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在利益就是一切的商战中，公司创始人从惺惺相惜到分道扬镳的例子不胜枚举。 9月上旬，民营房企石榴集团的两位创始人崔巍和桑春华将个人利益之争的内斗暴露在聚光灯下。 两人各执一词，崔巍指责桑春华个人债务之大可能威胁到公司经营安全，在公司内部任命自己的亲信，造成公司管理、成本控制极度混乱，同时指责桑等高管极度奢靡、纵声犬马。 桑春华随后对崔巍的指责回应了12条，从两人结识、创业、到冲突，桑也从自己角度和原则道出了整个纷争过程。 纵观整个房地产行业，崔巍和桑春华又是很多地产商创始人的缩影，曾借着时代红利跑马圈地走上巅峰。但红利退去，公司治理结构仍简单、粗暴，并未摆脱作坊模式。如今回头一望，原来他们在裸泳。 在房地产行业兴起之际，最早的商品房改革、走向市场化机制的试验田是在海南。 1988年年底，有“天涯海角”之称的海南岛从广东省脱离，成为中国第31个省级行政区，中央政府给了海南无与伦比的优惠政策。尤其是1992年“南方谈话”后，“十万人才下海南”，海南的楼市也迎来疯狂。 以潘石屹、冯仑等为代表的“万通六君子”就是在这时扎进了海南楼市的浪潮中，并赚取了人生第一桶金。 但很快，起于草莽阶段的这批人就分道扬镳。1994年，因经营理念不合，“万通六君子”散伙。1995年，潘石屹带着挖来的第一桶金与妻子张欣共同成立SOHO中国的前身——北京红石实业有限责任公司。 基于潘石屹对地产的判断，SOHO中国最终转向了商业地产，并开创了写字楼分割出售的散售模式。
在房地产发展的蛮荒时代，这种散售模式一度迎合了一部分人的心态，特别是针对当时同样赶上时代红利的“煤老板”们上门兜售，SOHO中国一度创下当时地产行业的销售高峰。 2010年，银河SOHO当年卖出146亿，成为单体项目的全国销售冠军，客户多是煤老板、江浙民营老板等。 随后，在有着海外投行工作履历的张欣借助资本运动能力，推动SOHO中国以“商业地产商”名义2007年赴港上市。 这轮上市，SOHO中国成功融资19.7亿美元，创造了当时亚洲商业地产公司最大的首次公开募股记录。 2012年是SOHO中国发展历史上一个转折点，这年，潘石屹宣布向持有型物业转型，也就次错过了后续接近十年的地产高光时刻。 再往后，房地产行业整体式微，潘石屹的判断失误叠加行业大势，他和他的SOHO中国不可避免的跌落神坛。 在以潘石屹为代表的首批民营房企老板逐渐退出江湖之际，以泰禾、阳光城、正荣、融信等为代表的闽系民营房企通过放大杠杠、高周转等方式在全国跑马圈地，迅速成为地产行业不可忽视的力量。 这期间，闽系房企不仅赶上了地产行业高速发展的十年黄金期，也造就了一批年薪动则上千万的职业经理人。 但这些曾风光过的闽系民营房企，自2021年行业进入新的周期后，无一幸免都都爆发资金危机，即便拥有上市地位、看似公司治理有改善，但依然未能改变过去的草莽习气，基本都倒在了这一轮调控中。 这些房企的老板们，有的已经隐匿消失，有的躺平，未来很难再回到公众视野。曾经同样风光的职业经理人们，也告别高薪，要么转行，要么大幅降薪、降职加入央国企。 民营房地产企业中，从草莽时代到光鲜的上市公司，在从高处跌落的典型代表还是恒大。
许家印和他的恒大曾是民营房企走向巅峰的代表，但在房地产模式转变，曾经的高杠杆、高负债模式隐患在行业新的调整周期全暴露出来，公司也迅速滑落。 从1996年开始创业，到2016年以3734亿元的年销售额荣登房地产排行榜第一，恒大只用了20年。 随着商业版图的壮大，彼时的许家印也走上人生巅峰，爱马仕皮带、频频联手明星，首富光环，人生已然不能更风光。 但从顶峰崩塌，恒大只用了两年。2021年9月，恒大财富担保的未兑付理财产品规模达400亿元，以此拉开整个恒大集团的危机，此后恒大多地项目遭遇停工，债务违约，恒大帝国撑不住了。 今年7月，中国恒大补发了2021年度、2022年度及2022年中期业绩公告，恒大的债务之谜彻底公开。 按照财报数据，中国恒大在2021年、2022年度合计净亏损金额达到了8120亿元，目前负债总额为2.44万亿元。 赶上了房地产高速发展时期，许家印长袖善舞，利用资本跑马圈地，将恒大规模做到最大。但遭遇到最严厉的调控和市场下行，许家印最擅长的打法失效，连这个庞然大物也现出原形，轰然倒塌。 无论是石榴、SOHO中国、曾经的闽系民营房企，还是恒大，无一不是借着房地产的高速发展时代红利崛起，创始人由此攫取了第一桶金并得到了资本积累。 对房地产时有评论的万科郁亮在2018年公司财报中曾说，“过去20年的房地产开发是一个几乎所有参与者都能赚钱、很难亏钱的黄金时代”。 换句说，这些创始人是凭运气和努力赚的钱，虽然个人奋斗发挥作用很大，但最主要的是历史进程中城市化高速发展的红利改变了个人命运。 但现在，这些创始人的命运再次被改写，新的房地产行业周期下，他们没能再力挽狂澜。 它们所处的房地产行业，再也回不到高歌猛进的时代了。
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