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文|潘永堂
地产10强选手 他们代言“中国地产第一阵营”。 他们现在座次，比以前稳定多了！
今天能进十强者或稳在十强者 都非等闲之辈 都是经过政策、市场考验过好几轮还依旧“活得好”的企业！
今天地产人常看百强榜，但我们很少细谈“十强榜”，是时候加强10强房企的系统关注了。 因为10强之变往往代表着行业风向标，尤其是地产这个重资产的建造行业，很难颠覆式创新，很难外部出现一个颠覆行业玩法是很难的，所以，房企未来风向，还得多看头部10强之变！
虽然今天房企巨头化、寡头化还有段时间，但这一趋势正在加快，今后老潘也会增加更多10强房企战略的一一各自解读，也会横向进行战略PK。
今天谈论10强销售座次的PK，老潘首先有三点提醒。
其一，虽然现在房企已不强调规模，但老潘还是强调，集中度在提升，不增长的企业是更危险的，未来销售额，依旧是房企综合实力的关键指标之一，今天房企普遍“规模利润”并举，但在行业利润率普遍下降时，房企利润额的增长核心就是通过销售额增长换来的。这一点利润王中海更为强调。 其二、为何分析10强？你可能会说，今天地产10强在百强中的“距离感”太远，50强甚至30强都已经没有战略对标10强房企的意义。的确，企业发展阶段、规模量级完全不在一个层次，对标意义不大。但核心是10强占比在提升，行业零和游戏之下10强的蛋糕强势“掠夺”，其实在影响整个行业蛋糕的切割与划分。通俗的说，他们逆增长的蛋糕，可能就是我们中小房企失去的领地。
以最新的2021年5月销售榜进行解读，结合土储家底厚度、结合10强拿地力度，综合来看看10强房企到底在谁进谁退？同时，10强房企虽然多元化营收占比虽然很多不到5%，但不可小觑他们多元化细分赛道的体量和实力，因为10强的地产主业营收的分母都太大，同时，类似龙湖、新城等在商业地产每年持续投入沉淀，也在强化存量新赛道的PK。所以，10强销售榜的PK，并不能反映10强的综合实力，而更多只是俯瞰10强的一个重要侧面而已。
以克而瑞的10强榜来看看，以全口径和权益口径两个视角交叉去看10强的较量。对此，楼市头条总结了10强的10个特征，老潘特别分享！
来源：楼市头条| 村长
特征1：国资超车，10强结构已经逆转
这3年地产10强阵营之变，首先是国企与民企的结构对调！
你看看数据：
2021年前5月，6家央国企分别是万科、保利、中海、招商蛇口、金地、华润！剩下四家是民营房企碧桂园、恒大、融创、世茂！
可见，过去三年，10强阵营的国进民退现象，实现了结构性逆转！
从另一个视角看，楼市收紧、资金收紧的“调控”政策，让有资源、有资金和有规模优势的国资们，正迎来普遍的大年。记得有一个段子，说宁高宁执掌金茂后，有感叹：要市场力有市场力，要央企身份有央企身份，其他民营房企怎么跟金茂PK？。
的确，宁高宁也曾强调：“金茂要在保持央企属性的前提下，无限接近市场化”。
当地产央企越来越市场化，决策机制越来越快，未来，10强格局未来还有大变化！
特征2：10强也高度分化，分为四大阵营
10强别看都是第一阵营，实质内部也高度分化。
简单划分可为“四大梯队”。尤其从最近榜单看，梯队间层次感清晰。
头部房企阵营（考虑到TOP10中的常客绿地、龙湖已跌到11/12，为便于对比，将头部房企阵营放宽至TOP12），又可细分为4个梯队：
过去几年，四个梯队的层次感一直很清晰，但阶层并未固化，破局的趋势，反而越来越明显。
比如，融创、保利加速对前三强的冲击，中海力争进入5强内，而招商蛇口一下最近几年火箭式上升……第三四梯队还在调整中。
特征3：碧万恒不再孤独，第一梯队有望从BIG3变为BIG5
如图，近年来，融创、保利与碧万恒销售额之间的剪刀差，整体上呈缩小之势。
细看一下上面这张图，很重要。
你会发现无论全口径还是权益两个纬度，保利和融创都在大幅的逼近前三。
前5月差距，都只是几百亿的差距而已！当然，今年，融创、保利与碧万恒并驾齐驱的概率还比较小，但三五年内，还是有很大可能性的。
原因有二：
其一、不要低估融创和保利的雄心；比如融创老孙不用说，而央企保利力争进入前3也说了好多年。当然，除了嘴上，还要看行动。
比如今年的土地市场体现的非常明显。
根据中指数据，1-5月，保利、融创的拿地金额分别为623亿元、513亿元，行业排名第3、第7，低于万科，但其补仓货值分别为1801亿元、1620亿元，行业排名第1、第2。
遇强则强，保利、融创强势加仓的初衷很明显！
这也使得，碧万恒保融，五巨头之间的排名缠斗，更加有看头。
其二、不要低估高增长的威力。
过去两三年，保利、融创的销售增速远超比碧万恒，如2021年1-5月的全口径销售较于2018年同比增速，保利、融创分别为51.2%、66.2%，碧万恒则分别为5.9%、20.1%、12.4%；
当然碧万恒块头绝对值大一些，但增速融创，保利却是高出N倍，业绩增长强劲！
特征4：保利、融创正力争杀入第一梯队
还是接着上面的说。
在融创、保利两大房企向第一梯队冲击的过程中，剔除资源和合作杠杆后，从权益销售额上看，保利追万科追的是越来越紧。
2020年1-5年，万科权益销售额为1599.2亿，保利为1067.5亿，超出约530亿，全年超出约940亿。但到了今年同期，差距一下子缩小到了220亿，照此算，全年也就400亿左右。
差距一下子缩小了一半多。
当然，融创的表现也不弱，但与保利比，还是差了约100亿。不过，对孙宏斌而言，这都不是事。 比如今年融创一个区域公司西南融创，就力争破2000亿！关键是融创有7家区域公司，一家破2000亿，其他家估计也不会示弱！
特征5：万科终于开始焦虑，不满业绩增长
尽管万科这几年一直对外说，不在乎排名。
但郁亮内心的波澜，恐怕只有他自己懂。
现在，万科是越来越尴尬，因为BIG3的地位也越来越不稳。
虽然全口径销售榜上，万科地位尚且稳固，但权益销售榜单却是另一幅局面，核心有两大压力。
其一、与前面的碧桂园、恒大差距越拉越大； 其二、后面的保利、融创越追越紧。
数据说话，如果单从权益的角度，万科已被恒大和碧桂园甩下。比如，2021年1-5月，万科权益口径销售额1867.1亿，是三巨头中唯一没上2000亿的，比恒大少了860亿、比碧桂园少了680亿。
一句话，单从权益看，万科与碧桂园、恒大已不是一个层面的玩家了。
尴尬的是，在与前面两巨头距离越拉越大的同时，万科后面的“追兵”也是日益迫近。
上面我们说了，保利的权益数据与万科只有200亿的差距了。
万科和郁亮的捉急，去年底已开始表露无疑，第一次万科对外明确表态，2021年做到7900亿销售目标。万科的焦虑还表现在对土地资源的获取上，中指研究院数据显示，2021年1-5月，万科拿地金额706亿，在房企中排第1，新增货值1560亿（排第4），开启大力补仓。 （当然万科强调敏捷运营，因此土地储销比较小，据说是10强最低的，所以导致日常拿地相对要强烈一些）
但事实上，销售额座次，万科面临一点点压力，但在多元化布局和能力上，万科多元化成绩单是相对优异的，万科当下乃至未来，可能是头部地产公司里多元化相对务实且发展前景、能力优势都高度鲜明的房企。未来万物云、印力集团、万纬物流、泊寓、教育等等赛道都已卡位，而且在各自细分赛道都是数一数二。
特征6：低调中海希望保持利润王，规模进前5
随着绿地的掉队，排行老六的中海，独占第三梯队。
不过，中海的处境并不差。
从权益金额的角度，中海与第四的保利只有200亿的差距，与第五的融创不到百亿。
只要中海垫垫脚、发下力，还是有可能适度晋级的。但下面的七、八、九、十、十一、十二想要挑战中海，却是很难的。
比如过去几年，中海的销售增速一直是前10强中相对靠前的。比如2018年是十强增速第一名，2019年是十强增速第2名。
中海2021年1-5月的全口径销售额较于2018年同期，同比增幅达71.2%，是TOP6中，增幅最高的。
而且，过去一年，中海加大了对土地资源的布局，2020年，中海单是权益拿地金额就高达1318.4亿元，对应新增货值约2741.7亿元。
特征7：招商、华润崛起已是大概率事件
第4梯队中的招商、华润、金地、世茂表现都相当强势，较于2018年同期，四家房企的销售增速都超过了100%。
不过，考虑到央企房企的资源和结构性优势比较强，招商、华润的崛起势能，持久性或许会更强一些。
2021年1-5月全口径销售排名，招商蛇口排名位列第7，2018年同期位列第14，上升非常猛，而华润也上升了3位，从11到8。
头部阵营，竞争本就激烈，且又是处于调控期，招商蛇口、华润都还能如此“进步”，着实令人刮目相看。
此外，招商蛇口也在全力补仓，1-5月拿地金额638亿，行业排名第2，新增货值1570亿，行业排名第3。如此看，招蛇也在意图占到行业前7后，也希望全力稳住第七的位置。
特征8：第八、第九、第十把交椅，会陷入混战
之所以说是混战格局，是因为不管是全口径销售额（最大剪刀差不到200亿），还是权益销售额（最大剪刀差不到100亿），五家房企都没拉开明显的差距。
今天，你垫垫脚就能超越我，明天，我发下力就会超越他。
总之，是一个你追我赶，轮流坐的局面。
特征9：绿地，或许还会继续往下掉
八、九、十之间的比拼，之所以排除绿地，是因为绿地正在加速往下掉，且这一进程大概率会继续。
如图一所示，一度干翻万科的绿地，正从第三梯队加速跌到第四梯队的末位，甚至跌出第四梯队。在其他国资“兄弟”踩着调控的“阶梯”，拾阶而上时，绿地却走起了下坡路。颇有一种遭遇水逆的不幸。
特征10 只要头部国资不犯错，未来都是大年
针对供给侧的调控
于一些房企来说，是枷锁，很难受；
于另一些房企，则是向上爬的阶梯，是改变阶层和命运的机会。头部房企也不例外。
2021年，是头部国资房企的大年么？从上述数据来看，毫无疑问，是的。
但这仅是开始而已……未来房地产金融化特征更明显，未来只要头部国资房企自己不犯错，年年将是都是大年！
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