多城新政明确提高住宅“得房率”，公共梯间及机房等不再纳入公摊面积
多年来受到市场热议的“公摊面积”，近期在多地出现了新变化。5月15日，深圳市人民政府官网显示，2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布，修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积、有效提高得房率、住宅和宿舍实行150米限高等。过去计入“公摊”面积的避难层、机房等两大部分公共空间，修订后将列为“不计容面积”。5月13日，惠州市自然资源局也发文称，建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％，上述不计入容积率建筑面积不纳入公摊面积。换言之，深圳和惠州的新政都将减少住宅公摊面积的计算。同时，房屋内部得房率还将提升，放宽阳台进深限制，凸（飘）窗窗台在满足条件下可不计入建筑面积。多位业内人士当日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，上述措施本质上是通过增加套内面积和实际使用面积，从而降低单位购房价格和成本，变相降低了房价，有利于提升购房者购房的积极性。对开发商来说，也是产品设计的松绑，产品得房率会得到明显提升。不过，律师提醒，上述房屋面积计算方式变更并不必然导致房产证面积增加。近期多地出台新政明确减少公摊面积，并不等同于市场上部分开发企业推出的“偷面积”“赠送面积”等营销行为。多地出新政减少“公摊面积”事实上，“公摊面积”模式已推行多年，最早源于1950年代的香港，由于房地产业起步阶段均为整栋出售，价格高昂，房产商想出“分层出售”“分户出售”的办法，公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊由各户分摊，“公摊面积”便由此而来。根据目前施行的《商品房销售管理办法》，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。不过，香港早在2013年就已正式告别公摊面积。近年来，关于内地是否要取消公摊面积这一问题也争论已久。据惠州市自然资源局发布的《惠州市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》，面积小于3万平方米的用地，住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积，不计入容积率建筑面积，但层高应不大于4.5米。近期，广东肇庆市也明确发文优化房地产开发项目计容要求。自5月1日起，新供地的住宅小区项目在规划条件中明确配建的公共配套设施，如中小学校、幼托、社区服务站、文化室、卫生站、养老设施、居委、警务室、生活垃圾收集处理设施、变电站、公共厕所等，可不计入容积率，但建成后应无偿移交属地。沿城市主干路、临城市广场、公共绿地、重要景观带，因规划要求封闭的阳台一半计容。建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房不计容。无非是刺激卖房的举措，和降税费，降利率，取消限购都一样 个人认为，无论怎样调整各种面积，都不影响房屋总价。公摊面积只要不完全取消，就是一本糊涂帐。调多调少有个毛意思。 不计入公摊面积，成本计入不？如成本也不计入，谁出钱？
政府出，就是全体纳税人出；开发商出，那就得调高利润率。
另外，这部分面积产权归谁？因为日常维护是产权人的义务。 锄禾洛阴 发表于 2024-5-17 12:54
不计入公摊面积，成本计入不？如成本也不计入，谁出钱？
政府出，就是全体纳税人出；开发商 ...
螳臂挡车 tk9219 发表于 2024-5-17 11:00
个人认为，无论怎样调整各种面积，都不影响房屋总价。公摊面积只要不完全取消，就是一本糊涂帐。调多调少有 ...
房子是按面积乘以单价算的总价，有些公摊面积不算进去了，你就少付钱了。 洛邑神都 发表于 2024-5-17 15:24
房子是按面积乘以单价算的总价，有些公摊面积不算进去了，你就少付钱了。 ...
羊毛出在牛身上？
名义上面积少了，但成本不会变，这种情况下你确认单价不会变高？
比方说，带壳的花生一块一斤，你跟卖花钱的说花生米也一块钱一斤卖给我，你猜他会卖吗？道理就这么简单
商品房的成本主要由土地出让金（商品房中的地价）、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用所组成。
正常商品房的成本构成一般为：房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。 2020年卖房子卖了17.3万亿元，17.6亿平米，毛估一平米一万元。
其中税+土地出让金11.2万亿，如果建造成本3000元平米，建安成本总造价是5.1亿左右，税+土地出让金+建安成本=16.3万亿。毛估利润也就1万亿。
按这个数据，如果你买的房子是一平米一万，其中6473元是税+土地出让金，剩下不到四千块包含了开发商所有的建筑成本、利润等等。
小苦 发表于 2024-5-17 16:17
羊毛出在牛身上？
名义上面积少了，但成本不会变，这种情况下你确认单价不会变高？
可事实上全国大部分地市房价都在降，各种折扣优惠想办法去库存。上一批业主2万单价买的房，这一批1.4万就入手了。花生米不会便宜吗？如果你家门口有很多卖花生米的，你觉得会不会降价？现在各地市存量楼盘降价是为啥呢？说明有降价的空间，开发商卖不出去，资金链成问题，就急着降价换销量，把利润让一部分就行了。 好歹在国有置业公司干过几年副总，对购房人来说，总房价等于单价乘以建筑面积。可对置业公司来说，房价是这么确定的，地拿了，给政府的各项费用也交了，技术服务合同、施工合同也都签了，成本大头花出去了，总成本估算基本能控制在±3%以内，然后根据市场行情确定计划利润率，再加上税就是小区总价。
像房地产开发、物业服务等，都是先有总价，后有单价。单价就是总价除以买卖双方及政府认可的分割标的物。
想要面包便宜，首先面粉要便宜，其次通过充分市场竞争，经营生产者不能暴利，另外经营生产者成本要合理。 锄禾洛阴 发表于 2024-5-17 16:56
好歹在国有置业公司干过几年副总，对购房人来说，总房价等于单价乘以建筑面积。可对置业公司来说， ...
新人新办法，老人老办法。没看深圳和惠州两市出台的政策也指的是从2024年以后开始实施，新供地住宅小区！现在出台政策是为了以后的。
存量房政府要想去库存，目前已经降首付，降利率，这是让更多人可以去买房，如果再把税费优惠返利给开发商，开发商同时也可以为尽快回笼资金再让一部分利润，就有了降价空间。 据蓝鲸新闻，中国人民银行5月17日发布通知，5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。对此，多位业内人士称，新的通知除适用于新购房且用公积金贷款的购房者外，也同样适用于已购房且用公积金贷款的购房者，即在重新定价日，已购房且用公积金贷款的购房者的住房公积金贷款利率也会相应下调，至于具体的重新定价日期，还要依据各地政策及贷款合同而定。
注：5月17日， 中国人民银行发布关于下调个人住房公积金贷款利率的通知，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
5月17日，人民银行发布了多项房贷相关政策。
如在首付比例方面，新政要求，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
在个人住房贷款利率政策方面，新政取消了全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 洛邑神都 发表于 2024-5-17 16:49
2020年卖房子卖了17.3万亿元，17.6亿平米，毛估一平米一万元。
其中税+土地出让金11.2万亿，如果建造成本3 ...
你的逻辑真感人。
地价的高低和公摊有毛关系？地价低了房价当然也会降低，也就是说花生和花生米的价格会一起降低，但不会因为降价了花生和花生米就一个价格了。
地价低了，公摊取消不取消房价都会降。地价等成本不变，取消不取消公摊买同一套房子花的钱都不会少。
带公摊面积的价格就是花生的价格，不带公摊面积的是花生米的价格。同样一堆花生，按花生买和按花生米买，总价是一样的。想用花生的单价买花生米，呵呵 一般规律是一般规律，产品严重过剩割肉自保另当别论。 小苦 发表于 2024-5-17 17:09
你的逻辑真感人。
地价的高低和公摊有毛关系？地价低了房价当然也会降低，也就是说花生和花生米的价格会 ...
商人为了尽快售出降价没？你的逻辑也感人，谁说非要用带壳花生的钱来买花生米？别极端了。但原来花9块买花生米，现在花6块是可以的吧。你一直说成本不变，价格不会降。我从两个方面来讲成本可以降，价格肯定可以降。电梯和机房还有，这是肯定的，政府出让一些利益（房地产开发的税费下降），成本由政府出，开发商出让一部分利润，不用摊到业主头上，自然价格就降了或者说业主得房率高了，房子没那么虚了。 锄禾洛阴 发表于 2024-5-17 17:09
一般规律是一般规律，产品严重过剩割肉自保另当别论。
远不到割肉程度。开发商顶多吐出来一点，现在郑州的房价比顶峰时降了多少？可见原来泡沫有多大。至于步子大了扯住蛋或者套现转移资产的开发商另说。 洛龙区地王楼板价多少？现在售价多少？再跌就割肉了。 上海高峰期好地段地价占成本超90%，洛阳高峰期好地段也超60%。资金成本，技术服务费（勘察、设计、监理、测绘、设计审查、抗震审查、防雷审查、招投标代理等等）也不可忽略。
现在烂尾的，基本都是高峰期拿的地。
大势所趋，不是为了降价救急 锄禾洛阴 发表于 2024-5-17 18:55
洛龙区地王楼板价多少？现在售价多少？再跌就割肉了。
那你说洛阳以前拍地地王价多少钱一亩？现在多少钱一亩？都说了，是针对以后新供地住宅小区。非要纠缠，何况草民为地主感到心疼？割肉？或许只是把人家吃多的肉吐出来一点。 经过382轮激战，最终碧桂园笑到最后，拔得头筹，成交价1401万元/亩，楼面价7012元/㎡。地块位置：洛龙区香山路与定鼎门街交叉口东南角
土地用途：居住兼容商业
出让面积：66666.67㎡
出让年限：住宅70年，商服40年
规划指标要求：1.0≤容积率≤3.0，建筑密度≤30%，绿地率≥35%
建筑物限高：总体按80米控制，临定鼎门街沿线建筑限高60米
楼市，多少房地产商个人赚得盆满钵满，房地产公司却破产了
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