回顾1991 日本楼市崩盘前夜
看到一篇文章，金融深度自媒体的撰文。标题也是引为关注——《损失1500万亿前一夜，还在疯狂买房》很容易让人去想当下的中国房地产市场。1、又一篇“地产警示”文内容是有关日本的，似乎与当下各地的房地产市场关联不大，但联想却还是可以有的。大意是，“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍，今天你买，明天他买，价格高涨，并且形成了一种连锁效应。”说点有关联的话，就是容易联想到一些项目的销售而引发的这种狂热错觉的契机“资本杠杆协议”或者“房地产金融产品互动行为”。彼时，日元不断升值，日本人有钱买遍全世界，国际资本也蜂拥而入，加入土地和资本市场炒作的大军中。然而，值得注意是，崩盘来得悄无声息。前一夜，日本人狂热买房，有如鸡血充脑，饮鸩止渴。1991年，岛国楼市决堤，房价一泻千里，造成历史上最大的房地产泡沫之一。值得一提是的是，大量银行和地产企业倒闭，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，跌到现在还未回血，每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。笔者提问的是一个话题是：楼市崩盘之前，日本人究竟在做什么？综合文字，日本楼市狂热时，有两大“神话”一直刺激着所有投资者。第一个神话是“土地不会贬值”。日本人多地少，人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮，土地价格不断暴涨，“地王”每隔几个月就刷新一次。从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。这与当下的中国各地的房地产市场有点相像，过去的两三年里表现最为突出，无论是实体企业还是金融机构，都不计成本将资金投入土地市场。这一资金途径也被有些观点称为“房地产金融产品”，无疑，金融杠杆其中起了很大的作用。第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的，是日本过去几十年强劲的经济增长，日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来，日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。为这一神话推波助澜的，还有这样一种信念：政府永远会支持房地产，日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎会有泡沫破裂的担忧？然而，日本的房地产并没有出现地产从业人士的理想状态，有些被赋予有利有力理由的内容也成为后来房地产泡沫与崩盘的借口。当时，日本城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。而一个值得参照的是，日本的城市建设与各项保障多以得到完善，单一的房地产没有取得可持续的发展内涵力量。于是，一个结果是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盘时，下跌就越严重。东京，难以幸免。2、疯狂买房背后
基于日本房地产市场的情况，在坚信两个“神话”无坚不摧的基础上，上到房地产企业和金融机构，下到普通居民，没有人不在购置房产和股票，期待在持续的暴涨中大赚一笔。这与当下中国各地的城镇有点相同的话题，无论做公交车还是喝酒茶聚，整个社会，到处都在讨论房地产。也有一些这样的个例，企业做一年的利润，还不如一块地一天的涨幅，做一年的企业，还不如倒卖两套房赚的舒服赚的多，实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产，于是，投资者与房地产市场水涨船高，荣生共进。当时，有一句至今读起来仍有画面感的话。据说是东京大学教授田村清彦所言：“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍，今天你买，明天他买，价格高涨，并且形成了一种连锁效应。”中介、代办、电商、融资、投资、共建、合作、拆借等等，房地产市场的关联行业的队伍越来越大，人员越来越多，差不多大街上、微信群，不是房地产从业者，就是与房地产有关的，不少房地产业企业、媒体也把这种地产白银时代司空见惯，热烈鼓吹，热烈转发，手机点赞。然而，危机还是来了。大多数普通日本人却没有小说里的幸运。日本地价指数，在1991年前后达到顶点，随后一路暴跌。1990年，股票市场率先崩盘。短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50%以上。接着，楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失，要求企业偿还贷款，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声而跌。3、有些金融产品钻地鼠上述，是日本房地产市场的写照。首先引起躁动的是金融。一个直接影响是，房地产企业倒闭，银行因为不良贷款率暴增而倒闭，普通国民住房转眼之间成了负资产。有观点认为，崩盘之前，难道日本政府没有做出任何努力吗？其实，有的，早在崩盘之前几年，政府就已看到楼市和股市的狂热，频频出手，可惜无济于事。早在1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款量，“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”；同时提高房地产税收。然而，这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施，非但没能遏制地价飞涨，反而因为对土地限制过多，从而导致供给不足，地价不降反升。当然，在货币市场上，日本开始大幅度收缩。在短短1年内，日本央行连续3次提高贴现利率，连续5次加息。然而，过于着急的货币政策，反而成为股市崩盘的导火索。崩盘都是在最不经意的时候来临。上述文字的作者这样措辞。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量，在这一刻全面爆发。撰文显示，20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振，二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。日本为什么能够让房地产崩盘？以GDP的三分之一作为代价？！在日本有一个名词“泡沫经济”，特指八十年代那段疯狂的时光；从1990年至今的二十多年，日本人又发明了一个名词“失去的二十年”。显然，日本政府与日本民众不会轻易也不会心甘情愿失去这么多的！但，其中，金融，尤其是房地产金融，其中扮演者很重要的角色，而这种角色，只是金融使用者的道具与工具。10年一轮回，20年翻番。时隔20年之后，日本经济开始温和复苏，这也是我们70后、80后和90后看到的日本，也可以说是当下的日本。但，一个话题是，日本地价和房价什么时候回到当初的水平。并没有答案，隔海一边的中国，房地产如火如荼，地价与房价，还有海外投资，都盖过了日本房地产的风头。该文称，以东京都市圈为例，2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币（63.16方），均价不到4万元，还没回到历史最高水平。与中国对比，这一价格只与北京深圳上海相当。但如果考虑到，日本房屋面积是实际面积，不存在公摊，而且土地是永久产权，就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。如果再考虑到富裕层面的差异，实际房价的差距就更为明显：2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右。同时，大家更为关注的是，经济下行，一线二线城市房价却不断上涨，三四线城市房价跟进；众多中小企业关停，投身房地产市场；“地王”连接不断，楼盘一天一个价；房价不会跌的神话大行其道，人人都在谈论房市，唯恐买房晚了，甚至形成离婚购房热潮……这种场景与当初的日本是不是再相似不过？房地产市场陷入一波又一波的狂欢。新来的城市人看到亲朋好友左邻右舍买房了，看到房价一直再涨，心里不踏实，坐不住了，一个个跃跃欲试，到售楼部买买买买买买……4、房主不是接盘侠
不仅是房地产市场，其他投资性市场，都有这样的情况，那就是坐庄者的一场牌局，外人是难以坐到那个位置，打的一手好牌的。读文的里面有一段文字是这样的，无论是房地产泡沫还是股市泡沫，最终的资产接盘者一定是普通民众，如果说房价已经涨到了让普通人想当接盘侠都当不了的地步，必须通过零首付或至少10倍杠杆实现买房的时候，基本可以确认，这就是泡沫的顶点，这就是末日的狂欢（美国房地产泡沫最鼎盛期，就是2006年美国最穷的人都能通过0首付买到房的时期）。文中还有一段这样的阐述：如果真有在北京上海深圳能够买得起一套房的人，以现在的价位，只要他稍有生存能力，他已经完全可以将北上深的房子卖掉，移民到国外，买一所面朝大海、春暖花开的房子，全家都能享受更好的空气、水质。土壤和医疗、教育、法治环境——然后，还能剩下一大笔钱供自己和家人逍遥度日——这也叫“套利”，跨市场的地产套利。真的是这样吗？真正买（得起）房者真的是这样的吗？须知，中国的房地产市场，在过去5年、10年、15年甚至20年的连续上涨的历史记录支持下，什么时候可以跑步进场，来一次人生需尽欢的疯狂买房？并一直获利不会输！不知道国内房地产与日本房地产有没有区别？根本的区别？当雪崩发生的时候，没有一片雪花会认为是自己的责任！当中国房地产崩盘时刻来临的时候，从央行到政府，从银行到地方政府，从购房人到房地产中介，从卖房人到统计局，从加杠杆的首付贷到房抵贷，我同样相信，没有一片雪花会认为是自己的责任……国庆节长假即将到来，是为中秋节其中，比往年的假日更长一些。国庆节长假之后，还在引经据典疯狂买房？！期待2017房地产市场第四季，最后一季！
政府能做的就是平缓一点、深度浅一点，但谁也颠覆不了客观规律。 看好中国的经济.楼市崩不了. 完蛋是早晚的事情。满洛阳都是烂尾楼，连TMD老百姓的回迁房都烂尾不管了。能不完蛋吗？
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