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如果你一直关注楼市新闻，最近应该狠抓狂。
一边是央妈降低存款准备金率，这一次一点也不娘炮，一把降了1%，央妈变虎妈。这个是楼市利好。手上有房子的，应该挺高兴。隐隐约约是不是感觉到楼市宽松政策又要到来？ 另一边是碧桂园打8折，合肥院子降价，“房子开始吃人”。售楼处前开始拉横幅。房产交易继续走向静淡市，负面新闻让你觉得楼市药丸，买房没有前途。 楼市每隔几年都会进入静淡市。在静淡市里会出现众多相互冲突的信息。 各种市场的惨状和政策放松的吹风，会弄得你有点不知所以。如果你没有对买房这件事的深刻认知和坚定信心，你很快就会放弃。 但是人类最高级的智慧，就是能够在脑海里保持两个自相矛盾的概念，并且逻辑自洽。在我们看来，楼市短期回撤和长期做多，并不矛盾。相反地，我们暗自庆幸，每一次调整都给我们一个更低价位买入的机会。 关键问题是，你有没有看穿房产上涨背后的本质。 01 长远看法 过去十二年，上海房价大概普涨了6倍左右，一线城市都是这个涨幅，二线城市大概在4倍左右。 主升浪分别是2005年至2007翻倍行情，2009年上涨30%，2013年上涨30%，2014年至2017年翻倍行情。 上海的房价也不是一直都在涨的，在2008年、2011年、2012年和2014年初，都有过5-15%的回撤，当时上海的楼盘也出现过售楼处被砸的情况。二线回撤更深，像杭州这样的网红城市都出现过回撤30%的局面。 
但是总体来说，房价易涨难跌，这里面有两方面原因，一方面是货币宽松带来的通胀导致资产价格的上升，另一方面是中国的城镇化还未完成，不断有新移民涌入大城市。 这些都构成大城市房价上涨的长期基础。 我个人对大城市楼市的未来依然十分看好，我之前就在微博预测上海房价未来十年后的格局是内环单价25万、中环20万，外环15万，这里说的都是一般的住宅，相比于现在内中外，10万/7万/5万的格局，大概还有一倍多到三倍的涨幅。 一线城市都差不多会是这个幅度。二线城市房价应该是一线城市房价的6-7折吧，绝对价格够不到一线城市，但涨幅更大。 我对上海楼市和中国楼市的信心在于，我们面临着潜在的人口老龄化问题和科技创新不足的问题，内生的生产效率并不高（对经济学有兴趣的可以查一下索罗模型）。中国有需要在未来相当长的一段时间保持利率的低位，通过货币宽松来刺激经济增长。 回顾历史的长河，没有任何一个人口老龄化国家采取的是紧缩政策。我每次去日本、韩国旅游，都惊叹于东亚国家特别偏好的低币值惯例，1000円买瓶水，10000韩币买个汉堡，都让我对中国未来的宽松有很大想象空间。 房价涨并不是房子真的增值了，而是货币购买力被稀释了，真到了房价25万那一天，可能吃一碗大排面就是100元甚至更多了。这是宏观分析内容，以后有机会专题讲，今天不做展开。 02 内因 长远看好，和短周期操作还是不一样的。宏观分析是赚不了钱的，宏观专家最终也是要落地到当下，落地到眼前。 让我们把视线拉的更近，看看一轮房产行情启动的具体内因。 从2000年以来，我们国家就保持了长期的货币宽松，M2增速毫不手软。这么多年来，我们国家的货币也冲到了180万亿，是GDP的2倍多。 虽然近年来货币增速没那么夸张了，但总量绝对数也是够大的。所以社会上是从来不缺钱的，对楼市一直很有热情。这是有房产行情的第一层内因。 而且刚才也说了，大城市有城镇化需求，老百姓首先要解决居住问题，解决完上车问题，接下来就是把房子买大，有了一套，就想买第二套。人们住大房子、住好房子的物质文化需要总是存在的。这是第二层内因。 别看房价历来不便宜，但房子从不是一个简单的消费品，它也附着了金融属性，有投资增值的作用。只要看好房价上涨，有人就会买入。这是第三层内因。 有这三个因素在，不管牛市熊市，楼市的购买欲望一直都是在的。 但真正能够引爆大行情的，需要的是一个契机。 03 契机 从2011年新国八条开始，中国楼市就已经不再是一个纯正自由化的市场。 新国八条是个具有里程碑意义的调控文件。它第一次严格规定了全国各地政府可以采用限购、限贷等手段进行调控。 从那年开始，你在中国的大城市买房子，不光是要看房票（限购），还要看贷票（限贷）。这一轮还新增了婚票（限离婚），和卖房票（限售）。 中国楼市在这么多紧箍咒下，还能不断上涨，这也验证了我们前面说的上涨内因有多么强大。 限购、限贷严重扭曲了楼市的购买力，把房产交易变成了一个政策博弈。就是你光有钱还没有用，你还得突破种种限制，才能买到房子。 平心而论，作为专业的买房人，越是政策限制，对我们越是有利。因为政策帮你限制了你的竞争对手，压制了房价。 当别人因为房票、贷票的原因，买不了，借不到钱的时候。如果你能搞定，那在你面前就是独享的大块资源。越是复杂的市场，越是能拉开买房人能力差距。 不过拉回到大众市场上，政策限制的确是在影响房产周期。房价下一轮上涨何时到来，还是要看广大接盘侠能不能买，买不买的动。 中国楼市目前已经成为典型的政策市。我们把判断房价上涨的关键放在两点上： 限购和限贷何时放松，是决定房价走势的关键。 04 限购 限购放松是房价上涨的第一个关键点。 首先，我认为一线城市的限购在五年内不会取消，也就是说一线城市的限购将长期存在。 这不意味着一线城市就拿不到房票。政府在一线城市可以有很多暗自放松的手段。 比如深圳已经在做的，放松户口管制，现在落户只要6个月。未来广州也可能会放开，上海、北京因为控人，不会大幅跟进户口放松。 但是四个一线城市，预计未来会出现，补缴社保和补缴个税的放松。如果实体经济足够差，这个时间最快会发生在明年下半年。如果经济强劲，拖延到后年也是有可能的。 其次，二线城市直接取消限购是大概率事件。 回顾历史2010年开始的那一轮调控，当时全国大部分二线城市都是限购的。 但是楼市从2012年进入静淡市后，二线城市纷纷开始取消限购。最后到2014年只有4个一线城市和三亚保留了限购，其他二线城市全部取消了限购。 这一次，二线城市限购取消不会那么快，因为这一轮涨幅实在凶猛。应该会等到一线城市放松限购之后。那时间至少也到等到明年下半年了。 当然二线城市暗中放松的手段可以很多。完全可以在取消限购之前，通过补缴社保、放松户口等方式逐渐放松限制。 最近有几个事件值得关注，就是深圳、杭州、厦门分别不约而同地放松了户口管制。这个正好代表了一线、强二线和普通二线的态度，就是楼市一旦遇冷，地方政府是有相当大的兴趣，降低楼市准入门槛的。 即便前面说的一、二线限购不放松，也有一个时间点值得关注 ——2019年3月。 当时一线城市比如上海、深圳的2年限购期延长至5年限购期，是2016年3月公布的。也就是说，当时被限购升级挡住的一大批人群，将在2019年3月逐渐获得购房资格。 而上海等一线城市的这一轮房价见顶，是在2017年3月，到2019年3月已经调整了将近2年。无论是购买力的释放，还是房价底部的磨平，到2019年3月时间也差不多了。 所以我们乐观估计（政府不调控升级），把2019年3月作为第一个下一轮行情的起步时间点。如果2019年3月的两会传来楼市暖风，有一波小行情。如果2019年两会继续强调房住不炒，那行情可能要到2020年。 从目前的经济走弱形势上来看，我们偏向于乐观估计。 05 限贷 如果说放松限购是楼市宽松的大招的话，那放松限贷简直就是楼市宽松的核武器了。 在限购、限贷、限离、限价、限售，所有这些调控措施里，限贷也就是认房又认贷，是最要命的政策，没有之一。 因为再难的房票，也会有耐药性，随着群众们社保年限的增长，慢慢得到破解。 但是认房又认贷这个事情，只要你用过一次按揭，就是跟着终身的。认房又认贷，让改善需求卖一买一变得不可能。 买房人想买大房子，自己会去盘算，如果卖了小房子，卖房子的钱还不够大房子7成首付。买不了大房子，自然就不想卖小房子了。这样大房子没有成交量，小房子也没有成交量。楼市被彻底冻着了。 说一个例子，大家就知道认房又认贷的威力了。2010年以后，上海楼市采取的就是极为严格的认房又认贷，隐忍了3年，才在2013年上涨了30%。但是到2014年底为了去库存，放松了认房又认贷，2年内就完成了翻倍。由此可见认房又认贷的威力。 就是因为认房又认贷如此重要，所以我觉得政府更是不会轻易放松的。一、二线城市政府有可能会在明年下半年开始暗自放松限购，如果房价能够小涨，拉动楼市成交起来，足够补强经济的话，那就不会放松限贷。 只有出现GDP破6的风险，才可能考虑放松限贷。一旦出现限贷放开，那就是一轮上涨30%以上的大行情了。 放松限贷这个画面太美，以至于我也不敢去想。我更关注的是一些创新融资的方式。 从我和熟悉信贷市场的朋友了解到，今年下半年开始，为了鼓励中小企业融资，国家放松了小企业融资贷款的准入、利率。 目前小企业贷款的融资利率最低竟然能做到5.7%，已经接近了按揭水平。 我大胆预测，在这样的金融创新的支持下，明年上半年开始，会有大量资金通过曲线方式流入楼市，对楼市形成购买力。 虽然这种曲线入场的方式，只有少数买房人会使用，不至于扭转趋势，但这些购买力会扎扎实实的托住楼市，出现的情况是，房价表面不涨，但带折扣的笋盘在去化，楼市在回暖。这也有助于明年初市场的回暖。 这些是我的一些预计，需要明年初市场数据的确认，我们会继续关注一、二线城市的二手房成交量，M2货币同比增速和人民币信贷增速，还有两会的讲话。 最后给大家总结一下： 1、一线城市下一轮上涨的第一个可能的时点是2019年3月，大概10%以上的涨幅。前提是2019年两会楼市调控吹暖风，大城市不会进一步升级调控，且经济进一步走弱。我们倾向于此乐观估计。 2、如果2019年3月，一线城市楼市调控依然从严的话，行情的起点可能要等到2020年3月。这是比较悲观的估计。 3、二线城市行情要晚于一线城市半年到一年的时间。 4、如果2019年下半年，暗自放松限购的话，有利于提升行情规模。限购越松的城市，行情规模就越大。如果放松限贷的话，行情会达到30%以上涨幅。 5、目前一线城市像北上深已经接近底部。如果资金富裕，能买到市场价9折的笋盘，已经可以拿了。如果要大规模借贷的话，建议继续等待，避免过高的资金成本。 6、二线城市目前并未看到特别大的行情，不建议无脑买入。需要找到市场折扣85折以上的限价新盘或者二手笋盘才能入。
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