龙湖商业：距离行业前三还有多远？
编者按：当住宅房企开始冲击千亿小目标时，商业地产商也给自己立下了“投名状”。但是梦想照进现实，仍有很大距离。因不懂商业地产的运营规律盲目进入导致失败；缺乏长久商业战略规划而使项目搁浅；亦或后期运营能力不足而导致难以为继的结局，比比皆是。商业地产商的小目标，距离完成还有多远？奇点商业地产独家出品《奇点商业 •锐见》系列报道，深入分析。http://s2.ifengimg.com/2018/09/27/f4d1d7410a2c48fd50e7ed3e4a35574a.png近年来不断提速的龙湖商业，在今年5月份的一场招商大会上，再次拔高了既定目标。未来三年，龙湖商业开业项目数量及面积将持续提升，到2020年，龙湖商业旗下开业商场总数将超50座，商业租金目标预计达成60亿元。“龙湖在商业地产领域要进入前三。”龙湖集团首席执行官邵明晓表示。而这个目标数字，在年初的业绩会上，是前五。从拿地到商业模式，再到后期运营，龙湖商业距离实现小目标，还有多远？大步快跑的“隐忧”龙湖商业在十年前就被吴亚军列入了重点发展的业务范围内。作为我国商业地产业务发力较早的开发商之一，于2000年成立商业管理部，并在2003年运营了第一座天街系产品。2011年，龙湖正式把商业提升到战略层面，自2013年以后，以龙湖天街为代表的龙湖商业在全国开始扩张，逐渐步入发展快车道。今年三月份改名为龙湖集团后，商业板块再次加码，成为其重要的业务板块之一，更是承载了龙湖对于商业地产未来的期望。客观上来看，龙湖商业的规模和租金收益的确在不断提升。财报显示，2017年龙湖商业项目不含税租金增至25.32亿元。但是，从下图中可以看出，龙湖商业虽然有购物中心天街系、社区购物中心星悦萃系和中高端家居购物中心家悦萃三大产品线，但是整体发展并不均衡。除了天街系外，都未形成规模化发展，租金收益也没有明显的增长。http://s2.ifengimg.com/2018/09/27/fe499c741b003de0a4184b576cf50279.pnghttp://s1.ifengimg.com/2018/09/27/5bf9fae6f13021dd3053fc46541ca77d.pnghttp://s1.ifengimg.com/2018/09/27/e41f377b5a547b0a7f8843913ddb95f7.png“和万达相比，龙湖商业并没有形成有效的品牌商家合作平台，也没有足够的主力店扶植政策，缺乏主力店的支撑，而且整体来看招商品牌比较混乱，对于散乱的中小商家，也有没有足够的管控力。”在资深房地产分析人士，优淘城总裁薛建雄评价。此外，奇点商业地产还从业内了解到，龙湖商业其实并没有完善的品牌库，商业项目的招商与招商负责人的品牌资源有着极大的相关性，这也解释了为何龙湖天街系不同项目的品牌质量参差不齐。薛建雄来看，除了商业产品线单一，定位大同小异，发展不均衡，龙湖商业整体特色也并不鲜明，而且招商资源和运营能力等方面不占优势，而这些都是龙湖商业快速扩张道路上的阻碍。规模背后http://s1.ifengimg.com/2018/09/27/5096f941bd21b88f7c559ab38548a5cd.png龙湖集团商业地产部总经理李楠曾在年初表示：“2020年已开业项目数量超50个，是一定可以开出来的，从持有商业数量来看，我们口袋里的项目已经超过70个了。”首席执行官邵明晓也是信心满满，他称2020年龙湖商业租金收入将达60亿元，则未来三年其复合增长率须为33.3%。这些看起来激情满满的数字，究竟能不能实现？奇点商业地产统计，截至2018年6月底，龙湖集团累计开业商场数量26个，建筑面积258万平方米，主要在建的商场为18个，合计在建面积为191万平方米。除前不久已开业的北京房山天街，常州龙城天街、成都西宸天街也将于今年开业。也就是说，在未来两年内，除了平均每年要开10个商业， 还要至少筹建6个商业，才能达成既定目标。2018年中报显示，龙湖新增51幅土地，收购土地储备总建筑面积为1433万平方米，权益面积为1026万平方米。其中主要新增的商住项目7块，分布在珠海、杭州、重庆、福建、武汉、无锡等二线城市。“龙湖所奉行的TOD模式，意味着做商业更谨慎，把商业项目和地铁、公交等交通枢纽相结合，以保障更好的客流量。龙湖拿地和收购的项目虽多，但是完全符合其选址标准的并不多，所以，新开50个的目标实现还是有压力的。”一位不愿具名的商管公司总裁分析。“如果龙湖的规模目标可以实现，那么租金收益60亿应该并不难。但是，规模大、租金收益高，不代表利润率高。因为新开商业会有3-5年的养商期，实现盈利需要时间，龙湖商业板块至今还没有实现盈利，要依靠住宅板块输血。”距离行业前三还有多远？在克而瑞发布的《2017年度中国房地产销售排行榜》中，龙湖集团以1560.8亿元的销售额位列第八名，与第一梯队的碧桂园、恒大、万科等房企5000亿的规模相比还有较大差距。和房地产领域类似，在商业地产领域，龙湖虽然在不断加速，但也远远达不到行业一梯队的水准。中国房地产数据研究院发布的2018年中国商业百强企业榜单显示，龙湖排名第14位。http://s3.ifengimg.com/2018/09/27/7a85ff51a62ff3df9e012b15c3b6d3b5.png对此，一位资深商业地产行业操盘手评价称，龙湖目前是我国商业地产行业第三梯队中的“排头兵”，而且行业中表现很突出，将来有望冲击第二梯队。但是无论和香港、新加坡商业几十年的经验相比，还是和万达的积累的资源和运营水平相比，亦或是和大悦城、华润等央企相比，龙湖商业距离行业前三的目标，还有很远遥远的距离。龙湖商业距离实现规模、营收、行业排名的小目标究竟还有多远？奇点商业地产将持续观察。
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