地产不倒翁老孙 终于缺钱了？
受近日融创出售股份影响：11月15日，融创中国跌7.39%，融创服务跌10.87%，不差钱的老孙终于挥宫自救。11月15日消息，融创中国在港交所发布公告称，配售新股和出售融创服务股权，融资总额74.16亿港元。融创中国跌7.39%，融创服务跌10.87%。
公告称，公司、卖方、Morgan Stanley及Citigroup订立一份配售及认购协议，据此，配售代理同意代表卖方按悉数包销基准以每股15.18港元配售3.35亿股配售股份。卖方有条件同意以配售价每股15.18港元认购3.35亿股认购股份。 配售股份及认购股份分别佔公司现有已发行股本的约7.19%，及经认购事项扩大后公司已发行股本的约6.70%。认购事项所得款项总额约为50.85亿港元，折合约6.53亿美元。 于11月13日，融创服务投资及配售代理订立一份融创服务股份配售协议，据此，配售代理同意按悉数包销基准以每股14.75港元配售1.58亿股融创服务股份。配售的融创服务股份占融创服务现有已发行股本的约5.10%。融创服务股份配售事项所得款项总额约为23.31亿港元，折合约2.99亿美元。
收购乐视、万达的资产，意在的工业用地改住宅迅速回笼资产，却遭遇地产整体颓靡困局，地产圈枭雄孙宏斌如何脱困？
7月18日，融创遭遇股债双杀。融创中国早盘一度下跌超过13%，至收盘仍下跌7.33%。
当天中午，孙宏斌在其下榻的北京国贸丽思卡尔顿酒店套房里召开了一场小型媒体见面会，就百亿公司债被叫停、银行排查融资情况、资金压力、乐视股东会等情况一一作出解释。
按照孙宏斌的说法，融创私募债于2016年9月申报，2017年2月主动申请撤下来。上交所在满3个月之后，显示发债“中止”，也就是融创自己主动撤了材料不发了。就此孙宏斌还当着媒体的面给银行进行这些授信业务的排查再正常不过了，这次收购的规模632亿，比我们公司的市值还大，属于非常重大交易，在公司历史上还是第一次，香港联交所很重视，各家银行也很重视。我们跟银行一家一家沟通，沟通了一部分，都特别理解。
收购万达项目的632亿资金对于融创的压力不算大，目前融创的现金还有900多亿，其中能用的有500亿，6月份销售业绩为285亿，加上7月份销售回款会有200多亿，8月份之后每个月销售预计都会在300亿以上，所以现金流根本不成问题。
然而，截至7月12日，标普、穆迪、惠誉三大国际评级机构先后都对融创发出了风险警示，标普和惠誉均下调了对融创的评级，认为融创的财务杠杆将进一步转差。三大评级机构均提醒了融创的现金流问题。
集中并购 即将断裂的资金链
不管是收购乐视，还是收购万达，孙宏斌此前均对外强调，交易涉及资金完全来自融创自有资金。然而，上市公司的资金流是显而易见的。
此前有媒体披露，在2016年行情突飞猛进的情况下，融创做了两件事情：一是项目并购飙进，二是集中火力做高端产品开发。这意味着今年在行情有所下滑的情况下，融创资金或面临压力。然而，今年上半年融创销售金额超过千亿，同比涨幅接近90%，并且融创今年的销售目标是2100亿元。
这是迄今为止，令业内看不懂的最大问题，如果资金回收没有问题，那么，融创的大宗并购又有什么问题呢？
融创在过去两年大张旗鼓收并购。收并购的本质，是用同样的资金，获得更多的土地储备。也就是说，在没有减少现金流支出的情况下获取更多项目。这也是孙宏斌在7月18日媒体见面会上所坦承的。
尽管孙宏斌觉得境外评级机构的评级很扯淡，对公司没有影响，只对发债有影响，然而包括瑞士信贷在内的机构认为，融创中国过去的记录显示，其规模未能转化成盈利，因其土储及非物业业务扩张迅速，维持对其2017至2019年核心盈利预期1.7%至1.9%的看法，远低于公司预期的10%。
通过翻阅财报以及不完全统计，可以发现，今年内融创在收并购上需要付出超过330亿元，包括26亿收购链家股份、进一步收购乐视股份79.5亿元、金科股份17.23亿元、收购北京和成都项目共23.04亿元、36.62亿元收购嘉凯城青岛时代城、102.54亿元收购天津星耀股权债权、18.6亿元收购华城富丽、32.32亿元收购大连润德乾城等。
加上此次632亿收购万达，扣除万达所街296亿，还有336亿需要融创支付。 与此同时，接连拿地之后，融创今年上半年负债率更是一度超过200%，位居众房企之首。2016年年报显示，融创中国的长期债务和短期债务分别为802亿元和302亿元，账面现金为698亿元。加上2016年发行225亿低成本境内公司债及ABS。 通过简单的加减法，可以预测，年内融创现金流趋紧，销售回款更显举重若轻。 融创2015年、2016年现金流、融资、土地储备各方面均已产生变化。2015年融创土地储备中通过并购获得的土地占比已经高达2/3，剩余的1/3是通过公开招拍挂获得。当年有2/3土储来自四个核心城市，其余城市仅有1/3。到了2016年，融创土地储备高达7291万平方米，分布于44个城市，重点在武汉、郑州、济南、西安等二线城市。其中接近70%土地储备都是通过并购获得；30%左右是通过招拍挂市场。
城市布局扩大的同时，融创的现金流也在变化。从2015年财报与2016年财报对比可见，不断收并购的融创现金流却在上涨，2015年，融创账面现金余额有270.58亿，2014年为250.41亿。2016年变成了698亿元。
2016年首次突破千亿大关后，融创也要面临这道难题：在2017年上半年的销售仍然增长，但利润却是下滑的。这从融创2016年溢利29.4亿元，同比下降19%可见一斑。
融创方面表示，最近两年净利润率低主要是因为财务费用和管理费用比较多，公司处于高速发展阶段，能够贡献利润的项目不多。 调控深入之下，各地成交面积大幅下滑已成事实，在今年融创多个新开楼盘中，以一号院、桃花源等高端产品线为主。市场中高端去化产品进一步放缓，而在一二线城市的热门板块，则出现供不应求局面，甚至出现炒房号的现象。
过去一年，除了收并购之外，融创在公开市场也拿了不少高价地。诚然，这些高价地地理位置偏好，较容易变现。孙宏斌也表示此前已经连续10个月没有拿地，都是靠收并购获取土地储备。
反观融创现阶段手握多个高端项目，恰恰是其战略上的一个失误。在多个二线城市限价与限购的调控政策下，以郑州为例，融创以低于备案价格换取客户全款购房或许就变得容易理解了。
融创此前在年报发布会上也指出，公司正处于一个爬坡阶段，目前更关注项目标回报率、周转、资金的使用效率等问题。孙宏斌也明说了融创现阶段不需要降低负债率，降低了就相当于放弃发展了。
高负债并购 工业改商业谈何容易？
孙宏斌是个实在人，话都说得很明白。融创账本，会看的人也都能看懂。孙宏斌最近1年以来，有过两次股票质押举动，第一次在20016年11月，他将自己手中约87.6%的股权质押给平安银行，获得大约38亿港元贷款；今年6月，融创旗下子公司100％股权质押给了工行（亚洲），获得10亿元人民币贷款，为期3年。
大名鼎鼎的小说家马尔克斯写过一本小说《一桩事先张扬的谋杀案》，描述了一位小镇青年在镇上所有人都知晓有人要杀死他而他却一无所知的情况下被残忍杀害的故事。这样的逻辑，放在资本市场显得特别残酷。
换一个角度看，在金融去杠杆的大背景下，融创620亿的市值却有超过800亿的短期负债规模，加上两单并购后续的资金需求，即便如孙宏斌所言，卖3个月楼钱就有了，可是又不得不面对下半年房子不如上半年好卖了。
有人说，科技革命和产能过剩，让国人摆脱了通货膨胀危机，但却陷入了资产泡沫风险。而孙宏斌一边抓紧收购乐视、万达，一边还保留着对金科股份的收购主动权，据其18日透露，黄红云已经流露转手金科股份股权意向，然而融创对价格不满意，今年暂且会缓一缓。“估计明年金科股价更低，也许只有五块。到时候融创可进可退。”
且不论收购乐视这个壳公司能否实现资产重组，实现孙宏斌的资本宏图，目前融创对万达的就要承接万达资产包的负债规模为450亿元。据惠誉此前测算，此次收购价格加上所承接的债务，几乎相当于融创2016年末890亿元的调整后净负债。
随着贾跃亭“出逃”、辞职，央视点名万达涉嫌资产转移海外，不禁又令人想起资本市场“关等吃面”的典故。此外，融创收购乐视、万达工业用地，业内人士认为，融创的主要目的应该是工业用地改商业，用规模抗衡风险，如此才能回笼资金。但是，按照《土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。依据土地管理法，经过原批准用地的人民政府依法批准，工业用地可以转为商业用地。但企业擅自将工业用地转商业用地是不合法的。”
融创既然不能擅自将工业用地转为商业，要获得地方政府支持，将工业改商业，也绝非易事，一位不愿透露姓名的业内人士称，呼吁政府关注融创的这种行为，应当坚决制止工业用地改商业用途的规则，避免其他地产商效仿，导致国有工业用地大规模流失。
下一步，孙宏斌讲如何脱困？业界拭目以待。
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