“灰犀牛”与房地产失衡

陆丁 · 发表于 2021-3-6 17:05

什么是“灰犀牛”，灰犀牛是指能够预测甚至让人习以为常的风险，见惯不惊。就像远处草原上跑来的一只犀牛，开始你感觉到它离你很远，行走笨重缓慢，一旦靠近你时，让你难以躲避，甚至对你造成伤害。所以灰犀牛事件的发生，是一个由远到近的过程，初期便可以发现，却又让人视而不见。灰犀牛的可怕之处，本来可以预防，但由于麻痹大意，最终厄运来袭。 3月2日，在国新办召开的新闻发布会上，今年两会召开的前夕，中国银保监会主席郭树清再次提到，中国当前房地产泡沫金融化，是中国现阶段金融风险方面最大的“灰犀牛”。
早在2019年6月13日，郭树清曾在第十一届陆家嘴论坛上就发言强调，中国的房地产业存在巨大风险。
截至2019年10月，银行贷款余额为149.92万亿元，而房地产业贷款占银行贷款一半，有75万亿元之巨。
另外，有数据统计，中国家庭在总资产配置中，房产占77.7%，远远高于世界发达国家。
在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年计划和远景目标建议》辅导读本中，郭树清又一次指出：房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
2020年8月16日，郭树清在《求是》杂志第16期发文，他回顾了历史上全球的多次金融危机，以及我国现在面临的金融问题和房地产的高杠杆率，他再次指出，房地产是我国现阶段金融方面最大的灰犀牛！
2020年11月，他又一次在《完善现代金融监管体系》一文中，他再次提出这个问题，并要求坚决抑制房地产泡沫。
从“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，到“灰犀牛”日益逼近的风险，国家最高领导人和金融界最高权威，在近一段时间里反反复复，不厌其烦的发出这振聋发聩的强烈警示作用，应该引起国人的警觉。
中国住房制度改革于1994年在全国正式启动，20多年来，房地产业为中国居民的住房需求大大改善功不可没。1980年，我国城镇居民人均住宅面积7.18平方米，而我当时全家三代五口人异性子女挤在仅有不足13平方米的蜗居里，人均只有2.6平方米，我晚上睡觉只能把房屋门板拆下来铺在地上，可见当时住房之困难，而如今人均住宅面积达40平方米之多，天壤之别。
1998年商品房时代来临。1998年也是东南亚金融危机爆发时期，中国的经济也受到金融危机的影响，为防止中国经济下滑，商品房与经济发展挂上了钩，1998年7月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房改革住房建设的通知》在这个通知中，明确提出了“房改的目标是建立和完善经济适用房为主的中国住房供应体系”，按照规定，城镇居民85%以上是中低收入家庭，应该由政府向他们提供经济适用房，经济适用房的利润应控制在3%以下，照此办理，城镇居民的居住权得到了保障，但由于种种原因，这项利国利民的好政策没有执行到位。
21世纪初，中国的房地产业从1998年新的经济增长点提升到国民经济的支柱产业，什么是支柱产业？按我的理解，中国经济的发展应以房地产业为中心，其他经济的发展都是次要的，都要围绕发地产业发展进行。把房地产业定位为中国的支柱产业，是房地产业结构失衡的开始，也是住房需求者噩梦的开始。
1998年，房地产业作为新的经济增长点，年投资增长率为14%，而到了2014年，房地产投资率已增长高达30%。据国家统计局数字，截止2018年前11个月，31省份房地产开发投资达110.83亿元。2010年，全国商品房销售额为1亿元，到2017年已达到13亿元，短短7年时间增长了13倍，中国的房价在飞速上涨。
2003年，北京某楼盘的价格为每平方米6千元，2017年每平方米涨到近12万元，上涨20倍。房子作为不动产，它的功能就是居住，不可能带来新的增值，我们知道，机器设备家中使用的家电类产品随着时间的延长都会折旧、贬值，不可能有新的增值。也可能会有人说这是价值规律在起作用，一线城市人员流动性大，住房需求远远大于供房增长，但是，我们也不能否认有些业主投机炒房，最近网传不少城市的业主抱团涨价，房子还是那个房子，还是一堆钢筋混凝土堆砌起来的建筑，一夜之间上涨几万几十万的价格，难道说这不是投机行为吗？同为国人，同为炎黄子孙，你们的发财贪欲是令人发指的。
2004年《国土资源部监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》按照通知的精神，政府出让土地流程通过招标、拍卖、挂牌三种方式，价高者得。在这里，我们首先要明确一点的是，这经营性土地使用权和住宅用地是有明显区别的，经营性土地是商业用地，商业用地是能带来利润的，而住宅用地是用来居住的，不是经商用地，住宅用地不带来任何利润，这两者是有明显的根本区别，但在实际执行过程中，把两者混淆起来，极大的推高了住宅用地的成本，一些好的住宅地块飞速上涨。
温州炒房团的出现，把资本运用到了极致，他们大量的买、买、买，在一二线城市整单元整栋的买，他们买房不是用来居住，而是转手加价倒卖，赚取巨额差价。房地产开发商也大量囤地，不用建房，等土地上涨时出手卖掉挣钱。中国金融业的高杠杆率和房地产业的暴利让人触目惊心。
有资料显示，北京有老两口为儿子买婚房，为了一个好地段和价格便宜的房子看了几个楼盘，拿不定主意，稍微犹豫，他们当初看好的楼盘，几天时间一套房上涨了十几万，房价天天涨，日日新。
这便是中国的房价，中国金融业巨大的泡沫和杠杆率使中国的金融危机迫在眉睫，“灰犀牛”近在咫尺。
2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款是当年JDP的32%，而目前中国房地产业相关贷款占银行业贷款的39%，这还不包括地方政府和企业发行大量的债劵、股本、信托等资金进入房地产市场。有人测算，中国房地产总值有500万亿到600万亿之多，更令人震惊的是，很多买房人不是为了居住，而是作为投资和投机，这是非常危险和值得警惕的，如果房价一旦下跌的话，个人财产会受到很大损失，对银行必然带来巨大风险。前不久，网上有一则消息，某投资者在燕郊买了一套房产，已交过首付和部分按揭款，现在不要钱转让，条件是接盘者必须把剩余70万元的按揭贷款还了，什么原因不得而知，但还不起贷款应是不争的事实，也或许他感觉到房产下跌的日期不远了。
中央已下最大决心，必须对金融风险和房地产泡沫进行有效的遏制，中央最近出台的一系列政策，是对金融乱象和房地产泡沫进行有效的干预，相信金融风险和房地产泡沫会有根本的扭转！

思想开放 · 发表于 2021-3-20 22:27

不断印钱，货币对内贬值，房价自然升高

沙发 2021-3-20 22:27 评论收起评论

王哥讲房 · 发表于 2021-6-15 16:39

学习了

板凳 2021-6-15 16:39 评论收起评论

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