华夏幸福梦碎
https://pic4.zhimg.com/80/v2-d704d3def1acf15434cfd1a15295fbeb_720w.jpg要说这几年房地产市场，最痛苦的城市，一定不是鹤岗，而是房价腰斩的环京。伴随着北京副中心和产业外溢政策的利好，环京的房价如雨后春笋节节高升。一次次加码的限购彻底扑灭了炒房热情客的热情，房价犹如过山车一般从高点下坠，燕郊从小四万跌到两万，固安从2.7万跌到1.3万，大厂、香河、涿州都经历了类似的惨淡。楼市的惨淡必然会影响公司的经营，环京崛起了三家百强的房企，华夏幸福、荣盛发展和隆基泰和。最近华夏被推上了风口浪尖，让我们一起来聊一聊。1.华夏幸福创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，坚持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，确立以产业新城为核心产品的业务模式。2.曾经的地产十强，如今一步一个台阶的跌落。环京楼市的泡沫，一层一层被政策挤破。对于重仓环京的地产公司来讲，无疑是一场灭顶之灾。伴随着政策的加码，国家给环京的地产公司来了一场彻底的压力测试。华夏幸福：从2016年的第八名跌落至2020年的45名；荣盛发展：从2016年的第十五强回落到2020年的27强；隆基泰和：从五十强房企已经跌出了排名。作为带头大哥的华夏幸福，一直处于资金艰难的状态，一年一个台阶，跌出前十后，又跌出前二十，最后终于从主流地产掉队。正印证了一句话：富在术数，不在劳身；利在势居，不在力耕也。3.业务模式资产过重，又依赖政策，长期缺钱又怕下雨。华夏幸福的核心业务是产业新城，是一种跑马圈地的运营模式。项目规模都是以平方公里为单位来计算，既要做一级，又要做二级，还得引进产业。这说白了就是一个小政府，靠着给政府服务来挣点差价。但是这个模式有一定的风险：投资周期长：干过一级开发的人都理解，拆村子是一个极其漫长的过程，不是把房子推倒就完事了，还要做大量的村委会工作，拆个三五年都是很正常的事情。即便是不需要拆迁，村里的农用地、林地还要走农转用，还要落指标，光落指标这事就得往小半年去说。要是干二级开发，半年都预售了，一年下来自有资金都回正了。政策风险大：有人帮着政府干活首先是件好事情，政府省心省力还有业绩岂不快哉。但是政府领导班子调动比较频繁，尤其是大领导的调动，对于整个项目可能是毁灭性的打击。我们辛辛苦苦的干了一年的规划方案，刚刚得到一把手的认可，结果没几天政府班子换人，新来的一把手不认可，你又要加班熬夜改规划。你要是听话就得辛苦，要是不听话就得难受。不得不说房地产就是个政策市，听话照做有饭吃。结算周期长：华夏幸福的产业新城，它不像正常的棚户区改造、城中村改造，土地出让以后给你一个收益比例，你拿着钱走人就行。华夏要分的是税收计提、土地款返还、产业招商等收益，政府也怕你拿着卖地钱跑路，不好好地给政府修理、招商，自然结算的节奏和效率就会大打折扣。4.王文学的救赎。引战投平安入股2018年7月，华夏控股第一次向平安转让其持有的华夏幸福5.8亿股票，占总股19.70%。之后，吴向东入主华夏，并成立南北双中心，吴向东还在原来华润旧总部大楼办公。同时，平安曾再次增持华夏幸福，持股比例共计超过25%，直逼王老板。此时，有人猜测，是否是平安要夺权？对于此举，王老板曾在股东大会说明，平安不是为了夺权！大家都是朋友！王老板急于否认了，但从现在局势看来，颇是无奈之举。不自救，活也活不下去！割地求生。2018年10月，华夏幸福平价转手环京十宗住宅用地，万科眼疾手快32.34亿抄底环京33.93万㎡的住宅。卖房子的速度毕竟是比较慢，没有股权转让来的快，来的更直接。另外其它产业新城的项目，也在源源不断地向外抛售。甚至包括起家之地的固安，保利、大悦城、金地借助华夏的力量纷纷杀入。降价促销环京的政策，本来大家都觉得是严苛是暂时的，涨价才是永恒的旋律。大家都想着熬一熬就度过寒冬了，所以开发商都是咬紧牙关不降价。但是华夏熬不住了，在饥肠辘辘中还是打响了环京降价的第一枪。霸州孔雀城以七折卖方，原本125万的房子，现在85万就可以拿下，整整省了40万。5.95亿驰援华夏，以解燃煤燃煤之急。华夏幸福最近惨遭围剿，不仅股债遭到抛售，而且信用等级也被下调，再加上平安利润对赌，华夏的新年怕是不好过了。就在危难关头，95亿政府援助从天而降，这无异于在寒冬腊月送来了一床棉被。据传95亿的用途如下：首期转账30亿元，用于支付农民工工资及经营费用；剩余10亿元兑付华夏幸福债的回售。华夏幸福终于可以过个安稳年了。河北政府其实也不富裕，穷父母能拿出这么多钱来支援孩子买房，关系绝对不一般。八成是要入赘当女婿了，老丈人帮衬一下闺女也是情分之内。都说时势造英雄，王老板能从火锅干到千亿房企，真是实属不易。如果华夏姓中不姓王，也许结局又是另外一个样子。但不管怎么说，姓王的时代即将过去。未来怎么样，就让我们交给时间吧。
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