曾横扫上海滩的闽系地王欠债卖地
http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20180330/13cee9e413df490395f571cd930a5a1b.jpeg！撰文|张银银又一个“地王”在找下家了！昨天，杠杆游戏写了“地王”信达地产落寞，《往日大佬“地王”落寞背后，昭示了楼市怎样的未来？|财报·杠》（3月28日）。今天我们接着聊聊2016年以110.1亿元，溢价率为139%，创下当时我国住宅土地市场单价之最，横扫上海滩的闽系地产巨头融信中国。那年，融信中国靠此一战成名。如今，3月26日，融信中国发布的2017年报显示，期内实现销售额502.35亿元，同比增加103.88%；营业收入303.41亿元，同比增加166.82%。似乎不错，但背后隐藏的秘密，“地王”不容易，个中艰辛自己知道。1、营收大增背后，利润率持续下滑融信中国高营收的同时，毛利率却下滑，2017年毛利率仅有16.56%，而2016年为20.24%，2015年时更高36.61%。净利润更是，见下图1。http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20180330/694014c6c2664783a2ee22d8c4b804d1.jpeg图1.融信中国近年利润情况 图表来源|中国网地产年报是这么解释的：主要是由于本集团若干下半年交付的物业的毛利率较低或为零。为什么低？因为如今地价不低，销售和营销成本也大幅攀升，债务成本越来越高。年报披露，该集团的销售及营销成本，由2016年度的人民币473.37百万元，增加约72.91%至2017年度的人民币818.51百万元，主要是由于本集团项目数目，及销售人员人数因销售增加而增加。实际上，融信中国已经算是赶上了好年景的。这两年，房价继续在涨。2017年，该公司合同销售建筑面积238.69万平方米，较2016年140.39万平米增长70%，合同销售平均售价约21046元/平米，较2016年的17551元/平米上升16.6%。http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20180330/4907b475e52940f1ae825264a31fb4fb.jpeg图2.融信中国近年销售情况 图表来源|中国网地产近几年融信中国的销售额均录得增长，其中2016、2017两年呈现大幅度增长，年增长同比双双破百达103.9%、106.8%，自2014-2017年以来的年复合增长率也高达77.7%。值得注意的是，融信中国年报披露，该集团土地储备的总建筑面积约为23.1百万平方米，其中约1.4百万平方米为持作出售已竣工物业，约14.8百万平方米在建，约6.9百万平方米持作未来开发。年报称，融信中国土地储备的每平米成本，为人民币6,568元，其中约60.20%的土地位于中国一二线城市的黄金地段。这个单价相对融创4000块的地价，其实是要高一些的。而销售价格上，这意味着房价不能下挫，否则考虑到债务压力，融信中国压力会很大。接着我们就来看看融信中国的债务情况。http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20180330/8a2669930d584a2ebd8c6077045ecdfa.jpeg2、负债大幅攀升，净负债率159%；资产抵押增长一倍，近700亿元前几天，中指院发布百强房企名单。2017年，为追逐规模扩张，百强房企普遍加大杠杆率驱动规模增长，2017年资产负债率均值为78.9%，较2016年提高2.2个百分点，逼近企业资产负债率红线。那么融信中国呢？年报显示，目前融信中国的负债近1400亿元，而2016年末为760亿元，攀升了83.91%。一个年销售额500亿元的公司，年债务攀升如此之高。2017年，融信中国的资产负债率81.93%，较2016年的76.66%上升6.88%。http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20180330/89a5b284017441a7b6dea4b2dcf2e9a2.jpeg图3.融信中国资产负债情况 图表来源|融信中2017年报显然，融信中国目前的资产负债率，是远高于行业平均水平的。而年报披露，其净负债率更是高达159%，2016年为98%。融信中国的年报是这么解释的：主要是由于借款总额增加。流动比率方面，2017年为1.69倍，2016年2.10倍）。年报解释称，流动比率下降主要是由于合约销售增加，以及计入流动负债的借款增加。当然，造成债务激增的原因，还包括410亿元的预收房款。见下图4。http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20180330/098b9a245c94428e9b4201bb5acfe73b.jpeg图4.融信中国负债构成 图表来源|融信中国2017年报但反正一句话，债务压力是增加的。债务为什么增加？因为要借新还旧，还要继续跑马圈地。融信中国年报显示，2017年，与海亮地产控股集团有限公司战略合作，获得海亮地产位于中西部，特别是省会及周边地区共17个城市的35个项目，超过500万平米的土地储备。通过招拍挂、合并购等轻资产模式，新增土地储备78块，总建筑面积达1481.5319万平米。为此，2017年末，融信资产抵押高达686.919亿元，而2016年，这个数字为301.016亿元。这么高的抵押、债务怎么消化？融信中国首席财务官曾飞燕在发布会现场表示，（融信中国）公司有明确的计划，希望在2018年净负债率回到100%以内的水平，至2019年底回到65%。3、资金成本走高，年报称要寻求合作如上文所述，融信中国2017年又是和海亮地产合作，拿下超500万平米的土地储备；又是自己招拍挂、合并购等轻资产模式，新增土地储备78块，总建筑面积达1481.5319万平米。这都要钱啊？而2017年，尽管销售大增了103.88%，融信中国销售也只有502.35亿元；同比增加；营收更是同比增加166.82%，但也只有303.41亿元。杠杆游戏不是说这个数字小，那是相当大，只是和今天动辄数千亿销售，上千亿营收的超级土豪地产公司比，融信中国确实还没有成为头部公司。这点收入，还有除去大量成本，又要拿地，还要还债，咋整？步子迈的有些大。 你懂什么？房地产公司的报表不是这么看的，净利润率没什么意义。
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