 图源网络作者 | 林乐诗 主编 | 谷越 导读：富力，曾经的地产界“华南首虎”，体量、营收、盈利能力一度碾压碧桂园和恒大，如今却被远远甩在后面，并早已跌出行业前二十。目前，富力正面临着“虎落平阳被犬欺”的黑暗时刻，“三条红线”全部踩中。一周前，富力和碧桂园签下了旗下物业的股权转让协议，轰轰烈烈的自救之路已然铺开。15年间从金字塔顶端摔下，富力究竟遭遇了什么？如今，这家巨头还面临着哪些待解难题？ 在广州，有一个段子：“在珠江新城上班，跳（槽）来跳（槽）去，都跳不出富力的写字楼。” 此话不假。据不完全统计，在方圆6.44平方公里的广州珠江新城，挂名“富力”的大厦、公寓和酒店，大大小小有16处之多，就连出租车司机也可能会迷路。 15年前，富力地产（02777.HK）在广州珠江新城画了一个圈，摇身一变成为最大的地主。中国地产看华南，华南地产看粤系。曾经，富力是粤系房企的老大，风头一时无两。它当年赴港上市时，成为国内资金募资规模最大的民企，体量、营收、盈利能力都全面碾压后来居上的碧桂园（02007.HK）和恒大（03333.HK），排名一度冲到过国企第四名。 如今，粤系房企依然撑起国内房企江湖半边天，只是，执牛耳者早已变更。近五年来，碧桂园、万科（000002.SZ）、恒大轮流做老大；而昔日的“华南五虎“富力则渐行渐远，其名字早已消失于20强房企的榜单上。 与此同时湮没的，还有富力两位老板的名字：张力和李思廉。 最合拍的“双子星” 位于珠江新城的富力地产总部大楼挂了一副字：“富而思进，力拔山河”。这八个字，不仅包含了公司名称，也将公司两位创始人的名字糅合了进去。 富力刚创立时，张力和李思廉两位老板各持股50%；这么多年过去了，富力仍沿用 “双老板制”，没有机构投资者。这成为地产圈的另类。 2007年，张力的名字赫然位列胡润百富榜前十，但到了2020年已跌出榜单。 一般认为，合伙人创办的企业短期内保持高速增长，但时间一长将面临很多问题：不同老板或多或少会在公司决策意见、利益分配上存在分歧，最终要么发展得越来越保守，要么上演内斗剧情，最终散伙。 但富力是个例外，张力和李思廉之间鲜少传出不和。在几年前的一次采访中，张力表示，他和李思廉两人合作那么久没红过脸、没吵过架；分歧肯定有，但是基本李思廉比较尊重他的意见。 张力是土生土长的广州人，贫民出身，大专毕业。曾在体制内工作的他，早期接触到开发项目，意识到自己更适合在商海大展拳脚，便纵身一跃下海。他为人敢做敢拼，人称“豹子头”。 比张力小4岁的李思廉，则是个不折不扣的高材生，毕业于香港中文大学数学系，目前是澳洲麦格理大学商学荣誉博士。李思廉创业前的第一份工作是证券金融分析员，之后转行做贸易。相比起“不安分”的张力，李思廉给人一种严谨内敛的感觉。 一个大胆，一个谨慎，可以说，无论是性格还是成长背景，张力和李思廉两个人都存在很大差异。但在开发房地产一事上，两人却一拍即合。与其说两股力量天生就懂得“方向一致下合力最大”的道理，倒不如说两股力量维持着一种微妙的平衡。 比方说，两位老板多年来股权几乎平分；从富力地产目前的人事结构来看，现任公司非执行董事李海伦，是李思廉的胞姐；与之相对的是，另一位非执行董事张琳，则是张力的姐姐。  截图源自2021富力中报至于在合作细节上，张力饰演“前锋”，主管项目开发和工程管理；李思廉则是“后卫”，负责财务和市场营销。 这很好地将两者的性格和资源上的优势结合起来，尤其是在富力创办初期，张李二人配合得可谓天衣无缝。 1994年富力成立之初，广州市政府要清退一批污染企业，当时大多数开发商都将弹药集中在回报率更高的甲级商厦，但张力敏锐地嗅到了旧城改造的机会，决意背水一战。 曾在广州体制内供职的张力，更擅长和政府官员打交道，在那个“处处讲关系”的时代，这招很“受用”。据闻，早期富力拿到的地大都是旧工厂拆迁项目，而这些地很多都是非公开招标。富力拿地的价格很低，典型例子是杨箕村旧改。 张力在前台大展拳脚之时，其搭档李思廉也没闲着。这个曾做过几年贸易的营销人员有着高超的推销术，让楼盘在封顶之时就已经去库八九成。 富力身家那几年也实现翻倍。公开数据显示，1994至2001年，富力在广州完成了10个旧改项目，开发建筑面积超250万平方米。自1999年起，富力连续三年销售额冠绝广州，随后几年销售额几乎每年翻一番。 只是，和很多剧情一样，随着公司的扩张之路越走越顺，两位老板的野心也渐渐膨胀起来。 2002 年，富力以32亿元投得当时国内最大的公开招标地块项目——北京富力城，富力因此一炮而红。除了北京，富力在天津、成都、重庆等地也拿下了很多商业地块。 彼时，“成为行业老大”的种子已经悄悄在两位老板心中播下。在2004年博鳌亚洲论坛上，公开叫板万科创始人王石的，不止融创（01918.HK）老板、山西人孙宏斌，还有那位来自香港的高材生李思廉。当时王石对商业地产的可持续性表示担忧，但并无指名道姓哪个企业。不料在场的李思廉对号入座，并对此发难：“放心吧王总，我们会过得很好。” 按照李思廉的计算，若富力保持每年业绩翻倍的发展速度，再加上上市之后资本的东风，超越万科应该是迟早的事。 “光的另一面是阴影” 但这位精于算计的李先生算漏了几步。 2005年，富力成功在香港上市，成为当时募资规模最大的民企。虽然之后的模式，仍然是张老板拿地、李老板卖楼，张老板定价、李老板付款，但张李二人似乎并未意识到光的另一面是阴影——昔日将富力推上顶峰的力量，在资本的大手之下也可能演变成反作用力。 首先，富力在扩张早期在其他城市推进旧改计划，以图复制广州的辉煌，但无奈“水土不服”。在武汉的旧改项目争夺中，富力输给了上海复地，后来富力人复盘时认为，失败的原因在于他们在外地的政府关系“没有那么好”。 另外，强攻商业地产这步棋也十分凶险。富力算是国内商业地产开发最早的先锋者之一，早在十多年前就疯狂拿地，用巨量的资金开发商业用地。 但冒险很容易演变成鲁莽。商业地产模式和住宅地产模式对资金需求是完全不同的，后者可以依靠开发和销售滚动发展；但前者的回报非常漫长，周转很慢，需要资金集约化的大批量注入，这对一家地产公司的资金要求是非常高的。 富力当时并未意识到这一点。为了实现在王石面前夸下的海口，富力大力发展商业地产。2008年，富力商业地产和住宅地产开发速度比例高达1:1，为此公司不得不高负债经营。上市之初净负债率仅20%出头的富力，2007年时高达139.5%。 在一次媒体采访中，张力曾透露：“像买地，李先生从来不理，我一个人说了算。我也不搞那些前期调查、市场分析，这块地能不能买，我只要去看一眼，心里算算，大概用一个小时就可以断定这块地要或者不要。我从不想听别人的意见，别人提了也白提。” 这样的合作模式十分考验管理层对市场趋势的把握程度。但张力显然未能预测到，2008年金融危机会对高杠杆企业造成多大的冲击，更何况，富力是一家与资本共舞的上市房企，每一步冒险都会被放大。 那一年，富力第一次感受到资金链断裂带来的痛苦。若不是政府出手打救，这家企业可能早已不复存在。 之后富力变得审慎很多，并调整了自身的总体战略布局，可惜，还是误判了形势。 富力此前专注于一二线城市的策略，在2008年时遭遇金融危机当头一棒；在后来其他同行疯狂拿地、押注一线城市的同时却急流勇退，选择攻占二三线城市。此举可能是激进后的反省，可能是为了躲避竞争者的锋芒，也可能是一个新的豪赌。 财熵统计富力年报关于非一线城市土地开发的评论和表述发现，2009年以来，集团对二三四线城市的重视度不断提高，虽然态度偶尔有所跳弹（2015、2016、2019）。伴随而来的是，在很多年份，集团加大了对二三四线城市土地的收购力度。 后来看来，这似乎也不是一个明智的调整。首先，富力这个保守的战略，错失了2011-2013年一线城市房价飙涨带来的红利；而且，富力过度下沉、过度分散地拿地，削弱了区域协同效应，还加大了公司的管理成本。 另外，过于保守的战略可能会扼杀企业的创新力。虽然富力这些年颇有多元化发展的眼光，但不得不说的是，其近年来对同行亦步亦趋。例如学恒大建富力足球俱乐部；仿万达、万科涉足医疗；步碧桂园在马来西亚森林城市的后尘，推出富力公主湾；跟雅居乐进军旅游地产…… 确实，多元化能够降低地产业务单一所带来的经营风险，抵御宏观调控对房地产行业的冲击。但从财报数据发现，虽然富力的非地产业务似乎在无序增长——在短期负债的结构里，“短期借款”和“其他应付款”在最近十年内的年化增长远远快于“合同负债”及“应交税费”。 与此同时，富力的行业排名在不断下滑。2011年，富力首次被挤出行业销售规模TOP10阵营；2016年，富力的该项排名已经跌落至TOP20边缘。 “聪明反被聪明误” 当然，富力也有过“高光时刻”。从百度指数可知，过去10年“富力”的网页搜索频率曾出现四波明显的高峰，在2017年搜索指数更是达到史无前例的高度，那是富力最受瞩目的时刻。当年万达和融创的世纪联姻成为舆论焦点，没想到在最后时刻，富力也插了一脚。 在交易日当天，王健林、孙宏斌、李思廉密谈期间曾传出摔杯声，后来在场的消息人士称，李思廉在交易当日对王健林突然压价，最终富力以199亿元、即大约6折的低价拿下了万达的77家酒店。 彼时，这对富力来说是一笔只赚不赔的交易，相当于富力以2.58亿的对价就将一家酒店收入囊中，而当时富力一家酒店的成本都要4.3亿（摘自2017年年报数据）。这次收购，还让富力在2017、2018年成为全球最大的五星级酒店业主。 久居香港的商场老手李思廉，不仅将成本压缩到最低，还擅长玩资本游戏——富力曾计划对酒店业务做分拆上市的运作，把更多资金圈进来。 但计划没有顺遂，李老板应该没想到酒店生意也不好做。2017年富力因收购万达的酒店资产令利润大增，但这些利润在2018年都还了回去。当年酒店业务亏损高达4.59亿元，成为拖累集团营收的短板业务。2020年的新冠疫情对文旅、酒店业更是造成致命冲击。 今年3月富力的业绩会上，李思廉对投资者透露“断臂求生”的意愿，表示已积极出售酒店资产，预计在未来6个月以内完成。 最近几年，富力地产陷入资金短缺的境地。2018、2019年，富力地产的有息债务总额分别增加超200亿和300亿。早在3年前，三条红线的具体细则还没颁布的时候，顶着千亿债券的富力发现，前进的步伐已经越发沉重。 如果富力当时悬崖勒马，结果可能不一样。但偏偏这时，精明的大股东做出其他“骚操作”。 富力的公司债募集书显示，2018年年初李思廉把用了好些年的私人游艇卖了出去，接盘的买家竟然是富力集团，作价高达2900万元。 这场买卖宣称是为了公司主业，“更便捷地接待宾客”。交易是否给公司带来确切的收益尚不得而知，但2900万元是实实在在打进了李思廉账户里。 类似的股东关联交易在一年后也发生了。当时富力以区区3亿元的低价将物业公司天力物业卖给大股东李思廉和张力，但根据公允价值反推，被卖出的天力物业当时估值达到22亿元，是交易对价的7倍多。 更绝的是最近的操作。大股东将天力物业拿在手里还不到两年，前一阵子便官宣将公司转手卖给了碧桂园，对价100亿元。也就是说，两年间一买一卖，大股东账面浮盈97亿元。 几乎在将物业卖给碧桂园的同一时间，张力、李思廉两位老板宣布用80亿元回购公司股票。那么，这笔钱会不会是从上述97亿元中来的呢？ 对待财富，张力曾说，力不到不为财。确实，张老板不仅为公司业务尽心尽力，他还对家族企业极为上心。张力曾帮助儿子张量孵化出3家上市公司。几个月前，张量创办的实地集团遭遇商票逾期拒付风波，富力不久后即发布公告，称和实地集团并无股权关系。 但这个声明在市场人士看来，并没有什么说服力。毕竟，在去年实地集团的上市招股说明书里，98家关联公司的介绍足足占了4页，其中就发现了富力系公司的身影。 财熵通过天眼查发现，目前实地集团与富力确实已无股权关系，但法人代表仍为富力的“老臣子”王洪志。 2018年有媒体采访李思廉：“作为华南五虎之一，你怎么看待恒大、碧桂园的爆发?”李思廉说：“如果有一条很长的路来走，现在应该走了还不到一半吧。”他想了想又加了一句：“我们正在追，可能追两三年也就差不多。”掉队“华南五虎”的富力，这十几年来应该没有一天不想重回前列。 李老板机敏谨慎、张老板胆识过人，按理说这是天造地设的一对商业伙伴。但是，偏偏富力总是押错方向——在需要谨慎的时候过于激进，在需要进取的时候选择了保守，管理层的精明又错用在了别的地方……
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