物业费是由物业服务成本决定的，而不是其它
物业成本取决于双方约定的物业服务内容及服务标准，而不是其它。这个双方以合同的形式约定的服务内容及服务标准，一定要详细，详细到电梯每天巡查几次，巡查内容是啥？每月维保请什么等级的维保公司来做，哪些配件更换是物业费承担，哪些动用维修基金；门厅一天清扫几次，水箱每年清洗消毒几次，化粪池多长时间一清，室外下水道多长时间例行性疏通一次，保安年龄不能超过多少岁，消防系统多长时间联动演练一次，中控室24小时有专业人员值班，对遛狗不栓绳等不良行为，物业公司第一次规劝，第二次曝光，第三次报告业主委员会等等。有了详尽的物业服务内容及服务标准，物业服务成本就出来了，加上合理的利润及税金，除以双方约定的标的物（建筑面积、公摊面积、甚至居住人口都行），物业服务收费单价就确定了。合同签订前，合理利润是谈判焦点，合同执行中，物业服务内容及服务标准达没达到合同约定是焦点。可现在的物业服务合同都太粗略，对物业服务内容及服务标准太模糊，执行过程中必然引起争执。
现实中有几种错误观点，一是本末倒置，认为物业费标准是买房时约定的，那么物业公司只负责打理公摊面积，那物业费就按单价乘以公摊面积就好；第二种物业费跟房价相关，房价高就高点，房价低就低点，完全不考虑物业服务内容及服务标准决定成本（同样的物业服务内容及服务标准是不是好地段就高点，郊区就低点）；第三种是与收入挂钩，商品房就该高，经适房、安置房就该低，试想，同等面积的高层小区，经适房户数更多，设备设施使用频率更高（加上设备、设施选用与建造标准就低），后期运维成本更高，人相对多，保洁、垃圾清运、公共秩序维护成本都高，同等物业服务内容及服务标准，物业费怎么就该低呢？
物业公司是来挣钱的，服务行不行另说，扯皮，可汤下面都是老手，宁可降低服务标准，虐待设备设施也要保证挣钱，挣多挣少至少不能从家拿钱。
南京火灾告诉我们，安置房如果物业费太低，消防系统很多都是瘫痪或半瘫痪的。
:victory:通过了。
:Q 有道理 物业公司如果服务住户少于五千户肯定是亏的，至少要一万户以上才有可能稳定的赢利。这就是单独小区业主与物业永远谈不拢的原因。上万户的小区不多。而且物业还不可能，百分之一百的能够收到物业费。 俺们小区440一年，没交了直接贴个条，超过期限要去起诉什么的。
这里面包含50元的停车费，但是小区里面的车位都被各家各户用地锁锁上成了私人车位，曾经有一段说是要拆了地锁，后来没有动静了。
内部停车乱七八糟，路上停的都是车，本来两车道，有的人直接就停路上，北门是消防通道进口，铁门内外都是停的车，真要着火了，消防车还是进不来。
有一年北面的楼上有人拉线充电，把下面一堆电动车引燃了，还烧了两个五菱的剁椒鱼头，那家人估计是看事大了，把线扔下来了，最后不知道找没找到人，那门洞现在还是黑黢黢。
现在的物业啊，就知道要钱，其他的一律不管。 对绝大多数高层小区业主来说，物业公司是离不开的坏东西！ 物业公司是坏东西！ 想当然。物业费多少只跟物业公司的胃口和手段相关 江南春 发表于 2024-2-28 15:30
想当然。物业费多少只跟物业公司的胃口和手段相关
对！这就是现实，理论上的东西没用，也可以说想当然。 我这里的物业管理有点差，电梯间到家门口这一片，有时候很长时间都没人拖，有一次家里要来重要客人，家里拾掇好了出门一看很脏，就自己拿笤帚扫了，再用拖把拖干净，懒得群里艾特物业，三轮两轮电动车占车位了，也是自己动手挪走 服务内容、服务标准没有细化写在合同里，你说他服务不到位，他说到位了，扯不完的皮。 1234567 发表于 2024-2-28 20:07
服务内容、服务标准没有细化写在合同里，你说他服务不到位，他说到位了，扯不完的皮。 ...
疫情封控没有写在合同里，为什么物业执行得那么不折不扣？ 江南春 发表于 2024-2-28 15:30
想当然。物业费多少只跟物业公司的胃口和手段相关
你说得对，楼主说了一大堆，没你这几个字有效 1234567 发表于 2024-2-28 17:37
对！这就是现实，理论上的东西没用，也可以说想当然。
物业公司和业主之间，就不是平等协商的关系，物业公司也不是业主请来的，很多是开发商的关系，比业主来的还早，它不用对业主负责，没有第三方端水，业主方完全是鱼肉。这个物业制度设计一开始就有Bug,好像是故意设置的Bug，让大家体会一下“民主”有什么弊端，然后就断了念想。 江南春 发表于 2024-2-28 21:33
物业公司和业主之间，就不是平等协商的关系，物业公司也不是业主请来的，很多是开发商的关系，比业主来的 ...
它不用对业主负责
权利只对权利的来源负责----------孟德斯鸠 物业公司不进入，业主如何收房？开发商招标的物业一般签二年合同，叫前期物业。前期物业可以理解为临时物业服务，或试用期物业服务。况且，两年合同是和开发商签的，业主并不受约束，业主按规定程序可以提前选聘物业公司。 1234567 发表于 2024-2-28 21:50
物业公司不进入，业主如何收房？开发商招标的物业一般签二年合同，叫前期物业。前期物业可以理解为 ...
这么理直气壮，当仁不让，哪里有一点服务的态度，开口就是大爷腔调，难怪处处喊打。 问题是业主是一盘散沙，懂法律、懂政策，有能力，能组织业主达成统一意愿，按规定程序选聘符合大多数业主意愿的物业公司的人，愿意义务付出大把时间、大把精力来牵头做这件事么？说句难听话，有那时间与精力，挣钱又买套小户型了。 1234567 发表于 2024-2-28 22:05
问题是业主是一盘散沙，懂法律、懂政策，有能力，能组织业主达成统一意愿，按规定程序选聘符合大多数业主意愿的物业公司的人，愿意义务付出大把时间、大把精力来牵头做这件事么？说句难听话，有那时间与精力，挣钱又买套小户型了。
事在人为，其实有你在论坛查资料发帖子列举洛阳40多次被破城的劲头，还有什么是做不成的？你为什么不省下那点时间和精力，去挣钱又买一套小户型？ 1234567 发表于 2024-2-28 21:50
物业公司不进入，业主如何收房？开发商招标的物业一般签二年合同，叫前期物业。前期物业可以理解为 ...
笑话，我又不是向物业公司买的房子，交不了房是开发商的事，归根结底是审批部门的事，它们想办法去。弄出个物业就是搪塞。 江南春 发表于 2024-2-28 15:30
想当然。物业费多少只跟物业公司的胃口和手段相关
你对物业费的解释一针见血，楼主不理解物业费是怎么决定的 有钱去请菲佣了，谁花大价钱请一帮大爷啊。;P 开发商交房时，水电、消防、电梯等设备设施能不能停？不能停，交给谁？装修虽然物业公司监管效果不佳，总比没有要好。没水没电，电梯停运，装修垃圾没人清运，大门没人看，监控没人管，甚至外人把设备配件拆走都没人知道，业主如何收房？
是不是具备交房条件了，业主先自发组织三分之二以上业主反复开会，选聘物业公司进驻，物业公司从开发商手里完成交接后，才能开始收房？
还是开发商先管着物业服务交房，等三分之二以上业主入住，选聘好物业公司后交接离场。
开发商在竣工验收时就选聘物业公司，物业公司参与竣工验收，然后作为前期物业临时负责小区物业服务是政府定的程序，如果大家有更好的办法，可以通过合法渠道要求政府修改交房程序。 开发商在竣工验收时就选聘物业公司，物业公司参与竣工验收，然后作为前期物业临时负责小区物业服务是政府定的程序，如果大家有更好的办法，可以通过合法程序要求政府修改交房程序。
看看，这口气，跟吃了皇粮的似的，可不是请了个大爷咋滴。:lol 1234567 发表于 2024-3-2 09:18
开发商交房时，水电、消防、电梯等设备设施能不能停？不能停，交给谁？装修虽然物业公司监管效果不 ...
这个程序本身没有问题，商品房销售前，必须有物业入驻，才能卖房或交房。
问题在于确定哪个物业公司入驻，是走招投标程序，稍微懂点招投标的，就明白怎么回事了
以前物业费好像有指导价，前二三年好像放开了，完全市场价了 star84151 发表于 2024-3-2 10:17
这个程序本身没有问题，商品房销售前，必须有物业入驻，才能卖房或交房。
问题在于确定哪个物业公司入驻 ...
说到关键点了，开发商不会找个不给它兜底、打马虎眼的物业公司，所以开发商组织招标不行，评委都是开发商的人也不行。这个招标谁来组织？政府物业办要不要以监证的身份参加，要不要摇号产生业主代表参加，要不要行业协会参加？
中标后，谁来保证开发商与物业公司的顺利交接？开发商想刁难不中意的中标物业公司有一百个办法，由于存在制度缺陷，所以没有关系的物业公司也不会趟那浑水，俗话说强扭的瓜不甜。 1234567 发表于 2024-3-2 10:29
说到关键点了，开发商不会找个不给它兜底、打马虎眼的物业公司，所以开发商组织招标不行，评委都 ...
政府采购的网站上，随便找个前期物业的招标，一看就清楚了 看了一下，招标人是房地产公司，组织招标的是招投标代理公司，监督是政府有关部门。
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