导读：确保经营安全，万科下半年要这样干！
万科表示，房地产行业正在发生深刻变局，万科将坚定实施不动产开发、经营、服务并重战略，与城市同步发展、与客户同步发展，加速推进公司转型。
8月29日，万科企业股份有限公司（000002.SZ）发布2021年半年报。报告显示，上半年万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%。
“三道红线”方面，上半年，万科回归并保持“绿档”。截至6月末，万科持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。
投资拿地方面，年报显示，集团坚持量入为出，在优先保障投资质量的前提下适度补充项目资源。上半年共获取新项目95个，建筑面积1505.9万平方米，项目地价总额约1126.3亿元，新获取项目投资金额92%位于一二线城市。
三大原因导致净利下滑
报告显示，2021年上半年，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；实现归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%；每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%；全面摊薄的净资产收益率为4.98%，较上年同期下降1.41个百分点。
据悉，这是自2008年以来万科第一次发生半年度净利润下滑的情况。
对于净利下滑，万科总裁、首席执行官祝九胜在今日（8月30日）业绩会上回应称，原因主要在于三方面：第一销售规模的增长有限；第二开发业务毛利率下降较快，其中地价占比在不断升高，这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上；第三是转型业务带来的影响，转型效果要体现出来还需要时间。
分业务类型看，上半年万科的营业收入中，房地产开发业务的利润率同比减少5.6个百分点至18.01%，这块业务上半年营业收入（含长租公寓、物流、商业等经营性业务）为1575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比5.1%。营业利润率同比增长3.09个百分点至17.46%。地价上涨仍持续体现在拿地成本中。
财报显示，万科上半年获取新项目95个，总规划建筑面积1505.9万平，权益规划建筑面积1101.4万平。项目总地价1126.3亿元，均价为7480元/平，这一均价相较于去年同期的6368元/平上涨超17%。新获取项目中一二线城市的投资金额占92%。 “我们全年毛利率的压力还在，”祝九胜谈及万科及全行业接下来的毛利率走势时表示：“整个行业毛利下降是看得到的，我认为整个行业能够回到平均回报水平，但企业个体差异就看谁的精细管理做得好、服务做得好，那么回报水平就会高一点。”
与恒大没有更多实质性合作
截至上半年，万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约16065.9万平。其中在建项目总建筑面积约11283.3万平，权益建筑面积约6738.8万平；规划中项目总建筑面积约4782.6万平，按万科权益计算的建筑面积约3043.5万平。
此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约339.8万平。
万科副总裁刘肖在业绩会上表示，土地市场供应端呈现多元化特点，双集中、项目收并购、城市更新都是重要的供应渠道，例如万科过去三年的收并购项目在开发业务投资额中占比40%。目前一些渠道供应在收紧，但总体来讲比较稳健，万科发展路径会根据城市本身发展模式来调整。
值得注意的是，近期传闻称万科参与接手恒大集团出售资产事宜，祝九胜对此回应称：“过往我们和恒大有项目层面的合作，最近几个月有接触和探讨，目前没有实质性的合作。对泰禾，我们也有一个小组在密切联系，符合条件的我们依然会履约。”
对于并购，祝九胜称，集中拍地外，万科并购的方式更多的是在项目层面，以及通过三旧改造的方式（旧城、旧村、旧厂房的改造）。还有一种合作方式就是直接介入到不良资产包，会建立提升万科在不良资产的接包、解包方面的能力，也在不断地构筑能力、提升能力。
同时，祝九胜回应，万科和蓝光发展确实有在项目层面的收并购，目前收购了3个项目，并且蓝光没有留股权，项目正处于正常的开发节奏当中。
至于华夏幸福，他回应：“最近一年多，连项目层面的合作和谈判都没有。”
继续保持“绿档”企业标准
万科在一季度末实现“三条红线”全部归绿档，这一状况在二季度得以保持。
截至二季度末，万科持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。
关于手持现金小2000亿，祝九胜称，万科胆子小，一直是稳健为主、行稳致远、稳字当头，因此长期帐面上的现金都会比较多。
此外，上半年万科综合融资成本为4.27%，同比下降32bps。截至6月底，万科的综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点。国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。
万科财务负责人韩慧华在业绩会上表示，整个行业去杠杆是大趋势，今年以来融资环境在持续收紧的状态，金融机构在房企的融资上更加谨慎。万科上半年融资方式主要是“借新还旧”，下半年融资总量仍会保持克制。谈及长期经营目标时，祝九胜表示：“整个行业的游戏规则在发生变化，我们的发展思维也要相应作出调整。我们没有把规模和速度作为唯一的目标来看，会在规模和效益之间、短期和长期之间、风险和收益之间权衡，万科坚持‘稳字当头’，在我们的认知里‘活下去’比什么都重要。”
万科：下半年将这样做
半年报指出，近年来，围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，中央在金融、土地、市场监管等领域连续出台政策，各地按照长效机制要求也不断严格调控。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度、“促进房地产与实体经济协调发展”的政策方向连续、稳定，倒逼企业转变发展模式。
万科表示，房地产行业正在发生深刻变局，万科将坚定实施不动产开发、经营、服务并重战略，与城市同步发展、与客户同步发展，加速推进公司转型。
同时，祝九胜坦言：“新业务方面我们有很多值得检讨的地方，对完成转型需要的时间、转型的难度和需要的人力是严重低估的，现在复盘检讨当年起步的时候是乐观了。即使将来所有经营服务业务都做得很好，对传统销售规模和利润的贡献还是有限的，能够贡献的是企业价值和中长期估值。”
以商业开发及运营业务为例，祝九胜称，万科在商业业务方面与行业优秀玩家尚有差距。“比如印力在上海的竞争力较强，但难题在于另一些城市做得不够好，所以整体在报表上的呈现不太好。但我们认为能力上的差距小于业绩上的差距，我们有信心找到差异化的解决方式。”
祝九胜还称，泊寓在深圳等大城市提供了相对低价的租房供应，而股东未必满意，因为这项业务现在还不赚钱，还在客观上影响开发业务的销售增长，但它的意义在于响应了国家“租购并举”的政策，这说明经营业务本身的民生属性非常强。
万科股价近期位于低位，对于是否会考虑回购股票，公司董秘朱旭在业绩会上表示，维护市场价值有两个条件，第一是股价跌破净资产，第二是20个交易日跌幅超过30%。“万科自己也是股东，对股价下跌感同身受，但更重要的还是管理层能否为股东创造长期价值。”
此外，万科指出，当前外部经营环境依然复杂严峻。下半年集团将坚持“行稳致远”的工作主基调，围绕“巩固提升基本盘”、“从以房地产开发为主向不动产开发经营服务并重转变”这两个战略突破点推动转型发展，做好以下工作，
一是提高资源转化效率和回款效率； 二是持续保持“绿档”水平； 三是坚持理性投资，提升投资质量； 四是坚持开发、经营、服务并重，加强经营、服务能力建设； 五是全面经营挖潜，加强精益管控。
“活下去”比什么都重要
祝九胜在业绩会上指出，当前整个行业的游戏规则正在发生变化，企业的发展思维也需要相应地调整。过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。对万科来说，我们除了自己独立思考以外，也向优秀的同行借鉴学习。万科多年以来都坚持长期主义，行稳致远是万科的基调，稳字当头是万科当前的应对。
祝九胜称，万科不会把规模和速度当成唯一的目标来看待，我们会在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间权衡。
祝九胜表示，作为一个企业，万科2018年就提出来“活下去”，在万科的认知里面，“活下去”比什么都重要，因此万科首先将确保经营安全。特别是规模超过5000亿元以后，经营安全的重要性变得更为突出。
另一方面，坚持规模与能力的平衡，万科强调先能力后规模，假设规模长到一定的层次，能力没有及时地跟上，没有及时地迭代、提升，规模的基础就不牢固。
第三，万科会继续坚持城乡建设与美好生活服务商的战略，坚持与城市、跟客户同步发展，相信目前布局的物业服务、租赁住宅、物流这些业务都有良好的发展前景。
受净利润下降等消息面影响，8月30日收盘，万科A报19.43元/股，跌幅7.03%。u bishenmedouzhongyao
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