显增长提速，一扫之前“7.20洪水”、“赋红码”、疫情“富士康”事件的不良影响，国际郑扬眉吐气过大年，来年再网罗一些地市规模企业总部入郑，今年增速第二，明年拿第一。 反观阿洛，前三季度GDP4343.9亿元，同比增长3.0%（全省平均3.8%、全国5.2%），排名倒数第3，年初定的目标7.0%完成不到一半。给洛阳这张“网红脸”打了一记响亮的耳光。仅靠汉服打卡是不够的，一座城市的GDP还得靠工业、科技产业，一窝蜂地都去凑汉服打卡热闹，百姓流连忘返还可以理解，官员们整日围绕“石榴裙转”，有些不务正业！
书归正传 再说楼市 今年很多地产业内、业外人士都会问，下一步洛阳楼市会如何发展？ 1. 一线房企豪强逐鹿河洛 不复存在 万科如果接不下建业洛神广场烂尾地块，估计会退出洛阳；碧桂园已一年没拿地；“活过来”的融创据悉继续运作红山地铁站地块；保利估计会留下来对接城投、轨道摘过的十几块地，都是国企，好谈合作。 2. 本地开发商“乡下返城” 当家做主 前几年被一线房企来洛抢地驱赶，本土开发商纷纷躲避下线，默默耕耘，如今“土匪恶霸”走了，老子“胡汗三”又回来了，因此对本土开发商来说，是好事，土地价格也会下降、市场竞争少、又可以做回城市的主人，夜夜笙歌。 3. 供需两不旺 房价横盘 开发供给、购买需求急剧萎缩，回到十年前的年代，一年二、三十个楼盘在售，月销十套八套，“回到拉萨”、回到从前。一线城市限购、限贷解禁，有投资能力的会更多转向西安、天津、武汉、成都、重庆等城市，无论是孩子考学还是未来房产增值，肯定比洛阳强，少了投资客，楼市销售量减少一半。 4. 手里有房 是捂是抛 前几年高价买的房子是否抛售？这是很多人关注的话题。如果位置好、繁华地段，可以等等，回涨、少损失一些再抛，如果是伊滨、宜阳、孟津那样的远郊，差不多能出手就出手吧，留得山河待后生，越等越没希望，房价横盘，二手房客户会选择比你的楼盘更高一级的区域购买。
结论：2023多事之秋，楼市巨变的年代，没有什么不可能，中国楼市发展分水岭，一切都可能发生，不期待楼市来年会更好，不更差就中。
| 
