这波楼市，将套住很多人！
这一波楼市，将套住很多人。关键问题是，什么时候能解套呢？或者说，下一次跑的时机是什么呢？这波楼市刺激，刚开始的时候很多人都调侃，什么降低首付，那是把上吊绳往下拉一拉，让矮个子也能够挂上去；什么降低首付，只不过换了一张更密的网，逮更小的鱼而已。
市场并没有多么狂热，但是随着政策效果释放，楼市成交量放大，再加上楼市自媒体各种吹嘘，“楼市到底了”、“楼市卖爆了”、“房东连夜涨价几百万”等等。手中有点钱的人，或者自认为有点消息渠道的人，开始慌了，没有管住自己的手，开始下场买房子了。但是他们并不是缺房子住，而是想着抄底或投资，因此都是连买两套或三套。一个遗憾的事情就是，这些人，可能会被这波楼市套死。为什么这么说？1、这次楼市政策，并未超越过去规律。我们之前就跟大家讲，史无前例的刺激政策出来，楼市成交量肯定会飙升，这是正常的膝跳反应，这并不意味着，楼市又新崛起了，因为真正的考验是，政策效果的药效究竟能维持多久。从2020年以来，我们就不断出台楼市刺激政策，比如放松限售、放松限购、降低房贷利率、降低借贷门槛，降低房贷利率等等。全国范围内差不多每年都出台上千条刺激楼市的政策，也有政策集中释放期，从上到下，从货币财政到税费调整等等，一起下猛药。但是楼市刺激政策的一般规律就是，小打小闹挡不住下滑趋势，一起下猛药，药效长的能坚持3-4个月，一般就坚持2个月。这一次930楼市新政，也没逃出历史规律，10月初政策效果释放，一个月后达到顶峰，然后逐步萎缩，预计再过一个月成交量差不多就回到新政之前了。
我们再看一下这几天的短期数据，成交量峰值和谷值，从上到下的趋势其实相当明显了。注意，这种趋势还是全国最抗跌，最有价值的一线城市的楼市，其他新一线、二三线城市的楼市，根本没反应，啥刺激政策都没反应。
也就是说，这一次声势浩大，史无前例的楼市刺激政策，政策效果并未超过之前水平，楼市成交量也并未超过之前，更别提2016年楼市狂热时的成交量了。
因此，这次买房，就跟2020年后买房一样，买了就会被套住。
2、楼市，量短暂起来了，但是价没起来。
量价转换，是需要时间和能力集聚的。
股市的量价转换很快，一天就能搞起来了。但是楼市的量价转换比较慢，正常情况下得半年的时间。也就是说，楼市成交量放大持续半年，房价才可能会慢慢起来。我们前面讲了，我们的楼市刺激政策，政策效果最多持续3-4个月，然后又回到之前了。这种成交量放大程度，无法换来房价的反弹，所以我们看到，基本上房价一直出现下跌趋势。这次930楼市新政后也一样。根据中指研究院数据，10月百城二手房均价环比下跌0.6%，一线城市二手房均价环比下跌0.2%。这个什么意思呢？这是价格下跌的速度放缓了，但是价格还在下跌趋势当中，房价并没有企稳或者上涨。大家一定要敬畏趋势的力量，要尊重规律，不要动不动就人定胜天，我们不一样。
楼市有力挽狂澜的政策吗？当然有。
问题是，为什么之前不出台这些政策呢？之后为什么会出台这些政策呢？这是关键。扩展到其他政策也一样，大家都知道，明明有些政策利国利民，怎么就不出台呢？比如给老百姓发钱，用老百姓消费带动生产，从而启动经济。
本质上就是，任何政策选择，都是利益选择，都是利益博弈。一旦牵扯到利益这些东西，很多政策就不仅仅是政策了，事情就会变得复杂，这些因素构成了趋势的力量。回归楼市政策，当年为啥要抑制楼市泡沫？这些因素消失了吗？房住不炒理念过时了吗？比如高房价挤压实体经济，高房价抑制生育意愿等等。当下的楼市，一定要回归更加长期的因素。昨天中国房地产报又发了一篇文章：重新认识和肯定房地产业的支柱地位。这是大家不想吗？是不能啊！谁不想换大房子，换成市中心的房子？是没有钱换呐。大家却那点税费吗？是没钱付首付，或者付了首付没能力付月供。
3、楼市的关键看什么？政府出面大规模买房子。现在很多城市出台的政策，比如取消豪宅税，降低印花税等等，这些都没有太大作用。什么政策有用？组建住房银行。2024年11月18日，广州市政府旗下的广州安居集团发布公告，计划在全市范围内广泛收购存量住房，用作保障性住房，以应对城市住房需求的多元化和复杂化。这个政策思路其实很早就有了，也提了很长时间了。从供需关系，以及国际经验看，政府下场收房子，确实能够稳住楼市。
但是需要注意的是什么呢？其一，政府下场收房子，一定是价格相对划算，也就是价格比较低，并且收购之后会流出市场，对周边地区的房价不仅没提升，反而会打压周边房价。其二，政府下场收房子，关键是收储的规模有多大，核心是钱谁来出。如果地方政府自己筹钱，那么收储的规模一定不大，因为地方政府没钱嘛。但是想通过供需关系影响价格，规模决定一切。
就跟股市平准基金，或国家队一样，股市总市值80万亿，你搞个几百亿投进去，一点水花都起不来。你想在市场上有影响，规模起码得2万亿以上。再说了，地方搞房地产是为了给自己搞钱，而不是自己花钱去搞地产，别搞错了因果关系。
还有些人天真的会认为，地方花点钱把楼市搞上去了，可以继续赚更多的钱呐。你这逻辑没错，但是不符合现实，也不符合决策逻辑。楼市趋势是否扭转，就看一个：是否发行特别国债，组建住房银行，下场直接买房子。如果发行4-5万亿特别国债，组建住房银行，那么全国楼市的供需关系里面就会扭转，同时也标志着住房“双轨制”正式形成，即市场化住房和保障性住房。这个阶段，将是楼市最后的逃跑机会了，也是解套的最后机会。但是，如果你设身处地的想一下，为什么要花那么大代价组建住房银行呢？有那个钱，干点其他事儿是不是会更好呢？
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