国土部新推土地政策：土地集中供给 一年集中不超三次
郑州“统一组织住宅用地挂牌出让”的文件，就像昨晚的大雪，突如其来，打开发商一个措手不及。然而，大雪今天就会消失，而那份红头文件却一直存在，成为影响郑州房价的“王炸”，将持续多年。网络传言，并非郑州一家。2月18日住建部发文直接监控22个热点城市，具体名单未公布。网传包括北上广深，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等，共计22个一线城市二线城市一网打尽。针对这22个城市实施“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动），2021年发布住宅用地公告不能超过3次。政策影响，三个方面：1.地方政府（土地出让方）2.开发商（卖房人）3.买房人一、地方政府：楼市稳定健康长远的发展楼市最大的操盘手是政府，郑州楼市最大的操盘手自然是郑州政府。什么时候供地，供什么位置，什么价格，多大面积，地方政府计划得清清楚楚。地方政府当然会一盘棋考虑，只不过他的棋盘有大有小，但离不了管辖范围。在地方政府管辖范围内，他不仅会考虑地块之间的竞争——这就决定了孰先孰后；也要考虑管辖范围外的竞争——这就决定了挂地时机。一般内外协商好，形成良性竞争，皆大欢喜。但是现在要求集中组织集中发布，住建部自然是下一盘更大的棋，统一指挥，统一安排，这毫无疑问就动了地方政府的“计划”。从供求关系来说，这么多地集中挂牌，有用地需求的开发商基本上就那么多，价格自然难以上去。当然，也不乏这一批地中有那么几宗素质好，大家都去哄抢，抢着抢着把地价给哄起来——但是我相信这是小概率事件，拿地的时候开发商比谁都理性，比谁都理智，拿地前早就算好了底限。况且，真有那么一两宗地几家开发商去哄抢造成价格飙升，那一定是有更多的开发商可能就退而求其次了。大家都喜欢地王，但都不希望自己弄个地王，而是希望地王就在隔壁。以前是无序供应，各区域各自为政，不但不能让土地价值最大化，还可能为后期带来不良影响。两个方面：一是拍出地王。还记得2016年“郑纺机”地王吗？还记得经开区三天三地王吗？还记得金茂府那个地王吗？这些都不记得的话，总应该记得前两天杭州保亿拍的双湖科技城“地王”吧？“地王”对片区甚至对整个郑州的房价带动，比什么样的营销手段都好，都更为坚实。近5年来，郑州楼市出台的调控政策，都是在消弭2016年下半年楼市过热的影响。只是在调控过程中，一脚刹车，一脚油门，开发商和买房人也看不清前面的红绿灯了！
二是阶段供大于求。前年的绿博，去年的管南，今年的常西湖，几个片区为啥打起来价格战？就是因为阶段性土地供应过多，一手好牌没有打好，开发商为了求生存，只能降价走量，回笼资金。
现在呢，统一挂牌，集中出让，根本目的只有一个：
楼市稳定健康长远的发展。既不能过热，也不能过冷；既不能炒作，也满足真正买房人需求。2018年以来，郑州楼市调控的政策就一以贯之了，今天的统一挂牌出让，只是这几年调控的一个结果，一个新的阶段，一个新起点。具体还有：1.土地集中出让，保证收益，只能温和上涨。这样传导到房价上，同样也是更加稳定，温和上涨。2.更加注重区域规划。3.更加注重产业导入。住宅出让是短期行为，而产业落地、培育、壮大需要很多年，而土地集中出让正是“长短结合”，在一定程度上既保障当下，又着眼长远。北龙湖北岸规划调整，大量住宅地调整为产业用地就是例子。4.更加注重开发商实力。5.更加注重配套，更加宜居。总之，文件只是一系列之中的一个，目的是楼市稳定健康长远的发展，是大郑州越来越好。二、开发商：融资、研判和销售的综合运营比拼更重要地挂出来了，开发商们拍走，战场就转换了——开发商之间的“比武”继续。拍地阶段比的是资金实力，开发建设阶段就比的是速度。同样时间拿地，谁建设速度快，谁取证速度快，谁先销售，谁赢在前面。为什么？因为客户就那么多，抢先开盘，就是抢占市场、抢夺客户。对开发商来说，速度说到底就是管理，工程管理好了，建得就快；营销管理好了，卖得就快——管理就是开发商内部的运营，这至关重要，决定了各个板块和环节能否最佳衔接，在结果上实现最优。同样时间拿地，不同的运营能力，决定了参赛选手起跑线并不一致。这样以来，一线房企、标准化程度高的房企，毫无疑问将会有更大的优势。没有最快只有更快，新一轮的快周转由此再次扑面而来。但凡事也不能绝对，最快就是最好吗？跑得最快的就一定利润最高吗？答案是否定的。速度是一方面，控制成本、保证质量同样重要。开发商甲速度快，但是你搞不过开发商乙卖得便宜啊，便宜也能吸引来众多客户——对刚需客户来说，价格才是最牛叉的杀手锏。对开发商甲来说，你速度快但是比不上开发商丙质量高啊——对改善客户来说，他们非常注重品质。所以控制成本，你才有价格优势，换个说法就是，同样的价格你才有利润优势；保证质量，你才有品牌优势，好的产品会吸引更优质的客户。表面上比速度，实际上是综合能力，而房企的综合能力，就是运营能力。具体影响如下：1.更拼实力。具体考验的是融资、拿地和营销为代表的核心能力，能搞来钱，拿地时前期研判准确，能够快速卖出去。除此之外，都是辅助。2.央企及龙头房企市场份额将越来越大，互相参股的现象也将越来越多，就像现在福塔南边的保利天汇和华润凯旋门。3.中小房企只能抱团取暖，联合拿地，否则只有加速消亡。4.开发商转型将越来越快，越来越多。借助以往的产业布局，开发商可以转型到产业地产领域，甚至转到教育、医疗、养老之类的非地产领域。5.细分市场越来越小。一方面是县城的市场份额被挤占，二是“非主流”产品将越来越少。6.开发商链条越来越健全。原来开发商只需要搞钱、拿地、卖房即可，但现在为了降低成本，保障核心环节，将会逆市场化操作，不但自己做工程做监理做门窗做苗圃基地，还会自己做营销代理和广告推广，自己能干的全部自己干。这种情况，在郑州已经很普遍，但我一直想问问开发商：你自己把钱赚完了，别人还怎么能拿钱买你家的房子？三、买房人：及时上车买到适合的房子很重要回到供求关系，因为大量楼盘存在，楼市越来越稳定，需要买房子的人，也可以多走走、多看看，选择到自己称心如意的房子。同时，也不要担心开发商集体涨价。房企之间的价格联盟是很难达成的，撕毁“条约”一个比一个快。大量楼盘同期入市，对买房人来说是好事，毕竟可选择的多了，价格也将很实惠。而且，同一片区的楼盘集中入市，开发商为了避开直接竞争，势必在产品类型上形成错位，你刚需，我改善，你有大平层，我有小户型，你做毛坯，我来精装……然而，从长远来看，要求多了，严格了，土地供应也就少了，贵了（温和上涨），开发商拿地成本高了，羊毛最终还要出在羊身上。及时上车，买到适合自己的房子，才是王道。
写在后面土地供应两集中，让楼市更加稳定，但影响之大，可谓“王炸”，这是一个什么样的结局呢？现实之中，开发商慌了，买房人笑了。正如昨晚郑州大雪，若干年之后，仍然存在。
2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。
据凤凰网报道，2月23日，天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》，《通知》指出：为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，我市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。
同日，郑州市自然资源和规划局发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》：自2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。
2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的通知。《通知》指出：严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。
土地集中出让将对行业带来哪些影响？
1、对房企短期资金或将形成巨大挑战
假设各个城市每年三次集中出让土地，按照2020年的供地情况，上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗，高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。
同时，去年“三道红线”试点以来，行业进入降负债、降杠杆的阶段，销售回款成为企业“回血”重要来源；若集中供地政策实施，对企业营销端也将带来深刻变化，以往的销售节奏与营销节点也需要重新铺排，以面对集中的拿地资金需求。
表：2020年重点城市（市本级）住宅用地供应情况
2、对地方政府供地行为产生约束，对政府管理能力提出更高要求
2020年尽管受到新冠疫情影响，全国商品房销售面积仍创新高，土地市场热度不减，部分城市高价地频出，“稳地价、稳房价、稳预期”目标受到较大挑战。各个城市集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比，对地方政府形成有效约束，引导土地市场合理运行。同时，单次大批量的土地供应，也对政府的管理能力提出了更高要求。
3、土地集中出让为住房供应带来稳定预期，进而引导购房者稳定预期
集中供地客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。
同时，当下快周转依然是行业一大特点，集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。但值得注意的是，阶段性项目集中入市也可能导致市场短期供需失衡，因此未来项目入市时点需要政府更好的把控。
两集中政策对土地及房价影响几何
两集中政策在同一时期大量组织土地集中出让，会在一定程度上对城市的土地溢价率以及房价产生一定的影响：
1、在一定程度上降低土地竞拍溢价率
同期大量集中供应土地，将会对竞拍的资金进行有效的分流，单一宗地的竞拍参与方将会减少，土地竞拍溢价率将会得到一定的控制，抑制城市地价走高。
2、同期供应土地同时入市，房企开盘后竞争激烈，对房价上涨形成一定程度的抑制
一年仅发布3次土地出让公告，同批次供应的土地将会达到30-40宗，同批次大量土地同期入市，同期入市项目激烈竞争，价格战将会更加激烈，将会对商品房市场形成一定的冲击，抑制城市房价上涨。
3、对城市住宅土地供应形成一定的抑制，降低城市对房地产的依存度
一个城市1年仅有3次土地供应机会，部分整理完毕的土地一旦错过这三次挂牌机会，将会延迟至下一年，对城市的住宅土地供应形成一定的抑制；降低城市对房地产的依存度。
整体来看，本次政策出台将对行业带来深远影响，对企业带来更大挑战，企业应及时在策略上做出调整。
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