一、二线城市 房价步入下行 十九大后应愈发明显
2017-10-18 王毅敏 郑汴楼市作为一个房地产从业者，作为具有17年从业经验的业界老司机，作为在去年10月12日就撰文指出郑州调控政策需要加码，需要增加非户籍人士社保，而郑州市在12月22日政策补刀，今年3月17日笔者在认真研究了包括北京在内的十几个城市317新政之后，在3月18日就撰文，指出郑州三郊县要纳入限购范围，4月19日笔者在次发表文章，指出三郊县必须限购，同时郑州需要限售。5月3日政策落地。随后笔者再次指出开封与平原新区要注意自己的行为，否则也会进入住建部的视线范围。后来的事情大家都明白了。作为一个地产界的老司机，我从2000年开始进入地产行业，经历了许多人未曾有的磨难与经历，曾经在2008年时间代理的一个项目8个月没有卖出去一套房子。也曾经在2013年11月给自己服务（代理销售的）六个房地产开发商说明年（2014年）夏天，比现在优惠多优惠10%房子都卖不出去，而笔者所服务的开发商没有一个在当时愿意接受笔者分析的结论。
2014年7月16日，作为漯河房地产主管部门领导的私人顾问，笔者联合当地房管局相关人员，对十年数据进行分析整理，向当地政府提报了刺激楼市成交的政策：1)减免交易税，2）对购房者进行补贴，每平方米补助300元。直到2015年9月该市才出台补贴政策：自9月16至2016年2月29日所有购房者每平方米补助200元，3月1日至8月31日每平方米补助100元。该政策实施后，在当地起到良好的去库存效果，2016年第一季，销售面积同比增长668%，2016年当年比2015年增长229%。达到了快速去库存的效果——当然还有政府以现金收购方式代替原来的拨款建设公共租赁住房房。
作为一个从业17年的地产人，笔者深知涨价是最好的促销手段，笔者也是房价上涨的受益者，笔者也希望房价继续上涨。同时笔者一直坚持房价，尤其是二线以上城市房价翻番是没有任何问题的。笔者一直对周围朋友说郑州均价到32000元以上是没有悬念的，但是总体上涨的趋势并不能够阻挡房价下行的压力——
市场在变，下行压力一直在加大今天上午，受开封大型项目之邀，前往项目那里了解情况。
在从郑州到开封的城铁上，我与新政某个项目的营销总在微信上聊天，得知了以下情况：
1）随着时间的推移成交量在不断下跌，虽然环比下跌不多，但是累计起来就可怕；2）投资客在减少；3）分销效果越来越差——原因是分销的客户主要是投资客户；4）区域市场部分项目因为种种原因而成交量出现断崖式下跌，甚至部分项目出现大面积的退房事件发生；5）销售压力增大。
在开封，与项目的相关人员沟通，虽然该项目成交量创下该公司在豫单盘项目的历史记录，但是就从其成交客户来看随着时间的推移也发生了这样的变化：1）投资型客户在逐步减少；2）来自郑州的客户在减少。
去年开封因为受郑州房价及限购政策影响，开封房地产市场发生了这样的变化：1）房价疯涨，其涨价幅度不小于郑州，尤其是在去年930新政之后，涨价幅度在60%左右，以建业在当地的菊香里为例，2016年上半年房价还在5500以内，现在已经突破8000元。而今年四月开盘的恒大未来城其高层的房价更是突破了9000元，在当时引发一片惊呼；2）大量郑州投资客涌入开封，尤其是汴西新区一些项目有超过50%的房子被从郑州溢出客户购买走，而现在从郑州到开封的购房客户逐步降低到30%以下，虽然开封政策并没有限购。而是出台的限售政策。但是购房者的心理预期在发生变化。
就在前几天，笔者的一位老乡，我们通过私信聊天得知一些这样的情况：1）2016年制定的今年的任务是120亿元；2）503新政之后由于受到政策影响，去化受到严重影响，因为他们在郑的主要项目都在新郑，所以受到政策冲击比较大，所以把今年的任务调整到了70亿元；
而笔者的另外一位地产从业者朋友说，据他了解今年四月份该公司曾经把去年制定的计划120亿的目前调高到150亿元。但是现实却并不能虽人所愿。
其实无论是开封的汴西新区还是新政的南龙湖不少购房者均是以赌未来预期房价上涨投资的，在政策加码之后，尤其是在融创以9700元的价格销售象湖壹号之后，市场的预期在发生着微妙的变化。再加之河南省住建委出台文件，明确要求郑州市房价不能高于去年十月份房价之后，市场的预期更是加速朝不利于去化的方向发展，当然一线项目还会出现超过80%的开盘去化数据，甚至有100%去化的数据出来，但是在当下数据已经不值得信赖了。
最能反映市场不好的是每个只要在售房部留过电话的人每天都会接到五六通售房部的电话，而一些从数据上标榜去化很好的项目，也会在一周内给一个电话号码打四五次电话。
所以很多人从来电话的频率及来电话的项目多少已经十分明白无误地判断出市场开始走向冷静。市场反应出来的情况并没有开盘数据那么漂亮了，所以笔者这几个不再分析开盘数据了。因为已经不值得分析了。
前述笔者说房价上涨是最好的促销，笔者也希望房价上涨，那样笔者也是受益者，但是严酷的市场变化是不以人的意志为转移的。
不光是南龙湖和开封，即便是平原新区没有出台政策也是一样，市场虽未冰封，但是无论是到访还是成交都与上半年不能相提并论了。
那么成交量降低仅仅只是郑州一城的事情吗？
行情就像漫山的野火在逐步由北京向外蔓延每个城市都难以躲过
在笔者不断向市场释放信号——政策原因会导致房价出现阶段性下行压力，开发商当下的正确姿势是：牺牲利益，跑量为主！
牺牲利益，跑量为主！
牺牲利益，跑量为主！
这话笔者在503新政出台后就一再提醒开发商，当然未必有人相信，就像2013年笔者说2014年开发商日子难过没有信，3月18日我说三郊县限购大部分开发商不信一样，这次我说郑州房价存在下行压力依然是很少有人相信。
谁先手谁受益——象湖壹号坚决执行政策以9700政府指导价格出货，就先了一手，而更早是2015年建业推出“春风行动——八折卖房”当年建业先手了。所以当年建业获得了先机。
有句话叫——不见棺材不掉泪。开发商为何会坚信郑州房价不会下行，原因是郑州市场需求量巨大。需求量巨大就不下行了吗？北京需求量不大吗？但是北京现在的房价已经跌回317之前了，下跌幅度在15%左右，而在燕郊有些项目下跌的幅度已经突破50%，有一个典型项目原来售价39000元，而当下卖21000元。
不光是北京，即便是深圳也出现了大面积下行的行情，仅仅只是下行的空间没有北京大而已。
最惨的是无锡，这个城市已经出现了断供现象——上海、苏州溢出投资客投资无锡，利用高杠杆导致资金链断裂，当然这仅仅只是个案。但是记住一句话——星星之火可以燎原，房价下行是病毒，它会慢慢传染的。
在房价下行压力之下，依然会有房价上涨的城市，比方成都市9月房价环比上涨4%，这是非常可怕的事情。成都会不会招致更加严厉的调控还不得而知，极有可能在重要会议结束之后被要求政策加码。
武汉之所以在十一前政策加码是因为武汉依然存在大量日光盘和收茶水费的事情，郑州之所以能够躲过10.1政策加码这一劫，是因为政府调控力度大，政策执行好，但是也有不长眼的开发商——网传阳光城某项目还在收“茶水费”，这不但是给自己找不自在，也是给郑州良好的调控形势抹黑，是害全体郑州开发商的行为，也是不配合政府的轻举妄动行为。这样不好。
听话的孩子有糖吃，调皮的娃儿不得宠！
今天决定中国命运的重要会议在京召开，据说上午的报告大数据统计共有39次鼓掌，而掌声最大，最长久的是第36次鼓掌——坚持房子是用来住的，不是用来 炒的。其掌声超过15秒，最高，第二高只有10秒，这是最高潮。
基调已经在那里了。在这样的基调之下，有些人幻想者会议结束后放开限购。甚至在前不久长沙与济南出台人才政策时间就有人忽悠政策要放开。这简直是白日做梦。
如今限售的城市已经超过50个，今后限售的城市不但不会减少会越来越多，不但会越来越多，而且会延长限售时间，由现在的普遍2、3年延长至五年甚至是十年！
奇特的是四个一线城市没有限售。是漏网之鱼吗？是网开一面吗？
非也！
包括笔者在内的诸多人士推测四个一线城市没有限售的原因极有可能是——只听楼梯响，不见人下来的“房产税”极有可能在四个一线城市一年内落地。这才是大招。
而其它城市限售放开的时间就是房产税落地的时间。
每个人都非万能的。笔者虽然从业17年，所以的判断都是基于个人的经验，而每个人都是有局限性的，笔者虽然在历史上多次预判政策成功，但是不可能永远正确。但是我们只要牢记住这次会议掌声最持久的那段话就行了——人心所向——无可阻挡！
谢谢能将你的经验分享！ 1）投资型客户在逐步减少；
2）来自郑州的客户在减少。
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