2020-10-26 20:50
上周，郑州房地产市场最吸引眼球的莫过于降价！ 前几天，位于绿博组团的万科抛出6字头特价房！位于南龙湖的万科星图首开八字头，10月16-18日活动期间融创空港宸苑买房送10万现金。而倍受瞩目的金科中原上周也低价入市，首开均价约12500-12800元/㎡（毛坯）再度拉低大家的价格预期！ ... ... 市场上一系列动作，让人忍不住惊呼：“不会吧？不会吧！这些降价是真的吗？！房价不会撑不住了吧！” 降价对于未买房的朋友们是”捡漏“。但对于已经买过房的朋友们未免有些“惊魂”。 那么究竟当前郑州市场行情究竟如何？房价还会陆续降下去嘛？我们通过克而瑞河南区域最新发布的月报来一探究竟。 商品住宅供应大幅上涨，成交价格下降！ 首先我们来看一组核心数据。 从图上看，2020年9月郑州市区商品住宅供应量大幅上涨，环比增加了76%，达到了143.79万㎡，成交面积却维持不变，约83.99万㎡。 主城区9月商品住宅成交均价也比较稳定，维持在15576元/㎡。 在整体供大于求的市场行情下，郑州的去化周期随之小幅上升，从8月的10.3个月上涨至11.3个月。 环郑区域则量涨价跌。9月供应上涨6%，约88.19万㎡，成交均价约8996元/㎡，环比下降了1%。 从成交结构看，80平以下刚需产品以及终极置业产品（180㎡以上）的成交均价出现明显了上升。 其中80平以下刚需产品的成交均价约为14330元/㎡，终极置业产品（180㎡以上）受个案影响成交均价约26746元/㎡。其余产品价格下跌。 具体到板块上看，9月各板块成交均价究竟有何变动？ 笔者帮大家比较了下8、9两个月各板块的成交均价，北龙湖板块成交均价尽管环比有所降低，但仍为均价最高板块，成交均价约30738元/㎡。其次为龙子湖北板块，均价约19989元/㎡，较上月相比也有所下降。 从涨降价板块数量上看，9月共计14个板块成交均价有所下调，11个板块成交均价上浮。降价板块略多于涨价板块。 最低去化不足2成 市场分化明显 再看9月的开盘推售情况。从推售情况上看，9月推量明显上升。 主城区推量3022套，环郑区域推量3816套。 受中原融创文旅城项目影响，平原新区以3086套的推量和920套的去化量位居各区域第一。 从去化情况上看，9月的整体去化率仅43%，有明显下跌。其中主城区整体去化率为49%，环郑区域去化仅38%。下沉到各区域看，能明显感受到郑州的市场分化仍在加剧。 二七区、高新区平均去化率较低，均未超过三成。航空港区去化较好，平均去化率达到了82%。 整体上看，9月整体的去化情况都有所下降，主城去化率优于环郑区域，但推售量相对较低。区域间去化差异较大。市场仍在持续分化中。 环郑价格崩塌？ 近期，环郑楼市屡出“跳水价”，一时间引得大家议论纷纷： 绿博片区底价被击穿出现6字头特价房、南龙湖首付分期屡禁不止，某新盘最低8字头，平原新区价格悄悄“跳水”... ...种种迹象表明，远郊市场正在回归理性。 笔者给大家调出来了2020年以来克而瑞河南区域公布的环郑区域商品住宅的成交价格。我们能够很清晰的看到，环郑区域的成交价格上下浮动较为明显，抗跌性相对较低。 那么为什么这次远郊地区“特价”会如此“疯狂”呢？ 在郑州如火如荼的新区建设中，各大片区都有一段高上大的规划为其背书。而随着近几年开发商等群体对片区的炒作，许多投资者以及购买力有限的刚需购房者纷纷涌入未来可期的远郊和新区，使片区价格远高于现在应有的价格。 在经济条件较好的情况下，人们更能为这些规划和预期买单。但在疫情影响下，许多人收入以及购买力降低，对于购房相对于谨慎，风险高于主城区的远郊盘自然会受到影响。 从克而瑞河南区域公布的万科兰乔圣菲的开盘数据看，10月21日以均价8000元/㎡（毛坯）价格推出216套房源，成交约126套，去化率也仅有58%左右。 此外，随着今年融资条件不断收紧，一些房企为了尽快回款已经在开始收割远郊市场。 有朋友问，这波“降价潮”是否会引起连锁反映导致房价下跌呢？ 笔者认为大概率不会。首先这波降价主要集中在环郑远郊区域，这些区域由于此前被透支预期，这波降价大部分属于理性回落，而且大部分开发商也是拿少量特价房做“噱头”，很少出现整个楼盘整栋楼的降价举措。 此外，主城区价格相对比较坚挺。在疫情影响下，主城区价格上虽然没有明显上涨，但也没有降。 地段决定价值，价值决定价格。 最后的话 总的来说，郑州楼市基本面来看还是向好的。但我们很清楚的能够看到，环郑区域尤其是远郊区域无论是市场成交均价，还是开盘去化情况都明显不如主城区，更容易受到外界各种因素的影响。 上周刷爆屏的无论是“直降5000”还是“6字头“远郊特价房现象，本质是因为远郊远离主城区，区域价值不足以支撑此前被炒高的价格。目前郑州远郊楼市正在“脱水”，小伙伴们无需过度惊慌。 有小伙伴会问，最近各处特价房层出不穷，到底应该如何选。 首先最基本的我还是认为，不是地缘用户的刚需购房者应该尽量远离远郊，远郊距离主城区较远，各项配套不成熟，无论是通勤、教育还是日常生活，都不够方便。 另一方面，远郊盘价格也更容易出现波动，一不小心就高位站岗。因此刚需购房者不建议去冒这个风险。 主城区的一些特价房还是可以挑挑的。 最后还是要叮嘱各位一句，今年一定要多看多淘，多跑售楼部！ 今天的评论区我们把聚光灯留给那些在远郊买房的朋友，一起聊聊自己的买房故事吧。 本文数据来源：克而瑞河南区域
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