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本报记者 陈小瑛 合肥报道 “小妹是来看房的吗？让我带你去吧。”3月1日，记者走在合肥瑶海区一条马路上，被一位大妈拦了下来。“每带一位有效客户，我们可以多得10块钱。”在多位业务员大妈的请求下，记者配合她们跑了六七个楼盘。 2016年的合肥楼市涨幅全国第一，可谓赚足了眼球，然而严厉的调控，到2017年迎来了市场冰冻，2017年合肥新房成交量同比下跌73.78%，坐了一场过山车。 开发商面临的是高地价带来的苦果，为了回笼资金，甚至不惜贴着成本卖，而随着供给量的增加、需求量的减少，市场供过于求的压力，已开始倒逼某些房企低价开盘跑量。 滨湖新区一家二手房中介店人员告诉记者，整个合肥市场的二手房以一种阴跌的方式，持续降价一年了，炒作最厉害的滨湖新区已经普跌15%左右。 高地价带来的销售压力 “去年一年行情都不好，但过年后这几天总算有所好转，这段时间看房的人数还可以。”一位大妈对记者说，他们初七那一天十几个业务员带了42个客户。 记者在文一云溪湾售楼处时，看房的人大概有十多个，销售人员告诉记者，这里均价1.25万元/平米，以三房改善居多，98平米的总价在122万元左右。“我们的价格已经不能再低了，拿地的楼面价就到了11490元/平米，我们卖这个价是根本没钱赚的。”售楼员对记者表示。 相隔不远处的文一另一个盘锦门学府里售价12000元/平米，目前仅剩下尾盘，项目拿地楼面价10050元/平米，也是贴着成本在卖。 附近的新城桃李郡售价在1.3万元/平米上下，春晖里均价1.2万元/平米，记者在售楼处看到，看房的人也有一些，不算多。 新城桃李郡的拿地成本也不低，楼面价达9000元/平米，当时溢价率达到185%，“我们拿地早，只要三四千块，压力没他们大，不过售价肯定也还是会按照市场价卖。”春晖里的销售人员对记者说。 接着业务员大妈又将记者拉到肥东县的另一个新盘，万科文一未来之光售价1.6万元/平米带精装，楼面地价也到了11250元/平米，售楼处冷冷清清，无人看房。 合肥炒作最为火热的滨湖新区，外来投资客云集，限购之后，目前新盘去化率尤其缓慢。 宝能城目前售价1.4万-1.6万元/平米，售楼处空空荡荡。一家熟悉滨湖新区的二手房中介指着宝能城旁边一块空地告诉记者，“该地已经空置5年，宝能城拿地早，土地成本低，售价没有压力，但开发速度太慢，万达进场比宝能晚，都快开发完了。” 2016年合肥77亿总价地王文一塘溪津门也在售了，高层售价为2.2万元/平米精装，洋房2.4万元/平米毛坯，产品定位比宝能城高端，但定价也比宝能城高不少。“我们的楼面地价就到了19800元/平米，普通高层还带精装修卖这个价可以说是亏的。”售楼人员对记者说，地价贵了没办法。 2016年合肥土拍市场热火朝天，房企不惜展开贴身肉搏。 合肥城建2016年年报透露一组数据，在合肥市区2016年共成交71宗地块，约合853亿元，为近6年以来合肥市区土地出让金额的最高值，平均地价约合1346.07万元/亩，刷新历史最高纪录。其中，有46宗地块溢价率超过100%；有38宗地块溢价率超过200%；有16宗地块溢价率超过300%；有2宗地块溢价率超过400%。 “土地成本这么高，房企要么就拖着不卖，但追求快速周转的企业必须卖，所以要么只能贴着成本，或者亏一点点卖，能赚钱的不多。”合肥一名房地产专业人士告诉记者，政府限价是一方面，最主要的是现在市场行情不好，即使不限价，想卖高价，也卖不出去。 过度炒作后的回调 其实市场也不缺乏需求，缺的是合理的价格，合肥楼市一位业内人士告诉记者，滨湖新区合肥云谷去年11月份开盘，在冷淡的行情下，四五百套房开盘全部卖完了，而且要求全款优先，因为集团有回款要求，秘诀就是低价，高层均价1.35万元/平米，洋房均价1.7万元/平米，比周边万科城二手房便宜5000元，此盘一开，其他盘肯定就不好卖了。 据合房网内容中心不完全统计，2017年，合肥九区商品住宅成交量为19898套，较上年同期减少55998套，同比下跌73.78%。 “成交量的下滑，一方面与政府为了控制房价限制网签有很大关系。”合肥一位业内人士告诉记者，但另一方面，市场行情确实是变差了，2016年开盘必抢光，还抢不到，现在开几百套出来，如果是市场价，卖一年也卖不完。 据合房网统计，2017年合肥入市房源总计超50014套，平均价格在14379元/平米。而截至2018年2月底，合肥市区住宅库存量继续回升，目前达到了47906套，环比增长5.1%，同比增长244%，这是合肥连续13个月出现库存增长现象。 “供给增加，需求减少，房价只怕还会跌，二手房的趋势已经很明显了。”上述合肥业内人士说。 据合肥市国土局资料显示，2017年，全年房地产开发企业土地购置面积684.87万平米，增长36.5%。这也意味着合肥未来的市场潜在供给量比较大。 不过今年1月份以来，合肥市成交量有所放大，1月共网签4088套房，环比增长70%，同比增长194.3%。 据业内透露，合肥去年12月有三千套房子放出来，都是保障房、回迁房，价格比较低，可以对冲高价盘。 合肥新房市场由于土地成本居高不下，房企尚未开打价格战。但二手房市场已经率先降价了。 根据房天下网显示，今年1月份合肥80%的小区都在降价，其中降幅最大的几个小区，如万科蓝山，2017年1月均价为26559元/平米，2018年1月均价降到2万元，跌幅23%；滨湖世纪城春融苑，从去年1月的19413元/平米，跌到今年1月的15913元/平米，跌幅18%；蓝鼎观湖苑，从19340元/平米，跌到16424元/平米，下跌15%滨湖新区二手房是合肥降得最多的，因为外来投资者最多，炒作水分大，影响最大，大概都降了两三成左右。”滨湖新区一家二手房中介店人员告诉记者。 记者查询了各个区跌幅最大的小区，比如经开区的佳境枫情苑1月放盘均价为13089元/平米，环比下跌11%。高新区的徽商·城市庭院，放盘价19375元/平米，环比下跌5.12%，包河区的银杏苑放盘价13520元/平米，环比下跌15.99%，蜀山区1月翠竹园，二手房均价14673元/平米，环比下跌10.21%，瑶海区琥珀名城沁园二手房放盘价12177元/平米，环比下跌9.6%。
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