北京时间 11 月 8 日晚美股盘前，贝壳找房（KE.US）公布了 2023 年三季度财报，由于房地产市场在三季度大幅下滑，市场的预期不高，而贝壳实际交出了一份远比预期好的业绩，要点如下：
1、无惧行业寒冬，逆势走强？
在 7 月开始国内二手房成交里环比大幅走弱的现实下，贝壳本季实现存量房成交 4390 亿元，环比仅下降了 4%，远远超出卖方预期的 3990 亿。细分来看，主要是链家主导成交的 GTV 环比增加了 7%，对冲了加盟门店 GTV 减少的 11%。
由于成交额的强劲，本季存量房业务实现营收 63.1 亿，同样环比几无减少，明显高于预期的 59.1 亿。但在链接自营比重走高的情况下，整体佣金率环比维持在 1.4% 并未走高，暗示业务端的变现率可能略有下降。
2、新房虽受冲击更大，但仍显韧性
相比于存量房，新房市场在三季度的下滑是更为严重的，贝壳的新房成交额也环比下降了约 35% 到 1921 亿，但相比市场预期 1773 亿的成交额，实际表现仍高出预期 8.4%。在新房业务上，贝壳虽然受行业冲击严重，但表现仍明显好于预期。
而去化回款不易的情况下，贝壳的渠道价值越发明显，佣金率环比走高了 0.2pct 到 3.1%。在此利好下，贝壳的新房业务营收 59 亿元，高出市场预期近 11% 。
3、新航道业务增长迅猛
除了核心的中介业务表现比预期强劲外，公司寄予厚望的新赛道业务本季超预期幅度更加可观。首先，家装业务的收入从 26.3 亿增长到 31.8 亿，保持着环比 21% 的高增长。
而其他创新业务收入也达到 24.3 亿，环比大增近 39%。主要是住房租赁业务的快速增长导致的。除了家装业务外，住房租赁也有可能成为贝壳新增增长曲线的动力之一。
4、收入坚挺，利润同样无碍
由于新房、存量房和新兴业务增长都高于预期，贝壳本季整体营收达 178 亿元，同比不降反增，也远高于卖方预期的 160 亿。同时，贝壳的毛利率环比稳定在 27.4%，在营收超预期的情况下，毛利润也比预期高出近 33%，达 48.8 亿。
而费用层面，三项经营费用支出绝对额都环比减少，其中管理费用减少幅度最大，从 21 亿减少到了 18.6 亿。但由于收入减少，除管理费外的费用率都 “被动” 增加了，还是导致经营利润率环比从 5.5% 略微下降到了 5.1%。
最终贝壳本季的经营利润为 9.1 亿，环比仅下降了约 15%，相比市场经营净亏损的预期，也是天差地别。可以说在房地产市场大幅走弱的情况下，贝壳的利润几乎没有受到多少影响。
5、存量房业务力挽狂澜，利润不减反增
分板块来看，由于存量房业务中自营比例的增高，该板块的贡献毛利率环比不减反增，从 46% 提升到了 49%，最终在收入下降的情况下，贡献毛利润不降反增到 30.7 亿。同时，新业务的迅猛发展也对冲了新房业务毛利润的下滑，使得公司最终利润近小幅下滑。
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