最近，来自地产圈的消息悲喜参半。
9日，市场中有消息流出：万科计划使用自有资金和海外贷款来偿还2024年到期的境外债券。
不久前，万科针对美元债波动的消息召开沟通会，为坚定投资者信心，深圳国资委公开为万科站台，规格之高，在地产业内引起了不小的震动。
8日，碧桂园也被卷入舆论中心。中国平安辟谣路透社此前的报道，称自己未收到任何来自政府部门/机构要求其收购碧桂园并承继其债务的要求。曾经的第二大股东平安已经清空了碧桂园的股份。碧桂园并没有如市场所期待迎来“白衣骑士”，股价也坐上过山车，在11月9日跌去了9.64%。
1、基本面无问题
针对美元债大跌，万科回应称，公司基本面无问题。
刚刚过去的10月，惠誉将万科的长期外币发行人违约评级从“BBB+”下调为“BBB”，展望为“稳定”，与万科一并被下调评级的还包括央企保利发展。
翻看惠誉出具的评级报告，会发现其中很多评价还算中肯。比如，他们承认万科拥有良好的境内外融资渠道，公司在中国艰难的融资环境下已获得额外低成本境内外借款，包括2023年上半年新发行的60亿元人民币境内债券。此前万科对外称，公司年内已无到期美元债需要偿付。
与此同时，万科仍旧是融资成本最低的房企之一。而与之融资成本相似的房企为中海、华润和保利，全是近年来发展迅猛的国央企。反观和万科类似的混合所有制房企——远洋、金地，皆处于风暴之中，遑论资金成本。
金地和远洋在出险之后，分别遭到了核心股东的减持。这也让市场对于混合所有制房企的信心大跌。
信心的破碎只要一瞬间。如今“前辈”的下场让本就敏感的资本市场风声鹤唳，不得不拿起放大镜检视万科。
万科是否会“出险”？在预期不确定的市场环境下，没有人敢下定论。有接近万科的人士告诉《豹变》，目前万科在一、二线城市较少的区域，能够做到完全无延期、无违约交付，对供应商的款项也能够做到每月偿付。
更重要的指标是账期，但账期长短，对不同房企来说意义又不一样。对于信用状况较好，金融工具较少的中型国企来说，付款周期越长，似乎意味着现金流更紧张。有业内人士告诉《豹变》，虽然不少国企单位仍能对供应商付款，但账期已经在拉长。
对于金融工具丰富的万科来说，应付账款周转天数的缩减不算好事。
惠誉在报告中表示，目前由于供应商也缩减供应链金融资产支持证券的发行，万科的应付账款周转天数从2021年的338天降至2022年的260天。但其同时表示，此种影响或将在2023年之后趋弱。
2、深铁第二次站出来
沟通会前，万科的股价已经跌到了2016年以来的最低点：11月2日报收11.22元。上一次跌到如此地步，还要追溯到宝万之争时期。彼时，万科与“门口的野蛮人”宝能展开攻防拉锯。2016年7月20日和7月21日，万科每股股价都跌至10元以下。
也就在这两天，发生了两件大事：7月20日，万科首次进入《财富》杂志评选出的“世界五百强”榜单，位列第356位，据称是当年“世界500强”里唯一的纯地产公司；7月21日，深圳证监局向万科和钜盛华分别下发关注函，并要求其主要负责人去证监局接受谈话。此举被视作监管层正式介入宝万之争。
2015年的万科还是业界老大，后来被称为“宇宙第一房企”的碧桂园，在当年仅仅位列第七。“宝万之争”一役让万科元气大伤，恒大迎头赶上。2016年，房企销售额的头把交椅换了恒大来坐。此后的几年，万科没有再回到销售额top1的位置上，恒大、碧桂园迎来了他们的时代。
2018年，不少房企仍在高举高打、突飞猛进，万科正式喊出“活下去”的口号。同年底，万科的资产负债率和剔除预收账款后的资产负债率（公告口径）都达到了上市以来的最高水平，随后开始缓降。
Wind数据显示，其资产负债率目前已经由2018年末的84.59%降至2023年三季度末的75.28%。不过，更为准确反映万科真实杠杆情况的指标，是剔除预收账款后的资产负债率，按照公告口径，2018年到2023年三季度间，万科这一指标经历了先降后升的过程，最终稳定在50%左右。
与此同时，万科拿地也开始减少。年报显示，2020年和2021年，万科获取土地所花费的权益地价总额分别为1381.5亿元和1401.5亿元。而到了2022年，权益地价总额却骤降至496.4亿元。新开工项目骤减的趋势则更早显现：万科2021年的计划新开工面积为3148.4万平方米，2022年的计划新开工面积则已经跌至1920.1万平方米。
在最近拿下北京通州的万科东庐地块之前，万科已经四年没有在北京拿地了。而一二线城市，其实始终是万科的重仓之地。
2017年，深铁的入主结束了宝万之争，王石也跟着退休。如今，强大的市场压力之下，深铁也给予了万科相当程度的支持。
|
