老旧小区拆房重建居民自掏腰包值得全国推广吗？
“房子终于拆掉重建了，可以住上新房子了。”面对记者，浙工大退休教师陈先生的喜悦之情溢于言表。陈老师是朝晖浙工新村的居民，该小区曾是杭州典型的危旧小区。浙工新村的重建不仅令居民期待，也令更多人关注，因为其采用了一种新的模式——重建资金主要由居民自掏腰包解决，也就是自主更新。据了解，浙工新村是浙江首个采取自主更新模式进行重建的危旧小区，在全国也鲜有先例。这一尝试，也为城市老旧小区的更新指出了一条新路径。1月11日召开的浙江省住房城乡建设工作会议，要求总结浙工新村等老旧小区改造案例经验做法，开展城镇老旧小区自主更新试点。自主更新老破小重建为电梯小高层浙工新村始建于上世纪80年代，共有14幢多层住宅，其中有13幢建于2000年之前。大多数楼幢由于建筑年代久远，房屋主体采用预制多孔板及条形基础，无抗震设防及配套用房，安全隐患较多。值得一提的是，其中4幢多年前就已是C级危房（仅次于D级危房，部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情），一直以来居民的改造意愿强烈。陈老师家就是4幢C级危房之一。房子面积74㎡，三室一厅，在小区中属于大户型。“客厅、厨房、卫生间都很小，生活多有不便。不过这还不是最主要的，前几年被鉴定为危房，住在里面心里肯定不踏实。”陈老师说。浙工新村改造前鸟瞰图 图片来源：浙江建设去年5月，杭州发布《全面推进城市更新的实施意见》，要求针对危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区等落实安全隐患消除、功能设施完善、居住品质提升。浙工新村迎来重建的机会。由于小区只有部分是危房，但全体居民的重建意愿强烈。因而浙工新村最后采取了自主更新的模式。据悉，浙工新村小区居民以“一幢楼一代表”为原则成立居民自主更新委员会，代表多数居民行使权利，采取委托政府部门的形式实施项目改造。在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新组织向政府提交自主改造申请，政府按照一事一议方式进行审议，条件合适的支持其进行“拆改结合”的自主改造。“浙工新村的自主更新模式与以往的旧改或者拆迁完全不同。”拱墅区住建部门相关人士告诉记者，“此前的旧改或者拆迁，都是由政府出钱兜底，但浙工新村这次原拆原建的主体是小区居民，主要出资人也是居民。”去年4月份项目启动、6月份基本完成签约、8月完成立项、9月完成可研批复、10月完成初步设计和腾房、11月取得施工许可证并完成拆房……去年11月28日，浙工新村城市危旧房有机更新（试点）项目正式开工，目前正在进行桩基施工和地下室围护工程。
浙工新村项目效果图 图片来源：拱墅发布从项目效果图上看，浙工新村仅保留其中1幢楼房（建于2000年之后），其余13幢楼房推倒之后将新建7幢11层的小高层，全部安装电梯，实行人车分流，还配建了地下车库。按照计划，工程将于2025年竣工。居民自掏5亿元出资比例超80%老破小变身电梯洋房，环境好了，居住品质提升了，自然是件好事。可大家最关心的问题来了，这钱谁来出？出多少？拱墅区住建部门相关人士给记者算了一笔账：“据了解，原有住房的面积部分按1350元/㎡出资，其中不满53㎡的房源，按照53㎡计算。每户最多扩面20㎡，扩面部分按市场评估价出资，约34520元/㎡（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动）。小区共548户，按面积计算的出资总额近4亿元。”除此之外，浙工新村重建后还有400多个地下车位，每个售价20余万元，总计可获得约1亿元销售款。由于这些车位全部针对小区居民销售，实际上也相当于是居民出资。这么算下来，居民总出资额约5亿元。“居民出资额大约占到重建总费用的80%以上，其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决，整个项目做到收支基本平衡。”拱墅区住建部门相关人士介绍说。以陈老师家为例，他家房子原产权面积为74㎡，须承担约10万元建设费；扩面20㎡，费用约69万元；如果买下一个车位，费用约22万元。这么算下来，陈先生一共要投入100余万元。“楼梯房变成电梯房之后，在保证原有住宅套内面积不减少的前提下，最多还可以扩面20㎡，这么算下来我可以选择一套106㎡的新房。房子大了，楼梯变电梯，还多了一个车位，我觉得这100多万元花得值。”陈老师说。由于户型、楼层、朝向不同，新房建成之后不同房源价格也有一定差异，也就是“一房一价”。居民将通过抽签等形式选中房源之后，再支付相对应的款项。“对于经济困难的家庭，可由政府牵头银行提供贷款服务或者使用公积金支付。”朝晖街道工作人员说。政府不再大包大揽专家：值得推广复制浙工新村的自主更新，为城市更新尤其是老旧小区更新提供了一种新的方式。杭州市建委公开发文称，浙工新村城市危旧房有机更新项目一改过去更新项目政府大包大揽、全部兜底的局面，而是形成政府引导、居民出资、市场参与的多元化更新推进模式。将以浙工新村更新为试点，积极探索老旧小区居民自主更新模式。“随着城镇化率越来越高，在超大城市和特大城市的建成区，今后大拆大建会越来越少，通过拆迁一夜暴富的机会也会越来越少。对于政府而言，像之前那样大包大揽承担全部费用甚至巨额补贴的做法，从长期来看也不可持续。”浙江大学公共管理学院教授、公共政策研究院首席专家徐林认为，浙工新村探索的这种自主更新模式，核心是以居民为主导，由居民提出更新申请，更新方案由居民共同协商提出，资金也主要由居民承担，显然具有可持续性，值得探索和推广。“危旧小区更新之后，房屋价值得到提升，居民自然也就从中获益，这也符合‘谁出资谁受益’的原则。当然，自主更新模式在超大和特大城市更易于推广，因为大城市的房价高，旧房更新之后房价上涨空间较大，居民的支持率就高。中小城市房价不高，更新带来的房屋升值效应不大，居民的意愿就不会太高。”徐林说。他还认为：“从全国范围来看，危旧小区自主更新都还处于探索阶段。浙工新村自主更新开创了一个很好的先河，既有成功的经验也有需要面对的问题。比如自主更新虽然是以居民为主体，但并不是说政府部门就可以放任不管了，建筑规范、过程监管等职责不能缺席。此外，危旧小区自主更新是一个新生事物，居民支持率多少才算通过，目前并无法律明文规定。100%的支持率几乎不可能实现，我个人觉得门槛不能设置得太高，设在95%较为合适。这需要有关部门出台相关规定进一步明确，为今后大规模自主更新提供法理依据。”
不好推广 政府收不收土地出让金，如果不收，增加面积按市场价34520合理么？这不是面积小的补贴面积大的么？当年福利分房面积都是和行政级别及职称挂钩的，按经适房价不行么？ 这是浙江人，还是大学的职工小区，复制不了。
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