01 大鱼吃大鱼：品牌房企壮士断腕
本以为2019年行业内的收并购会比两年前更犀利，实际上2019年的房地产并购金额和案例数量都没有2017年、2018年多。但是2019年的一些并购案例有个最大的新特点：知名的房企也在卖项目了。 收购端来看，融创的动作最大，比较有代表的案例如收购融科智地、绿城、万达文旅等公司资产。2019年也不例外，虽然年初孙宏斌说过要放慢拿地的脚步，但收并购的思路并没有丝毫调整，陆续收购云南城投、泛海控股、新湖中宝等公司的资产，耗资超300亿元。 世茂从收购泰禾集团优质资产开始，陆续收购了万通地产、粤泰股份、明发集团等企业的资产。最后年末又曝出，拟收购福晟74个项目，世茂在这一年的表现一反常态，开始在收并购市场中崭露头角成为新晋收并购王。 从被收购端来看，品牌房企的身影比比皆是。泰禾集团曾经也是闽系房企“带头大哥”级别的开发商，如今不得不断腕求生。曾经千亿资金攻城略地、试图弯道超车的“黑马”福晟集团，因“黑天鹅”事件造成资金链危机，连续变卖资产的新城控股，还有去地产化步子过大造成资金链危机的泛海控股，盲目跨界失败走向破产的银亿股份，押注金融和区块链背负巨额债务的新湖中宝。这些企业都在百强房企之列，手握着大量优质项目而难以消化，为降负债、降杠杆不得已变卖项目股权。点评 /赵钢地产说/
行业本身的发展规律以及历史的相似性，不免将当下中国房地产行业的并购潮与上世纪末本世纪初美国房地产行业的并购潮联系起来。彼时，美国四大房企发起了一系列的并购动作，帕尔迪从1994年到2003年间，共发起7次并购动作。在同一时期，桑达克斯对11家房地产公司发起了收购，莱纳对19家房地产公司发起收购，霍顿对17家房地产公司发起收购。 然而，市场素来是遵循“大鱼吃小鱼”的市场竞争规律和原则。中国房地产行业的收购潮已然已经来临，未来房地产收并购的案例会越来越多。对于一些中型企业而言，更应注意战略的把握，合理控制自身的风险因素，退一步讲，如果有一天并购发生在自己身上，那腾挪的余地也会大一些。
02 一浪更比一浪高：房企海外上市潮
2019年出海上市的房企骤然增多，一年内房企赴港上市接二连三。 据我们统计，2019年在港股和A股上市的房企共有16家，而16家上市的企业中，H股上市房企高达14家，其中房企占6家，包括德信中国、银城国际控股、中梁控股、中国天保集团、新力控股、景业名邦集团；8家物业公司，分别为和泓服务、时代邻里、保利物业、奥园健康、蓝光嘉宝服务、滨江服务、银城生活服务、鑫苑服务。仅2家房企内地上市，通过IPO的新大正以及以重组方式实现A股上市的招商积余，这还不包含准备在港交所上市和申请失效的企业。
点评 /赵钢地产说/
为什么房企舍近求远，不在资本流量更大的A股上市，而要前往港交所上市？直接的原因是A股基本已经向房企IPO关上大门，相对而言审核宽松的赴港上市，对房企而言更“实际”一些；深层的原因则是，在融资收紧、持续调控的背景下，房企真的是缺钱了。 随着去年5月，央行、银保监会等部门陆续出台政策，信托、美元债等融资渠道大大受限，银行对开发贷的审核也趋于严格。7月30日召开的中央政治局会议提出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。同时，相关部门连续对房地产信托、银行进行整治约谈，同时对开发贷、境外发债等多种融资方式进行进一步限制。在此调控背景下，短期内在政策面上应该是看不到融资环境大幅改观的可能。简而言之在2020年中小房企到海外上市融资的现象还会持续。
03 房地产板块资本市场表现变幻莫测
2019年11月，国家统计局公布的数据来看，前11个月全国商品房销售额同比增长7.3%，预计房地产全年销售额将再创新高。从相关机构公布的2019年房企销售情况来看，TOP30集中度35.7%，创历年新高。 从资本市场角度来说，房地产板块在2019年的表现也还不错，至少跑赢了大盘。从地产股上涨幅度来看，2019年A股地产板块上涨26.03%，H股地产板块上涨16.6%。2019年A股房地产板块2-5月期间振幅较大，3月15日增幅达到7.84%，最低点2月1日，最高点在4月12日。而港股市场中，涨幅超过50%的地产股有21只，2018年超过这一幅度的只有1家。前期涨幅主要是受市场“小阳春”，但后期由于受大盘，以及调控政策的收紧，前期涨势荡然无存。 从个股来看，A股除了泰禾集团、H股除了中国恒大和远洋集团外，其他27家房企2019年的股价均出现不同幅度上涨。其中，鲁商发展为177.54%，中国奥园为168.54%，中南建设为90.64%，时代中国控股为90.39%，融创中国为87.74%。头部房企中，万科A上涨40.54%，碧桂园上涨38.49%。 市值方面，2019年万科A以3599.23亿元的市值成为上市房企中市值最大的公司，其次是中国海外发展、中国恒大、华润置地、碧桂园等，充分体现了企业的规模效应。而在市值增长规模方面，万科以976.45亿成为市值增加最多的公司，其次是融创中国增长944.72亿元、龙湖集团增加792.18亿元、华润置地增加680.59亿元、碧桂园增长663.36亿元，成为上市房企中市值增加TOP5企业。而市值增幅方面，大悦城控股、鲁商发展、中国奥园、中国海外宏洋集团分列榜单的第一至第四名，它们的市值增幅均超过了100%。时代中国控股、中南建设、融创中国、绿地香港、新城发展、中国金茂分列榜单第五至第十，他们的市值增幅均超过75%。
04 525家房企破产危言耸听
2019年人民法院网公布一则数据称，2019年至少有525家房地产企业“申请破产”。而有的媒体则把此数据解释的颇为吓人，直指行业不行了，这未免有危言耸听夸大其词的成分。
在房地产市场的黄金时代如2009年、2015年，每年也会有300家左右房企倒闭，而2014年的数字更是达到了惨烈的2000多家。所以2019年“申请破产”的房企有525家并不是新闻，只不过是在去年整体市场低迷的背景下消极情绪被短暂放大。更何况525家“破产申请”的统计略有“水分”，而且对于整个行业来看，每年几百家房企破产也属于正常现象，符合市场和行业发展的规律。
点评 /赵钢地产说/
不可否认的是，当前开发商的日子确实不好过，特别是中小企业。过去一年房企遭遇资金、债务和融资困难等问题。政策对房地产融资收紧以及债务大规模到期，都成了房企承压的因素，而且从目前的中央对房地产市场的政策定调看，短期内这种压力并不会有太大的变化，未来类似“房企破产”的新闻应该也不会少，但只要不是百强房企破产数量明显上升，对于行业发展而言都是可以接受，毕竟中国城镇化还有很大的空间可挖掘。 但市场产生消极情绪值得我们关注。在严厉调控的政策背景下，市场的持续低迷，数家房企“断腕求生”的动作成为了情绪爆点。例如泰禾集团连续甩卖项目，回笼百亿资金。诸如此类案例还有新城控股、福晟集团、泛海控股、新湖中宝等。房地产行业是资金密集型企业，而中国的房地产企业还有一个显著的特点就是高负债率，在房地产行业流年，压死骆驼的恐怕就是那最后一根稻草。因此，企业应对潜在的风险做到足够的重视，对市场要持有敬畏之心。
05 房企融资举步维艰 资金对于房企有多重要就不多说了，但2019年房企在融资这条路上走得实属不易。
本来在去年年初房企融资算是有着一个好的开局，但随后市场出现的“小阳春”，带动多地多个“地王”的面世，成了去年房企融资的转折点。5月17日，银保监会发布23号文，要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，正式拉开了去年融资政策收紧的序幕，此后政府陆续推出了对于信托贷款、开发贷以及海外债的限制政策，融资环境趋紧。
从数据上来看，2019年房企融资金额总量虽然同比小幅提升，但是明显出现了前高后低的趋势。2019年年初，融资环境整体较为“友好”，同策研究院统计1-4月份，40家典型房企融资金额总规模达3211.7亿元，是全年融资总额的40%。而在23号文发布后，当月融资规模在落入谷底，40家房企融资金额总规模仅368亿元。下半年，监管层对企业融资政策并没有放松，因此自5月后房企融资规模整体呈现下行的趋势。融资成本方面，2019年房企新增融资成本大约在7%左右，比2018年提升了约0.5个百分点，融资成本上升。其实，在监管层对房企融资持续收紧的态势下，融资成本上升是必然的结果。
至于房企融资收紧带来的影响不详细阐述，品牌房企卖项目、房企破产的新闻相信大家也有所了解。但从当前监管层对房地产市场的态度来看，未来短期内放宽政策监管的可能是非常小的，房企融资难、融资成本高等问题仍然是摆在一些中小房企眼前的问题。但就目前的情况来看，监管层对房企融资的态度也并非铁板一块，就融资渠道而言，通过IPO、增发、开发贷等渠道获得融资的难度的确很大，但通过中期票据、资产证券化等渠道进行融资，申请难度就相对较低。所以，房企在融资过程中，特别是一些中型房企，可以尝试更多元化的融资渠道和手段，以解决燃眉之急，而对于动不动就百分之十几的高成本渠道还是谨慎采用，毕竟当下光景已大不如前。
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