踩盘：洛阳写字楼市场大盘点
1洛阳某上市公司行政Miss Zhen的烦恼
春夏之交，微风不噪，阳光正好。这大好的时节，洛阳某上市公司的行政人员甄小姐，却正在一间商住两用办公楼里唉声叹气，焦头烂额。
为何？
还不是因为公司的办公楼快到期了，要搬到新的办公楼里，于是，这寻找新的写字楼的任务自然而然落到了自己身上。甄小姐本以为在洛阳写字楼很好找，奈何找了一个月，东奔西跑，还是毫无头绪。
公司的员工，东西南北各个城区均有分布。公司现在的写字楼，位于洛阳涧西区繁华地段，要找的新写字楼，以涧西、西工区域为主。按照甄小姐的要求，新写字楼应该环境好，物业好，有公卫，交通便利，好停车，有暖气，面积80㎡左右。
从三月底开始，甄小姐踏上了寻找写字楼的漫漫之路。通过甄小姐的实地探访发现，洛阳的写字楼，单间的面积多在50~60㎡，与自己理想的80㎡来说，太小；两个合并，面积又在100㎡以上，超出了公司的预算。老的破旧看不上，新的在位置和费用上又有所犹豫。
南昌路太堵，沿线写字楼排除；创展国际太暗，采光不好，排除；中迈红东方，物业感受不好，排除；富地国际，停车难，排除；卓阳科技园，楼太老，教育、美容机构聚集，影响公司形象，排除；理工学院仓库改造成的文创园，停车位60元/月，物业费也很便宜，但户型不好，没暖气，排除；万国银座电梯少，上班等个10多分钟电梯是常事，隔音不好，物业差，排除……
这么一圈转下来，甄小姐发现，找个合适的写字楼，还真难！自己都由小白晒成了小黑，办公地点还是没着落。真想仰天长啸一声，找房难，真是难于上青天！2洛阳传统写字楼的弊端
从甄小姐寻找的写字楼可以看出，大部分还是有些年份的老旧办公写字楼。
洛阳写字楼建设起步较晚。1990年前后，七里河中房大厦与唐宫路唐宫大厦拔地而起，成为洛阳最早的商务写字楼。
2003年之前，洛阳不少商务楼宇是“半路出家”——由住宅或酒店改造而成。由于这些写字楼是由其他类型楼盘转变而成的，在规划设计、功能配置等方面不免先天不足，直接影响企业进驻。
2006年后，洛阳市写字楼发展步入“快车道”。在中州路、九都路、凯旋路、南昌路等路段，数码大厦、凯瑞君临商务大厦、春蕾大厦、创展国际贵都、富地国际等一批商务写字楼兴起。不过，这些写字楼虽然已配有电梯、停车场等，但房间无独立卫生间、走道狭窄、通风差、缺少绿化设施与健身场所等，仍不能算高端写字楼。
近20年来，洛阳市场上各种办公公寓产品也在不断涌现，几乎每年都有新项目入市，但几乎都存在着一样的通病：
1为了使得更多临街面做商铺创造利润，大堂面积压缩的小之又小，甚至可能不临路；2大堂、走廊公共区域几乎没有装修，时间一久，灯不亮，破败不堪；3居住和办公混用，严重影响企业形象；4每间公司的办公面积有限，除了工作，员工甚至老板没有任何休闲喘息的地方；5电梯配置少，上班怕迟到，客户来了挤不上；6除了看门的大爷，几乎没有任何物业服务人员……
虽然近年办公公寓较往年有了一些改进，有的增加了中央空调；有的精装了大堂；有的拓宽了走廊等等，但中央空调沦为鸡肋已经是常事；精装的大堂，也仅仅只是墙地面普装，吊顶；拓宽的走廊，除了增加公摊，其他硬件标准基本没变……
受以上条件的制约，这些办公产品，仍然跟高大上沾不上边。充其量，只是洛阳市面上大多数普通写字楼的缩影而已。3从大数据来看洛阳写字楼的境况
从经济指标的角度讲，如果要考量一个城市的写字楼需求是否旺盛，是要看第三产业的指标的。凡是第三产业发达的地区，对写字楼的需求旺盛。
洛阳是重工业城市，第三产业不太发达。洛阳的写字楼市场从2012年以后才开始高速发展，这跟洛阳的城市规划有关系。政府为了让城市繁荣，城市综合体是少不了了，而城市综合体中，就包括写字楼。
作为城市形象的代表，写字楼的快速发展将为洛阳成为国际化大都市奠定坚实的发展基础。
洛阳2010年以来办公市场供求关系走势图（来源：克而瑞）
从克而瑞报告的数据来看，洛阳办公市场长期处于供大于求的态势。尤其从2012年开始，供应面积远远大于成交面积，基本以去库存为主。
洛阳写字楼价格从2017年1月份的5391元/㎡，到2018年3月份达到7714元/㎡，整个阶段稳步上升。与2017年洛阳住宅价格的飞跃式上涨相比，价格较为稳定。
对于客户来说，写字楼并不是一种刚性需求的产品。对于开发商来说，综合体里面通常先销售住宅，再销售写字楼。因为写字楼的投入成本很大，需要通过住宅先回流现金。
2016年洛阳各区办公供应走势图
克而瑞报告数据显示，2016年办公供应主要来自洛龙区、涧西区，占全市比列分别为68%和18%；办公成交集中在洛龙区、高新区，分别占全市比例达28%和26%；成交价格最高为洛龙区，9131元/㎡。
由此可以看出，不论是在供应、成交，还是价格方面，洛龙区都是最引人注目的一个区域。
2016年洛阳办公供应和成交面积段占比图
2016年，洛阳办公供应100~150㎡产品占比最大，为41%；受供应结构影响，面积100~150㎡之间的办公产品成交占比最大，为39%。
4洛阳到底有没有高端写字楼？
写到这，不禁有人要问了，洛阳到底有没有真正高端的写字楼？
纵观全国都市商务领地，不难得出如下公式：
区域+形象+配置+交通=写字楼的自我修养
当你在洛阳新区开元大道的街头走一走，答案当然是肯定的！
那么，上文的甄小姐为什么一直没能找到自己心仪的写字楼？从上面寻找的区域可以看出，甄小姐一直把目光聚集在原单位——涧西区域附近，而且寻找的写字楼也是以老旧写字楼为主。而洛阳写字楼供应的主力主要在洛龙区，也是洛阳高端写字楼的集聚地。当甄小姐寻找的范围与供应的范围不相匹配的时候，自然是没办法有交集了。
提到洛阳高端写字楼，就不得不提到洛龙区。新区是洛阳的行政、经济、科技、金融、商业等集中区域，交通便利，人流、车流、物流巨大；拥有大量商务办公、会展、文化娱乐等配套设施。拥有完善的市政交通与通讯条件，是城市经济发展的枢纽所在。
纵观洛阳的土地市场，有且只有，新区才具备那样的土地基因和条件。
一条开元大道，贯穿城市东西。2010年，151米的世贸中心拔地而起，揭开了洛阳高端写字楼的序幕。炎黄科技园、浙大科技创意园、东宇大厦、SOHO国际广场、东方今典·天汇中心、国宝大厦、泉舜186、正大国际中心、建业智慧港、恒生科技园、863创智广场、元亨国际等。
一条开元大道，尽揽洛阳办公楼的发展史。
除了以上写字楼外，开元大道还有一栋崭新的商务写字楼，正在如火如荼的建设当中，它就是天元中心写字楼项目。天元中心位于开元大道与学府街交汇处，地处洛阳新区CBD的核心区位，会展中心旁，体育公园里，150米双塔商务资产。
天元中心效果图
天元中心由一座高约150米的商务写字楼、一座92米的星级酒店、四层商业裙楼配套组成。商务写字楼——高约150米，27层瞰景商务空间视野开阔，8部电梯保障企业办公效率。5.4米层高，自由空间随意组合、空间利用率高。玻璃幕墙和窗户全都采用的是LOW-E玻璃。目前美国万怡酒店已经入驻天元中心。项目接受咨询中。
另外，根据最新规划，开元大道东段将再添地标建筑。按照方案，在开元壹号现有住宅北侧，将建一栋现代化的商务公寓楼。该公寓楼位于汇通街与开元大道交叉口西南角，为西高东低结构的两栋高层，西侧楼100米、东侧楼68米。
开元壹号住宅北侧楼宇规划图
洛阳的写字楼经历了从多层向高层、从商住楼向纯写字楼过渡的阶段，而且表现出了体量越来越大、配套越来越好、档次越来越高的发展趋势。5高端写字楼大PK，谁是你心中的NO.1？
开元大道沿线这么多写字楼，目前还处于在售状态的，交通地段都不错的高层写字楼，当属国宝大厦、泉舜186、正大国际中心、东方今典·天汇中心等几个项目。
这几个项目，在高度上，一个个欲与天公试比高；在外立面上，也都是blingbling闪着光的“帅哥”级别的；在位置上，都占据了新区得天独厚的优势资源；当然，位置因素也决定了周边配套的齐全，以及交通的便利性。
咱们不来虚的，直接PK。
国宝大厦是具有前瞻性的一个楼盘。120米的高度，在当时引领了洛阳写字楼的发展。北瞰1500亩体育公园、南望龙门山色、近揽800亩世界级岛屿墅区，成为商务办公的首选之地。
城市南北双主干道，高速、高铁、机场，360°畅行无阻。
实景现房即买即用，减少时间成本，成熟的品牌入驻，专业化运营团队，致力为入驻企业服务。
国宝·铂瑞酒店，是凯瑞集团重金打造精品酒店作为商务配套，实现“写字楼+酒店”的商业模式。随酒店进驻的休闲、餐饮等高档配套将极大满足进驻企业的商务需求，实现全商务链条的一站式享受。
泉舜186，位于开元大道市政府正对面。凭借与生俱来的地段、区位、交通、配套、核心、硬件优势，迅速成为洛阳商务办公的典范。前拥400亩开元湖音乐喷泉，后揽600亩城市绿地，洛阳龙门综合交通枢纽已列入规划，洛阳龙门高铁站、客运站、地铁二号线咫尺之遥。区位、交通优势不可替代。
除此之外，商务现房，占据泉舜大型综合体的优势资源配套，尽享办公和生活的便利。项目7.2米的双层挑高，买（租）一层送一层，提高了项目的性价比。泉舜186写字楼还采用国际顶尖硬件配置和标准，大量运用了世界领先的建筑技术、建筑材料和设备，使其达到国际先进的写字楼设计标准。
说起正大，大家一定不陌生。最近投入使用的洛阳市民之家的建设者，便是大名鼎鼎的正大集团。
正大国际中心，210米商务地标，引领洛阳高度。建成后，应该是洛阳新区乃至全市的最高建筑。
从写字楼举步洛阳市民之家，让入驻企业，便享各项行政、金融办理服务，带来一站式办公体验，提高商务办公效率，助力企业实现快速腾飞。
正大国际中心的另一大亮点，在于同步5A写字楼配置之上，发挥资源整合优势，制定四大办公服务体系。
生活服务：22万㎡正大广场、国际品牌酒店、SOHO公寓、15000㎡影院梦工厂、1800㎡多功能厅、动感健身房、健康养生服务、健康商旅体验、有机食品服务、健康医疗服务等。
办公服务：15万㎡市民中心、国际前沿科技展示中心、国际科技趋势发布中心、董事会务中心、创业交流区、全球资产配置、商务出行接待、商务中心、企业服务中心、技术服务中心、行政管理服务、政企服务。
文化服务：正大剧院，与英国TPC设计、美国百老汇深度合作，内设座位800余个，打造一流的艺术殿堂。
商务服务（智能服务）：
园区生活及服务：智慧交通、智能物管、智能安全、智慧楼宇。
企业云服务：智能网络、云计算平台、企业桌面云、云呼叫中心。
智能云办公：办公流程、办公审批、企业社交、工作协同。
正大国际中心，不仅拥有卓越的建筑品质，在产品内核上，更做到了软硬件的高度统一。全方位、多维度、高品质的办公服务系统，让企业享受一流的服务配置，大幅提升企业效率。
2017年，正大写字楼一经推出，1小时劲销1.9亿。正大品质，获得了业界与市场的高度认可。
东方今典·天汇中心位于南昌路西苑桥桥头堡位置，全新立体交通体系，是连接涧西商业区与新城政务区的重要枢纽心。既享受老城醇熟氛围，又拥有新城增值未来。
东方今典·天汇中心位居洛河畔，坐拥洛河美景2.5公里悠悠水景，10万㎡洛河湿地景观带来湿润水域气候，紧邻滨河公园，水岸园林景观，办公生活更惬意。市政府、体育场、歌剧院等文政中心近在咫尺。
看完了以上几个写字楼项目的对比情况，哪个写字楼更适合自己，相信大家都会根据公司和人员的不同，有着自己的考量和选择。但不管选择哪一种，以上几个写字楼都不愧是企业的门面担当。
从洛阳写字楼的供应区域来看，除了洛龙区，涧西、高新区也是近年来办公供应的主力，区域内也不乏高大上的写字楼。
西元国际效果图
比如高新区的西元国际——自贸金融大厦，系名门地产洛阳西元国际项目升级新品，首创综合体商务模式，集商务、金融、文化、休闲于一体。位于九都西路上，属于洛阳自贸区商务圈，综合体之上的准现房。精装5.5米挑高入户大堂，4梯8户通力电梯，3.6米高层精装公共空间，高配比充足停车位，新风系统绿色办公，国家一级资质名门物业服务。家居品牌居然之家已达成签约合作，国内知名酒店品牌维也纳、齐橙双双入驻。目前103㎡-945㎡云智能写字楼认筹中，1万抵2万。
此外，涧西牡丹广场旁的云峰国际，占据了涧西区的绝佳地段，毗邻地铁1号线（在建），全幕墙玻璃，3.8米层高，打造EOS生态写字楼。6共享的不仅有单车，还有办公！
满大街的共享单车，相信大家都见怪不怪了。但是写字楼的共享办公，您听说过吗？
除了上面介绍的高大上的写字楼，其实洛阳已经出现了共享办公的概念。
什么是共享办公？“Wework”（共享办公）， 最早由美国人Bernie De Koven在1999 年提出。2010年，在美国纽约成立的Wework，是世界共享办公模式的鼻祖。后来逐渐进入中国，不过更多的存在于北上广深等一线大城市。社区和共享是它最大的创新和价值。更开放、更适用于互动的空间，能激发更多的创意社交活动。办公者能在这里成为朋友，甚至是工作伙伴。
建业·华阳峰渡【Wework国际公寓】
2017年，建业·华阳峰渡率先提出Wework的概念。它的Wework国际公寓，“分享+互助”，开启洛阳办公新模式！
Wework国际公寓，地处洛阳自贸区核心地段，紧邻高新区管委会。3000m3共享办公配套，MINI健身房、开放书吧、独立会议室等，12个共享空间。
5部高速电梯、酒店式精装大堂、分层门禁、独立卫生间等配套，满足自住、出租、工作室、投资等多重要求。
48㎡-1200㎡国际公寓，户户相通，灵活组合，无业态限制，宜商宜住宜投资。
无独有偶，近期售房部刚刚开放的港乾大厦，也玩起了共享办公。
项目约1450㎡共享中心，共享书吧、共享乐吧，为上班族们提供共享形式的图书、娱乐；活力特区即共享健身房，工作之余释放精彩；约600㎡E场地为企业家们提供灵活会议空间；更有学习中心提供共享教室功能，随心使用。
港乾大厦的270度观景窗，洛浦公园美景尽收眼底，双地铁准现房！占位周王城广场南，可以说是西工区的繁华中心地段。港乾大厦内部采用10米极致挑高大堂，搭配6部三菱高速电梯，在外部立面造型上，港乾大厦最大程度考虑透光性，融合ART-DECO风格，采用干挂石材与玻璃幕墙应用。
建面约46-120㎡纯写字楼，自由商务组合，准现房双地铁，即将开售！
小结：除了上面提到的写字楼外，洛阳还有很多的办公园区，比如洛阳国家大学科技园、洛阳恒生科技园、洛阳浙大科技创意园等，这些办公园区能为入驻的企业提供各种优惠和补贴政策，也是一种不错的选择。每个企业的需求略有差异，可根据自己的企业需要进行选择。
饱经风霜的上海青帮老大杜月笙经常感叹说，人生有三碗面最难吃——人面、情面、场面。这三碗面吃好了，才能在社会上吃得开站得住。对于一个企业来说，也是如此。而写字楼就是企业的门面担当。
洛阳，近年来发展迎来新机遇。2016年，洛阳被定位中原城市群副中心城市；2017年，洛阳成为自由贸易试验区片区，同时，也是“一带一路”亚欧走廊重要节点。洛阳迎来黄金发展期，国家智能制造示范区设立，各项城市重要基建，如火如荼开展之中。入驻洛阳的企业，也需要具备与之匹配的高度。
洛阳新兴的写字楼，开始走人性化设计路线，从外立面、大堂、层高、公共空间到商务配套均已全面升级。
写字楼与企业共生共荣，实力企业入驻高端写字楼，好的写字楼也能助力企业发展，当写字楼逐渐成为城市发展的缩影，写字楼对企业发展的作用就更加明显。
房地产发展到内容为王的时代。未来的写字楼，也许会往更加智能、环保、高科技、节约土地、集约化、高效率、平台化、轻硬件、重服务、重运营这样的趋势来发展。让我们拭目以待。
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