黄奇帆最新演讲：对地产商未来发展的8个建议！
新时代房地产业发展的六个趋势性特征 新时代我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。在这个背景下，房地产业也将呈现六个新的趋势性特征。 01，每年新开工量、竣工量的增长率逐步下降，从过去的两位数降至现在的一位数，甚至以后还会有一定年份的负增长。我国城市人均住房面积已有40平方米，达到房产需求的均衡数。 02，房地产企业的集中度将大幅提高，房地产开发将进一步向规模排在前100名的房地产企业集中，小型开发商将会通过转行调整、关闭破产、重组兼并等方式逐步退出。过去二三十年，各地注册一家房地产公司几乎零门槛，据统计，全国约有十多万家房地产开发企业，中国14亿人基本上是每一万人摊上一家房产公司。在每年的实际开发中，15%的开发商建设开发量占到总开发量的95%，剩下85%的企业建设量只占5%. 03，改善性住房需求将会越来越占主导地位，高品质、高品位的住宅越来越被青睐。二三十年前，城市居民人均住宅面积只有十平方米时，能有一个50—80平方米的厨房卫生独立的小户型房，是多少家庭的梦想。现在这个问题基本解决了，改善型的住房需求会要求面积更大一些，户型更舒适一些、环境更宜居一些。 04，房地产企业负债率将逐步降低。目前我国房地产企业的平均负债率在80%以上（包括欠银行、信托等各类金融机构的债务和预售房欠款、施工欠款），杠杆率是世界上同类行业中最高的之一。企业去杠杆，首先要去房地产企业的高杠杆，今后五至十年，房地产企业的负债率从现在的80%逐步降到70%、60%是可以预期的。 05，房地产企业会从过去大量建房卖房的经营方式转变为卖房租房并举的经营方式。过往十来年，我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的，真正作为租用的不到10%，这样的市场是畸形的，造成这种现象不仅是房地产商的运行方式问题，还有我们管理制度上的一些问题。当前，中国房屋租赁市场有三个不足：一是租赁者作为弱势群体，缺乏讨价还价能力，业主掌握了调整租金的话语权；二是业主可以有很多方式收回房屋，租赁者朝不保夕，稳定性不够。三是租房者因为没有产权，无法享有与房产紧密捆绑的教育、医疗、户籍等公共服务。 06，房地产市场供需将从一般的住房供应转向更注重绿色、节能、环保、智能方向发展。02.
房地产开发企业要摈弃八种运行方式
1/避免在存量和在建量过剩的地区搞开发。开发商搞开发，应该既要关注当地规划建设量，也要看眼下存量和在建量，既要关注当前户籍人口和常住人口，也要看中长期人口流动趋势。主要分析三个指标：一是人均住房面积。一般以人均40平方米住房左右，如果超过太多，就坚决不要去建。比如，当下看，一个城市只有一百万人，造4000万平方米住房就足够了。如果这个城市现有存量房已有3000万平方米，在建总量有2000万平方米，每年还再新开工500万平方米，五年后就变成七八千万平方米，人口基数如果没有太大变化，未来人均就有70—80平方米，肯定会过剩。如果还去搞开发，一定会弄一堆烂尾楼、鬼城、空城。二是写字楼面积。一个城市有多少写字楼是合理的呢？实际上，一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了，大城市每平方米写字楼成本高一些，资源利用率也会高一些，大体每平方米4万元GDP。如果一个城市远低于这个水平，说明写字楼是过剩的，就千万别去再造了。三是商场面积。商铺建多少，应该基于这个地区的商业零售额，差不多可按每年每平方米2万元销售值计算。如果每平方米商业零售只有1万元，那么扣除人工、水电、房租等费用，很可能是赔本买卖。现在，一些房地产商无论是在城市中心还是边缘地带，大量兴建写字楼、综合体，很容易过剩，不值得提倡。
2/避免在基础设施、公共设施全无的地区搞造城开发。规划是城市发展的蓝图，基础设施是城市发展的活力根基，公共设施则是城市发展的灵魂所在。
3/避免四面出击搞长周期的开发。房地产业是重资产行业，一部分大开发商现金流充足、融资能力强，在全国土地拍卖市场中很容易攻城拔寨，在商品房销售市场也有很大回旋空间，一二线城市行情不好可以向三四线城市扩张，三四线城市行情不好可以杀个再回马枪到一二线城市开发。
4/避免借钱融资买地、不能热衷于炒“地王”。按照我国法律法规相关规定，房产开发商买地的钱，一般应该是自有资金，而不能是高杠杆融资来的钱。如果房地产企业用自有资金买了地，抵押给银行得到贷款去建房，当房屋建到70%以上时即可预售，得到购房者的预付款。 5/避免高资产负债率的搞开发。房地产开发是一个周而复始滚动开发的重资产行业，希望的是资本投入、利润产出，最忌的就是高债务经营，在滚动开发中债务会越滚越大。过去，很多房地产开发企业的运营模式就是向银行借钱买地造楼，造好了抵押给银行借钱接着造，如此循环往复。
6/避免各种巧立名目、违规销售式的搞开发。中国房地产企业多，竞争很激烈，于是各种玩概念、吸引眼球的做法都有。一类是前期打着商业地产、工业地产、养老地产、旅游地产、医疗保健地产、智慧城市地产等旗号搞开发。
7/避免不专注精品生产，在规划设计、建设施工上不下功夫。房屋质量，重在前期规划设计和建设施工。如果前期的产品设计上不用心、不下功夫、无特色，不能结合当地的文化元素因地制宜的设计出高品位的房屋，就形不成品牌，卖不好房子。
8/避免售后服务简单化，不重视物业管理。近年来，老百姓的居住环境得到了较大改善，在满足基本居住的前提下，业主们有了更高层次的需求，更加注重居住环境的舒适性和小区人文的建设。我很赞成房地产行业发展五个阶段的论断，第一阶段以区位优势为卖点，然后依次是以特色、户型、小区环境、物业管理为卖点。
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