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编者按：建省33年的海南，房地产的发展史几乎可以追溯到30年前。海南从建成到房地产火热发展，只用了短短四年。高歌猛进过后，泡沫一地。从全域限购到现房销售，再到限制土地供应，引进人才、产业转型，海南在为去地产化做准备。自贸港建设总体方案落地后，在严格的调控政策束缚下，利好释放已被抑制。海南房地产市场未来的走势会如何？ （文/张玉 编辑/马媛媛）“旅游”和“买房”，已经成为了海南的两张名片。而曾几何时，这也是最吸引“南飞候鸟群”的重要因素。 转折发生在2018年。当年4月22日，海南省政府发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，宣布自当晚起海南省内商品住宅实施全域限购。一时间，海南楼市限购的消息迅速刷屏，海南也成为各界关注的焦点。 不过，全域限购并不代表着把全国人民海南买房的欲望限掉了，而是把这个欲望隔在了外面。但欲望和需求，却是一直存在的。连日来，观察者网实地走访发现，严格的限购政策之下，海南楼市依然存在通过代缴社保、以公司名义等操作买房，楼市乱象暗涌。 另一方面，“候鸟群”的季节性流动带来的最明显的就是入住率的巨大差异。旺季的海南，入住率最多的项目可以达到70%~80%，而淡季，平均入住率在30%左右，部分楼盘的入住率甚至只有10%。在这批“避寒”的客户离开之后，在长达半年的时间里，海南不少城市的楼盘都变成了无人居住的空房。 住宅面积均在100平方米以上 2017年9月，海南省住建局印发通知，停止批准建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。这在中国楼市调控史上，是最“奇怪”的一次。与以往“限大”的禁令相比，海南史无前例“限小”的楼市政策显得独树一帜。 6月27日，在位于海南省海口市的某项目销售中心，销售人员向观察者网解释称，这主要是为了防止“炒房”。 不过，最先受到影响的其实是刚需群体，“对刚刚踏入社会的年轻人来说，一下子根本拿不出那么多钱”。上述销售人员表示。所以，在海南有一种楼市怪状：大部分的楼盘都是面积在100平方米左右的紧凑户型。 比如，在记者走访的项目中，海口宝龙城的在售住宅最小户型面积为103㎡，目前项目精装交付的均价在15500元/平方米；位于定安的建业花园里项目在售户型面积在109~116㎡。 住房“限购”、“限小”直接导致的现象就是商用性质的公寓产品受到欢迎。 观察者网了解到，在海南，公寓价格普遍偏高，有的价格甚至要超过住房价格。比如，相对繁华的老城区，公寓价格在17000~23000元/平方米不等。而市中心的龙湖光年项目，价格甚至会卖到23000~27000元/平方米不等。 那么，在海南购买公寓的都是什么样的人群？海口宝龙城相关销售人员表示，因为海南商用公寓产品不限购不限贷，这满足了很多外地投资客的需求。这些投资客往往来自全国各地，“因为海南自贸港的这个政策，大部分人还是比较看好的。” 在海南省房地产业协会执行秘书长王路看来，“公寓价格甚至超过住宅的主要原因在于住宅限价，但全域限购对海口的影响不是特别大，因为本地市场的需求占比较高。” 投资客的“灰色地带” 全域限购无法挡住全国人民到海南买房的热情。王路告诉观察者网，海口现在所有的住宅项目，“只要像样点的地方，基本上都是秒光。” 海南本地有一句戏言：“海口是海南省的海口，三亚是全国人的三亚”。虽是戏言，却也体现出了不同政策背景之下，这两个城市所面临的市场环境的根本区别——两个城市的客群定位是完全相反的。 王路坦言，全域限购对海口的影响不是特别大，因为本地市场的占比本身较高。2017年，岛外需求市场可以占到全省80%左右的规模，岛内只占20%，但这20%的市场几乎全部在海口。换句话说，海南其他城市的项目投资者，基本全是岛外购房客。 据当地房地产项目内部销售人员透露，有意向购买的客户往往先草签，草签完之后，交钱给第三方机构，第三方机构帮忙做两年的社保，“两年之后你过来直接签合同就可以了”。不过，上述销售人员表示，这并不影响客户的居住和使用，“如果你现在买房，现在就可以入住。” 除了代缴社保，以公司名义买房也是不少投资客可以钻的“漏洞”。在海南省陵水县某项目售楼处，销售人员主动询问记者目前是否在海南开设公司。在得到否定答案后，其建议可以注册一个公司，“按200万的均价来算，每年只需要多交4000多块钱的税费。” 多位海南当地的房地产从业人员向观察者网表示，海南的地产比较多样化，“因为海南这边的有钱人比较多，他就是因为在自己的城市呆够了、呆腻了，然后来海南度假。现在，政策限购之后，很多有钱人想买，但他没有资格去买。大量的购买需求得不到释放，这样就一定要有大量的项目通过代交社保的方式让客户进来买单。” 不能被叫做“炒房” 尽管拥有天南海北的投资客，多位海南业内人士普遍认为，海南楼市并不能被称作“炒房”。 王路说道，在海南异地置业跟内地置业有一个很大区别：二手房活跃度很差。原因其一，本地化的二手房交易频率很低，因为本地人的资金能力有限，除了海口有一定容量，其它市县很少通过二手房进行居住空间置换。此外，大部分岛外在海南购房者因为人、房分离，二手房市场退出机制复杂冗长，交易非常不活跃，多数还是长期的投资兼自住，用于长者养老、避寒、家庭度假等自用需求。 第二，岛外人购买海南的房子，付款方式相对简单，“绝大部分是全款买房，企业不鼓励分期付款，也不鼓励贷款，因为岛外人贷款手续相对繁琐。”其次，贷款的放款周期长，对企业来说回款压力增大。因此，大部分海南买房者都是全款买房，全款代表资金上没有杠杆可以加。 如其所言，外地人在海南必须全款买房的策略大大降低了投资杠杆的发生。有很多房企的海南片区可能销售金额比不上内地区域，但回款率往往能在集团排名靠前，主要原因就是全款购房率超高。 建业花园里项目销售人员表示，外地人在海南必须要全款买房。“如果你有海南户口，不管你之前是本地人还是外地人都可以贷款，但是如果你不落户的话，必须全款才能买房。” 富力湾销售人员则提及，项目不能贷款，必须全款购买，“本地户口也是全款，我们项目本身就不做按揭，因为我们项目不愁卖，不做按揭也卖的很快。” 事实上，为了更好地规范海南市场，从2020年开始，海南率先在全国提出房地产中长期管理调控机制。政府出台一系列政策对房地产市场进行约束和限制： 第一，从2020年3月8日开始，海南省对外出让的项目，无论是安居型住房还是市场化商品房，都实行现房销售。由此海南成为全国首个全省推行商品房现售制度的省份。 第二，是推行安居型商品住房，主要面向符合条件的当地市县居民家庭和引进人才供应。其中的配比大原则上是60%用于安居型商品住房，20%是做租赁型商品住房，另外还有20%才是市场化商品住宅。
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