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郑州商业地产已经完成填空，未来将进入快速发展阶段。有多快？ 大概3年时间走完其他城市5年的发展规划。 ”
据RET数据，2014年，郑州新增商业体量13.5万方；2017年，新增量增加至43.4万方；但2018年，新增体量高达150万方！堪称爆发年。
新增的商业中心，高达26个。包含新建购物中心、旧改、地下商业和商业街等，点缀在东西南北各个区域。
金水路商圈最为抢眼，正弘城、建业凯旋广场及永威木色，值得重点关注。
从体量上来看，最大的三个为：正弘城（17万方），绿地新都会 新田360广场（13万方），瀚海海尚/清华城华贸中心（12万方）。
但单体商业项目的体量正在缩小。1-3万的小型购物中心，5-6万的中型商业正在成为主流。
1万方什么概念？大家熟悉的国贸360，总共是3万方，熙地港13.5万方。
这一现象也将成为未来的重要趋势——
RET睿意德华中区董事总经理李雪鹏分析，2017年郑州新增了8个商业项目，共40.9万方，集中商业体量达到421万平，主要商业结构为购物中心。郑州购物中心化阶段已经完成，四环内区域填空阶段也基本结束。
熙地港、公园茂等新开商业，完成了“填空并带动城市升级的使命”，郑州商业更新很快会体现出“我们不一样”。
石俊东则在专访中透露，在主城区，购物中心和住宅一样面临拿地难的困境，大宗商业用地很难直接获取。
没有地，又要发展，该咋办？
旧改新！ 百货超市“变形记”
“
单一型、独立型的业态会死，行业趋势在由小变大、由放变专，零售行业一不小心就会被淘汰。 比如，儿童游乐、影院、KTV、麻将房等。 ”
有业内观察，自2015年起，至今全国已陆续关闭了近百家百货门店。收缩、调整、转型，称得上是近几年百货行业的核心关键词。
▲郑州商业发展迭代
郑州市场亦是如此，在经历了过去数年的连续增长后，也进入“结构调整期”。2017年，百盛、华润万家、大商、沃尔玛等，陆续关闭了郑州的部分门店。
也正是这次关店潮，开启了郑州商业地产2018“旧改”的新篇章。 这也被认为是，郑州商业发展，进入新阶段的重要标志之一。
“增量太难，整改容易。”石俊东告诉嘟姐，中国商业地产整体，已由增量时代进入存量时代，老旧物业的改造也逐步进入爆发期。物业持有原有业态，简单装修改造后，就能重新营业。这样做成本更低、速度更快，效果更好，比重新拿地做新项目更合适。
前文提到的几个老旧百货、超市，均已实现“死而复生”，令人眼前一亮。
▲改造前 改造后
此外，从RET睿意德今年服务的项目来看，新型城市也出现了更新模式。例如结合停车场、公园等公建项目的配套商业，亦是旧城改造区域的一种补充。
革命！ 去购物中心泡温泉
“
走遍纽约、巴黎、日本、迪拜，我们发现中国的商业创新是远在世界前沿的。 因为，商业中心，是中国人居住工作以外承载生活的唯一场所。 ”
消费升级之下，人们的想象力逐步解放。
石俊东举了个例子，目前我们更多的是娱乐商业，看电影、唱歌、电竞游戏等，但未来城市休闲商业将成为主流，比如：城市温泉、城市度假、市内水上乐园、亲子酒店、演艺等。
“周末了，开车半个小时，带着老人孩子，去隔壁购物中心的城市温泉/水世界，小孩玩玩儿水，老人泡泡澡，夫人做个按摩。你可以躺在沙滩椅上玩儿手机，也可以穿着浴袍去旁边的自助KTV盒子唱会歌，去楼上吃烧烤。晚上一家人睡在草地上的蘑菇房中……这一切都可以很快在郑州落地。”
阿里巴巴、腾讯等大佬主动拥抱线下，收购商超以获取线下高频流量入口，更激活了实体商业的信心。
RET睿意德租赁业务总经理杜斌，从超市、零售、餐饮、儿童、娱乐、文化、IP与健康等八个业态维度，介绍了当下最前沿的趋势：
“一些有意思的消费数据正在提示我们，郑州消费品质和客单价升级，生存向生活转变。”
比如：
精品店
河南人够多，所以不需要做所有人的生意，不需要做流量。只需要提高客单价、提高品质，增加回头客，反而更能提高坪效。
▲大卖场变成了进口超市、海鲜超市、自助超市
体验店餐饮、零售、休闲娱乐等细分业态，都在寻求与品牌调性最相符的体验模式，延长消费者在店时间，同时延伸经营范围，以实现营业额的增长。
▲集特色餐饮、超市、咖啡、甜品、花艺等一体的餐饮综合店
融合店
新零售，新思维、物联网技术等造就新零售物种，将对传统零售反向改造，融合业态发展迅速。
▲感官餐厅，很容易会变成网红
儿童店
购物中心增加餐饮、休闲、儿童等业态比例， 引进“首店”则成各项目差异化的竞争利器。
▲海啦啦，城市室内水上乐园，郑州洽谈中
IP店
资产进入内容运营时代，商业运营活动市场超550亿元，但核心IP资源稀缺。未来无论是全国或是郑州，商业运营内容和场景打造都将成为商业项目的竞技方向。
▲韩国 line friends IP店，据说装补费用不算高
加速！ 郑州将3年走完5年路
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对于孩子来说，一支沙漏就像一座火山，一桶沙子就可以让他们玩一整天。 所以，儿童游乐，本质上不是取悦孩子，而是取悦买单的大人。 ”
不难看出，新兴业态越来越贴近年轻人的兴趣爱好。
郑州这座一向被认作中庸的城市，是否有这样的“底气”支撑整个改变？ 答案是肯定的。 有调查显示，新兴中产阶级是城市发展的潜力，他们年龄集中于18-35岁。在郑州，他们的活跃度远比我们想象中的高。
《2017全国城市年轻指数》报告评测：一线城市平均年轻指数为78，郑州获评82高分，轻松拿下北方城市和二线城市双榜第一名。
中商数据副总裁李静雅女士也在分享报告中指出，郑州年轻人口流入增长位列全国主要城市第3位，郑州商业仍处于巨大的人口红利期下。
这些数据是郑州年轻的体现，也从侧面反映出河南的消费结构，正在发生巨大的变化：消费主力客群已经从70后逐渐过渡到80后90后。
2018，走在“新一线”道场的新郑州，将更快速吸收人口与消费红利，推进商业新格局。
但“快速”，能有多快？
李雪鹏给出非常惊喜的回答！ “非常快！郑州大概只用3年时间，就可以走完其他城市5年的发展！”
独家问答 太古里、特色小镇、商办投资
石俊东 RET睿意德 郑州副总经理
Q：为什么郑州GDP这么高，却吸引不来像K11这种优秀的商业项目？
A：从源头上说，开发者甚少。现在大部分物业先考虑销售，而不是自持。这样也很难研发出优秀的项目。对比之下武汉能吸引K11和新天地，是因为武汉有成熟的产业，有足够高端的客群，能够支撑高端品牌的消费，用高客单价带动高坪效。
但目前看郑州的消费水平还是稍逊武汉。尽管不乏资产雄厚的人群，但中高端主流消费人群——金领、白领仍然偏少，目前来看不太容易支撑K11这样的大商业。
不过，经过这几年郑州商业的飞跃式发展，还是可以期待的。
Q：郑州太古里落户情况有什么新消息？
A：无论太古里是否能够真的落户，侧面也说明政府开始大力气接洽优秀商业体，这对于优化郑州整体商业环境非常有利。
但从实际上看，有几个问题需要考虑。首先是拆迁的难度。在二七区或管城区这样的主城区，拆掉老破小建设密度更低的步行街，会产生非常大的拆迁成本。
再加上地价，将是一笔高昂的准入费用。而我们再看太古里，它成功的背景之一是因为春熙路商业圈，这是国内商业的必争之地。极其成熟的商业环境、品牌效应均会带来资产评估的附加。
目前看郑州的条件还有待成熟，但如果政府能够大力支持，情况就另当别论了。
Q：今年商业地产有什么变化？
A：从郑州往年的数据来看，商铺、写字楼市场均处于稳定期。而在住宅限购政策夹击下，公寓市场在2017年，延续2016年的火爆态势，销售面积仍在百万级别，开盘去化率也略高于2016年。
公寓产品户型面积出现了两极分化。20㎡左右的平层和LOFT，以及50-60㎡LOFT产品热销。同时郑州公寓市场已经由毛坯、初装向精装发展，2017年新开盘及待开盘项目精装修占比超过50%。除了销售型公寓外，长租公寓模式已然从2016年的星星之火开始燎原。
Q：去年和今年冒出了许多特色小镇，今年有什么最新进度？
A：绿博白沙几个项目已经开始推进了。也有不少还处于提报概念、出设计图的阶段。
总的来说，小镇可以用“焦虑、博弈、风险、机遇”来形容，大热背后，其实质是赌郑州的大都市圈前景，大部分仍在观望。未来重要的商业消费也会放在特色小镇，提供“城市休闲”这样的功能。
嘟姐总结：
1、郑州商业已经由增量时代进入存量时代，接下来是老旧物业的改造，进入爆发期。
2、招商应该减少单一业态，如电影院、KTV、儿童游乐的大面积引进，如果旁边购物中心开了家更大的，你会死的很惨。
3、应该引入什么呢？市区室内水上乐园，可以抱和喂养小动物的亲子动物园，IP店，网红店，小剧场……都是成本较低、容易爆款的好帮手。
4、部分地区已经出现了商铺住宅倒挂的局面。如果想投资，社区底商是相对稳妥的选择。
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