这是一个悲伤的故事。
济南，应该是过去几年跌幅最大的省会城市之一。
济南，高位站岗最多的不是购房者，而是开发商。
一波大起大落的楼市行情，无情的把全国半数一线房企包了饺子。
连以“话少活好镰刀快”著称的无情收割机——碧桂园，都没能逃脱。碧桂园，在济南新东站拍了8块土地，块块高位站岗，至今无法解套。
济南，中国楼市“反向操作暴打开发商”的第一城，“真·房住不炒”的无情践行者。
2018年之后的济南楼市，每年都要传出“杀个项目总和投拓总来祭天”的悲伤故事。
1
这个悲伤的故事，要从2016年说起。
2016年6月，河北房企帝华，千里迢迢而来，送给济南一粒蓝色的小药丸。
2016年6月，帝华地产鏖战936轮，分别以289%和235%的溢价率拍下济南唐冶5宗土地，楼面价7000+。
火热六月，一半济南人，在查“唐冶”在哪里；另一半济南人，在查“帝华”是谁。
帝华拍出地王之后，济南一共拍了十三宗溢价率在100%以上的准地王。
济南人，把这13宗土地称为“点燃济南的十三太保”。
2017年，济南再次拍出23宗高价地。
济南人，把这23宗土地称为“托举济南的二十三壮士”。
十三太保和二十三壮士，彻底点燃了济南楼市。
而千里送**的帝华地产，在拍出地王之后，把济南楼市点燃之后，把唐冶房价抬上天之后，却因为无力支付首期土地款，被迫弃购。
有人说，这是一场话剧。
帝华千里迢迢而来，放了一记空炮。
炸醒了济南楼市，也炸碎了自己的炮膛。
点燃了自己，照亮了别人。
话剧演完了，地卖了，房价涨了。
2
2017年，不知哪家公司的策划，从地产出圈，干起了“房价蹦迪气氛组”的活儿。
这位策划小哥，脑洞大开的绘制了一张“未来济南房价格局图”——
济南房价即将进入54321格局。
这张图，假的就像它的像素一样。
这种意淫图，一线城市里没少出，但真信的没几个。
但忠厚的济南人民，不仅信了，而瞅一眼就浑身颤抖。
2017年的济南楼市，卖房的不讲项目，上来先甩图，让你自己掂量。
置业顾问在背后疯狂输出，骚话连篇——
“哥，你合计一下每个月挣得仨瓜俩枣，够不够房价折腾”
“姐，今天不买房，明天就涨价，这套房子我真的留不住”
开局一张图，剩下全靠编。
我远在济南的老叔，连个智能手机都用不利索，却每天都在给我汇报战况：
你还不来济南看看嘛？济南都涨成啥样了？绕城高速内，15000以内的房子马上没有了！ 你还不上车？亏你还是做楼市研究的！
殷切之情，溢于言表，泣血难书，恨不得把两百斤的我抱上车，帮我赚钱。
楼市鲁迅，哀我不幸，怒我不争。
三年之后，让老叔遗憾的是——
济南绕城高速以内，13000的项目大把可选，而且还卖不出去。
3
济南楼市，一夜回到解放前。
2016年，华润公园紫云府开盘，均价13500元/㎡；2020年，旁边的华润公园九里开盘，成交均价14500元/㎡。
4年，每平涨了1000元。
2016年，工业北恒大城开盘，均价11500元/㎡；2020年，恒大城三期在售，均价12000元/㎡。4年，每平涨了500元。
三年前，绿地中央公馆，均价26000元/㎡，且需要捆绑车位和地下室，号称要引领济南进入5万时代。三年后，均价21000元/㎡。
说好的5万时代呢？
三年前，万科南北康拿地，号称要带领南北康进入3万+时代；
三年后，万科22000开盘，7天后，加推19000的特价房。
说好的3万时代呢？
三年前，唐冶天鸿万象新天，均价11000元/㎡。唐冶拍出地王，号称要引领唐冶进入2万+时代。
三年后，唐冶天鸿万象新天，均价12500/㎡。
说好的2万时代呢？
济南楼市，是个圆。
4年时间，画了一个圈。
房价原地不动，却套住了无数投资客的血与泪。
4
被套住的不仅有购房者，更多的是开发商。
原来，假话说多了，自己真的会信。
可能是各个项目上的营销大师们，市场的牛逼越吹越大，吹到最后，自己人都信了。
2016-2017年，各个公司的投拓部，都相信形势一片大好，要捋起袖子加油干。
甚至，连碧桂园这种老油条玩家，都下场上赌桌了。
2017年12月，碧桂园在济南新东站的张马片区，一口气拍了8宗土地。
一天之内，眼睁睁看着张马片区的楼面价，从7400涨到了14400。
一年后，首开19500元/㎡起，瞬间凉到了底。
拿证三个月，销售几十套。后来，干脆连开盘都不敢。
周边的项目不是卖15000，就是卖14000，碧桂园赔的连底裤都不要了。
后来，碧桂园、正荣和时代地产等几个高价盘，各自思索一下，不能打价格战，还是要炒片区价值。
CLD、城市中芯、地铁口……各种概念，霸占了济南半数以上的广告位。
天花乱坠的牛逼，吹了将近三月。
的确让片区热度提升了，客户也上来了，但都跑到了旁边的天鸿公园大道。
天鸿这个坏逼，仗着自己1200元/㎡的楼面价，直接把价格降到了12000，把那几个炒片区的高价盘全砸到了地上。
天鸿一分钱广告费没花，人在家中坐，客从天上来。
碧桂园看看自己14000的楼面价，再看看天鸿1200的楼面价……自己就算把价格击穿到地底，也干不过天鸿的一哆嗦。
如今，碧桂园在张马片区的房子，高层的价格从18000降到了12000-16000。
卖一套，赔大几十万。
集团想换项目总，项目总想杀投拓总，投拓总想弄死营销总。
营销总，也很委屈——
我给客户吹个牛逼，谁知道自己人信了。
济南，是全国唯一一个割了碧桂园一把韭菜的城市。
5
济南，是一个魔幻的城市。
有人说，省会城市的房价只要涨上去，就跌不回来。济南，啪啪打脸。
有人说，地价只要拍上去，房价就一定会涨上去。济南，啪啪打脸。
有人说，我是傻X，难道开发商也是傻X？如果不赚钱，人家拿地干啥。济南，啪啪打脸。
大多数楼市定律，在济南都会失效——
地方守不住地价，开发商守不住房价。
开发商狠起来，连自己人都割；购房者狠起来，啥鬼话都会信。
然后，大家一起手拉手坠入泥潭。
济南楼市的一抹血色，告诉了我们两个真理——
第一，二线弱省会的大概念和大规划，是真不能信。
张马屯的CLD，开发三年。
现在还有大片的麦田和菜园，小麦长势喜人，韭菜也长势喜人。
过去四年，济南各个片区自封CBD。
五指山的蓝图亮瞎双眼，国际大都市的济南呼之欲出。现在除了房价涨上去，能落地的能有几个？
CBD没起来，房价先起来；产业没过来，住宅先过来。
CLD没起来，泡沫先破了；人没来多少，麦苗长得却很好。
第二，一定要警惕弱二线省会城市的非理性虚假繁荣。
一直有人说，最会炒房价的是一线城市。
其实，最不理性的反而是二线城市，尤其是没怎么经历过大行情的弱二线城市。
比如，济南、南宁……
因为这些城市里的普通人，没吃过没见过，遇到行情的大跌大起，很容易不理性。
房价不涨的时候，他们不信它会涨；房价涨起来的时候，他们又不信它会停。
涨到天上了，还做梦去抄底，磕了一头血，还想要暴击。
房价下跌了，又没有长持的耐性，就会忍不住砸盘，砸来砸去，把房价砸到地上，彻底起不来。
不理性的购买力，叠加难以落地的大概念和大规划，特别容易造成楼市的非理性震荡。
弱二线城市的楼市不健康程度，要远远大于一线城市。
这种不健康市场，连碧桂园这种房企都能套进去。
可想当年的市场，有多么的不理性。
我说的话不好听，我知道这篇稿子也一定会被很多人喷。
但是没关系，反正我就是个耿直的反派人物，话不好听，但都是实话。
这些话，只有在弱二线城市里经历几轮跌宕，冲杀几次，再被收割几次，感悟才会越来越深。现在不理解没关系，被割一割就理解了。
成年人的成长，都是从被收割被毒打开始的。
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