看空楼市 潘石屹错过地产大发展期
过去几年，你如果因为看空楼市而没买房，想必如今后悔莫及。如果一家房地产公司看空楼市呢？SOHO中国（00410.HK）给出了答案。从2012年起，SOHO中国宣布从“开发-销售”转型为“开发-持有”，公司告别散售，改为租售并举，并逐步提高自持物业比例。潘石屹当时表示，2015年公司的盈利将主要来源于租金收入，到2017年租金年收入将超过40亿元。http://s3.ifengimg.com/2018/03/21/c4b835bb0e3575e9a97d47d64a322985.jpg图片来源：微博截图而昨天（3月20日），SOHO中国公布了2017年业绩，去年公司营收19.63亿元，租金收入约16.69亿元，距离40亿元的目标相去甚远。更重要的是，由于错过了房地产市场过去几年的爆发，这家1995年便成立的明星公司已经被无数后辈超越。转型5年，SOHO中国业绩震荡从2012年宣布从销售模式转到经营模式，SOHO中国业绩经历了连续3年下滑。2013年SOHO中国主营收入146.21亿元，2014年这一数字下滑到60.98亿元，降幅达58.29%。到2015年主营收入再度下降到仅9.95亿元，下降幅度高达84%。转型后三年内，SOHO中国净利润也走出了一条下滑曲线。年报显示，2013年SOHO中国净利润73.88亿元，2014年净利润下滑到40.8亿元，同比下降44.78%，到2015年，这一数字为5.38亿元，大幅下降86.82%。不过，从2016年开始，SOHO中国业绩开始止跌回升，当年SOHO中国实现主营收入约人民币15.77亿元，同比上升58%；净利润约人民币9.1亿元，同比上升69%，净利润率达57.7%。2017年全年，SOHO中国营业额约19.63亿元，同比上升24%；租金收入约16.69亿元，同比上升11%；净利润约47.33亿元，同比上升约420%；净负债率51%。http://s1.ifengimg.com/2018/03/21/59d6c14912712676cf8bf3e85c7384af.jpgSOHO中国营收和净利润（单位：亿元） 数据来源：wind （注：净利润含少数股东权益）虽然没有完成40亿元租金收入目标，但SOHO中国2017年的业绩看起来还算亮眼，尤其是净利润增长逾4倍。然后昨日财报公布后，SOHO中国股价午后跌幅最高一度达9.3%，截至收盘SOHO中国报收4.48港元，跌7.44%。同时，SOHO中国今日（3月21日）延续跌势，截至发稿跌3.79%。http://s0.ifengimg.com/2018/03/21/4f9b03475a2c8baa3c1815eea4d6c2c0.jpg一个原因在于，SOHO中国去年净利润大增，源于去年连续两栋物业项目的出售。去年6月和10月，SOHO中国分别出售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO，约定的资产价格总计超过85亿元，这两次出售的价格不仅远高于其成本（分别高出53%和85%），甚至还分别高于项目出售时重估账面价值约3.7%和7.9%。在昨天的业绩会上，潘石屹称，“过去销售出去的都是非核心资产，留下来的都是核心资产，是不可替代的，账面评估值都要比市场上的价值要低，剩下的资产都不卖了。”对于坊间流传的售卖SOHO光华路项目，潘石屹也表示，“因为标的总价太大，要八九十亿元，不太会有人来买，因此我们决定自己持有。”但如果未来不再持续出售资产，SOHO中国是否能够保持净利润的稳定增长？业绩会上，潘石屹向每日经济新闻(博客,微博)记者表示，今年和明年，公司的物业估值会有很大提升，这部分价值会通过评估来体现，评估值的增加也是净利润的来源。但在知名地产人薛建雄看来，核心净利润就是买卖办公楼和商铺，因为不稳定，租金相对于SOHO中国来说还是太少。而如果将租金作为核心利润，可能还不够覆盖财务成本，所以SOHO中国选择不公布这部分利润。看空楼市，被竞争对手抛开看空楼市是SOHO中国转型的一个重要原因，过去几年潘石屹多次发表看空楼市的观点。2015年潘石屹曾劝年轻人不要买房。在当时的一档脱口秀节目中，潘石屹称房价还没有降到位，今后还得降。“这些年建的房子足够多，房地产行业的基本面已经不太支持房价上涨了。所以年轻人不要买房子，现在是共享经济，租房是共享经济的一部分。”http://s2.ifengimg.com/2018/03/21/2211e9d35f8bf47eb3d120f92c3fb17a.jpg图片来源：视频截图2017年潘石屹再次坦言，“全中国的房子不是少了，都是多了，二线城市办公楼空置率超过20%、40%的很多，接近一半的办公楼是空置的。”在房价问题上，潘石屹说，“住（房）的价格高，一出台房产税，肯定房子的价格就降下来了，这就是我对中国房地产市场的基本判断，基于这样一个判断，我就再不盖房子了，已经多了，盖它干什么呢？”http://s0.ifengimg.com/2018/03/21/00ef41851ce43e8f1eb5904b0f96d85a.jpg图片来源：微博截图《财经》杂志报道，一位房企高管曾表示，“SOHO中国当初判断房地产市场会急转直下，才转售为租。我认为它错过了中国房地产这几年的大发展，可以说是不进则退。”的确，过去几年，中国房地产市场行情火爆，房价持续上涨，不少房地产企业大规模进军二三线城市，销售规模极速放大。根据中国指数研究院发布的排行榜，2017年销售额超过千亿的房地产公司已经达到16家，其中碧桂园、万科、恒大销售额均超过5000亿元，相比之下转型之后的SOHO中国已经在地产界的各类排行榜上排不上号了。http://s3.ifengimg.com/2018/03/21/725b94650b041cb9902843b1fcd3eba8.jpg2017年房企销售榜前20位，图片来源：中国指数研究院从股价表现来看，虽然SOHO中国从2015年探底之后，公司股价保持震荡上涨的趋势，从2016年至昨日收盘，股价上涨了172.84%，公司总市值达223.6亿港元。然而，恒大、碧桂园等公司的股价涨势更加迅猛，从2016年至昨日收盘，中国恒大股价涨幅为298.65%，总市值达到3452亿港元；从2016年至昨日收盘，碧桂园股价涨幅更是达到495.82%，总市值达到3683亿港元。面对残酷的事实和业绩的震荡，SOHO中国也在不停地调整策略。比如，虽然SOHO中国曾宣布不再走“开发-销售”模式，但当SOHO中国的财务数据开始连续下滑时，潘石屹也只好继续卖楼，并半开玩笑的说“能赚的钱就赚”。而2015年SOHO中国推出共享办公产品SOHO3Q进行第二次转型，眼下，潘石屹也更在意SOHO3Q的成败。按照潘石屹2015年的计划，到2017年，SOHO3Q将在全国省会级城市共布局10万个座位，SOHO3Q贡献的租金收入将大大超过传统办公楼租赁收入。不过，数据显示，截至目前，SOHO中国在北京、上海、杭州、深圳和南京拥有26个SOHO3Q中心，共计约2.6万个工位，SOHO中国再次食言了。潘石屹表示，2018年底3Q的工位数将在2017年的基础上提升一倍，达到5万个左右，不知道这个目标能否实现？、
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