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转摘:公众号 真叫卢俊
01
“不要对楼市失去信心和希望”，这是我开场对大家说的第一句话
我记得在2017年年初的时候，我听到无数个朋友跟我说，南通不能买了，苏州园区不能买了，为什么，因为太贵了，已经涨过一波了
后来的情况其实大家也都知道了，那一轮只是小涨，真正的行情还在后面，很多时候，我们买错房很大程度上是因为对买房大行情的判断发生了错误
比如我们很多人一直都以为的，就是经过一轮大牛市以后，城市价格的洼地，全部都被抹平了，已经没有什么投资机会了
很多人都会很悲观的认为，在全国95%的城市，你几乎很难找到什么价格洼地了，绝大部分城市的房价已经充分体现了经济的发展程度
但是，真的是这样吗？我并不这么认为，总有捡漏的机会
比如前几个月的洛阳房价
根据国家统计局发布的2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，其中洛阳新房以环比2.5%的涨幅领跑全国，在上半年6个月中，洛阳有5个月的涨幅是排在全国前五的
由于地铁一二号线的规划和土拍价格的不断上涨，导致了整个洛阳的房价不断攀升，类似的还有常州这样的城市
很多人很后悔没有抓住洛阳这波行情，其实也没关系，中国960万平方公里的土地上，有285个地级市，2856个县级行政区，潜在的机会还是有很多的
我们为什么要不断的学习房产投资的基本知识，要不断的分析城市房价上涨的背后动因究竟是什么，最核心的是我们要通过自己的能力可以找寻到“下一个洛阳”
我真的无比坚信，在未来，还有千千万万个“洛阳”在等着我们
02
上海房价的起伏，就像在做“俯卧撑”
很多人试图来证明上海房价是有泡沫的，比如说房价收入比，比如说新生人口断崖，还有金融宽松刺激等或是居民负债率等等
其我们先说房价收入比，我一直觉得，房价收入比就是个伪命题，真正的房价收入比的取数应该是未来的中高收入，而不是现在的职工的平均收入
而且，房价收入比应该是动态变化的
比如说看股票，如果未来这个公司经营好，收入增长很快的话，这个股票的估值也是很高的，所以说这个房价收入比和股票是一样的，如果大家觉得未来这个城市的平均收入水平涨得快，而且人口流入快，它就会往里面涨
因为知道未来会涨，所以现在就先把它买上去，所以现在的高房价，是对未来的人口流入和收入增长的一个提前反应，和股票是一个道理
不要对上海的房价失去信心，但也不要盲目买房
上海优越的地理位置，让上海不断发挥人口、产业、资金的虹吸效应，到现在发展成国际大都市和金融中心，这是上海楼市长牛的基本动力，具备先天的有利条件。
过去十二年，上海房价大概普涨了6倍左右，一线城市都是这个涨幅，二线城市大概在4倍左右。
但上海的房价也不是一直都在涨的，在2008年、2011年、2012年和2014年初，都有过5-15%的回撤，当时上海的楼盘也出现过售楼处被砸的情况。但是总体来说，上海房价易涨难跌
这里有两方面原因，一方面是货币宽松带来的通胀导致资产价格的上升，还有最主要的原因是中国的城镇化还未完成，不断有新移民涌入上海，不断上升的人口导致了对住宅需求的不断上升
这些都构成上海房价上涨的长期基础
上海早就已经不是上海人的上海，而是全国人民的上海，这恰恰是上海的成功之处
上海的地理位置特殊性和新移民人口众多的复杂性，决定了上海这座城市的性格就是海纳百川，有容乃大
这个城市原生居民只有一千多万，并且面临老龄化的局面，需要更多的新上海人来支撑魔都的发展。
也正是因为上海的人口复杂性，因此在上海买房，要买最主流的产品，这样更有利于后期的转手交易
在上海，卖的相对比较好的房子是总价段在400万-500万上下的，这跟上海的平均收入有关
上海的平均月薪水平大概是在1.2万左右，上海的平均家庭收入大概是在2.4万左右，而一个正常家庭的极限月供差不多是总收入的70%左右，那么，最终上海一个正常家庭所能承受的总价区间基本就在500万左右。
因此，400万-500万总价段的房子在上海是最好卖的。
另外，可以总结下上海楼市整体情况大概是这样的：
▌上海楼市的近期走势：经历2014年至2017年这一轮暴涨后的回调，市场已经在构筑底部阶段，一些非热点区域已经出现战略建仓机会。
▌用新移民的眼光关注发展重心：要有发展的眼光，去关注那些有大片空地，能够承接未来大量新移民的地块，这才是上海未来发展的重心。
▌上海的发展地倾西南：综合人口聚集，土地储备和房价基数来看，上海西南将成为上海楼市大开发的下一个引擎。
03
我们需要做好准备，迎接下一轮楼市行情
蛰伏静待虽然是房产世界里的常态，但我们需要做好更多的准备，迎接下一轮行情的到来
现在很多人都说我当时买房很准，抄到了底部。我坦率地告诉大家，那些年的样子跟现在真的很像，就是这样的不咸不淡，说实话，我也完全没想到房价未来会有这么大的波涛汹涌
这大概就是房子里最有魅力的地方，只要你比别人多那么一点坚定和耐心，拉长看，最后都是赢家，在房产这个世界里，不是零和博弈
那可能很多人会问，我愿意坚守几年，那么到底什么时候才会有大机会呢？
如果一定要给一个预测的话，我觉得下一个大机会可能要到2021年前后才会到来
原因大概有两个，一个是楼市平静了那么多年，也差不多是会被允许小小释放一下了，另一个是楼市自身的周期差不多到了，再压也压不住多少
我以前说过，正常的楼市周期，一轮牛市5年的走势是：涨涨平跌平，然后应该接着下一轮牛市
2014年起来的大牛市，按照周期，2019年应该调整完毕
转摘：公众号 真叫卢俊 但是上一轮牛市涨幅实在太大，全国大量的城市二话不说就直接翻倍，像杭州、苏州园区的一些地方都涨了2倍，的确是有点用力过猛了
而来自政府层面的调控其实也是空前的，人为延长了横盘时间，在房住不炒的背景下，很多地方政府其实也是很矛盾很纠结的，比如开封的“三日游的限售令”，其实就是让我们很好的看到很多地方政府对放松调控的蠢蠢欲动
对于上海来说，最大的问题就是限贷不放松，没有信贷支持，就没有上涨条件
但是，由于还存在政策的不确定性，所以如果给出一个偏保守的估计，2021年有可能会出现新行情，如果乐观点的话，比如经济有些不太稳定的话，提前放松调控的话，上海楼市2020年就有可能迎来行情 | 
