政府、物业、业主、物管
政府、物业、业主、物管（一） 车同轨、书同文，讨论问题基本概念要统一，不然难免南辕北辙。 物业：是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。 业主：是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。 专有部分：《物权法》说得太专业，通俗而不严密地表达就是户门内承重墙、楼板以外的，不含共有风道、下水管的空间、设施，以及户门外你家的水、电、暖气表，包含连接你家的管路。 共有部分：通俗讲物业专有部分以外的都属于共用部分。一般含建筑物主体结构，共有空间、配套的围墙、道路、绿化，水电气暖、消防、电梯、监控等设备设施。 共有部分占房价比：以近10年占新建主流的高层为例，一般不低于50%。 第一、地价一般占房价的40%，而共同使用权的土地一般占总用地的三分之二，所以房价中共有土地使用权大致占房价的27%。 第二、建筑物除设备外的基建造价一般占房价的30%左右，而公摊占四分之一，所以公摊占总房价约8%。 第三、水电气暖、消防、电梯、监控、景观、绿化、道路、围墙等一般占房价的15%。 所以，如果你花100万买套房子，不低于50万买的都是共有部分。 以上谈了一些基本概念，下面提两个问题： 第一，占房价一半的物业共有部分如何运行及维护？ 第二，物业公司和业主是什么关系？ 这两个问题供网友讨论，我的观点下一节表述。 下面谈谈新建楼盘，物业是如何进入小区的 小区（或一期）竣工验收前有个分户验收程序，它是由建设方组织施工、监理、设计、物业公司共五方参加的验收程序。所以说物业公司在分户验收前就要由建设方招标选定。 一般如果建设方自己出资、控股有物业公司的，几乎100%会被招标选定，原因就是竣工验收后建设方要将共有部分管理权、运营权移交给物业公司，这种移交如果建设方不情愿，可以随便找出许多技术的、制度的理由不移交。 物业公司就是这样进入小区的，这种由建设方招标选定的物业叫前期物业，意思就是多数业主没有入住前，或入住后没有及时选出业主委员会的，就由它负责小区物业管理。小区选出业委会后，认可前期物业，与其签定管理（服务）合同后，前期物业就变成业主签约物业了。 程序就是这么个程序，合不合理可以探讨，但相当小区从业主收房那一刻起，矛盾就产生了。 下面列举一些交房初期业主与物业的常见矛盾：[*]业主认为物业公司提供的服务少，物业费高；
[*]业主认为小区设施、绿化等与售房宣传时有出入，迁怒于物业公司；
[*]业主提出的物业专有部分质量瑕疵，整修拖沓、不到位，迁怒于物业公司；
[*]业主不认可物业公司制定的小区管理制度等等。
政府、物业、业主、物管（二） 先回答第一章提出的两个问题： 第一，占房价一半（特指高层，老旧多层下文专门论述）的物业共有部分如何运行及维护呢？ 所谓物业共有部分，特点就是不可分割，以整体的形式为所有人服务的空间、设备、设施等。具体的指建筑物主体结构，共有空间、配套的围墙、道路、绿化，水电气暖、消防、电梯、监控等设备设施等。 共有部分大概分三大类 第一类为设备类，如电梯、供水二次加压设备、输变电设备、热交换站、消防设备、监控设备等，这部分设备一刻都不能停止运行，运行有能耗，还要有人定期检查、维护。 第二类为空间类，如活动场地、道路、楼梯、电梯前室等，这一部分要时刻有人维护公共秩序、保洁、周期较长的定期维护。 第三类为设施类，如围墙、照明、污水井、雨水井、化粪池、雨排水管、消火栓、干粉灭火器等等，这一部分也要定期巡视检查、维护、更换。 以上共有部分的运行、维护要产生能耗、维护费、人工费，当然要共有产权人（也是使用人）负责。怎么负责呢？是每家都请保洁、公共秩序维护员、园丁、设备工程师、修理工么？当然不是，因为物业共有部分不可分割，一家一户就是请人也无法确定负责那一部分。只有所有物业共有人共同请专业化的运营公司，才能经济、可靠地保证物业共有部分的运行、维护。 那么物业共有部分运营维护需花多少钱哪？下面是2009年洛阳市颁布的指导价（目前签约物业物业费已经放开了）： 以表中二级物业高层物业费为例，物业费指导价1.10元/平方米·月，其中公共设施维护费0.66元/平方米·月，占60%。 第一个问题弄清了，第二个问题就好回答了。个人认为，物业公司和全体业主是平等的契约关系，说谁管理谁和说谁养活了谁都是片面不正确的。 再提一个问题：为啥政府对成立业主委员会不积极，物业公司骨子里要反对？
政府、物业、业主、物管（三） 先回答第二章提出的问题——为啥政府对成立业主委员会不积极，物业公司骨子里要反对。 政府对业主成立业主委员会不积极主要有三方面的原因： 第一，执政理念问题。村民自治、居民自治搞得都不好，话只能说到这。 第二，懒政。伴随着住房私有化，物业管理大致也走过了20年，与千家万户息息相关的物业常识性问题，政府宣传严重不够，业主、物管企业在物管上认识的盲区、误区普遍存在。成立业主委员会有程序，但程序太粗，不具备操作性。 首先政府基层分管该项工作的官员（一般是办事处副主任），自己对法规、政策、常识就是门外汉，以已混混使人昭昭，难！ 个人认为成立业主委员会政府应当积极支持并担当组织者、监督者。首先，要在拟选举业委会的小区广泛宣传国家相关法规、政策、常识，使全体业主有个基本概念；其次，竞选业委会主任的团队要有完整的竞选方案，方案至少包括如何组织业主协商达成小区行为准则——《业主公约》并监督实施，小区需要一个什么标准的物业服务，相应资费是多少？业委会如何运行，报酬（或补贴）是多少？物业公司跑路后业委会预案是什么？再次，竞选方案要与全体业主见面，要公示还要组织演讲。在上述铺垫完成后，才能进入正式的业委会选举程序。 第三，怕物业公司跑路后兜底。由于业委会的产生政府组织不力，监管不到位，产生了相当以炒物业公司为目的的业委会，最后形成一炒再炒没有物业公司接手的局面，业委会拍拍屁股散伙，基层政府兜底。所以基层政府希望维持局面，不愿意出力、出钱兜底。 成立业委会，物业公司为啥从骨子里反对呢？ 凡是从骨子里反对业主成立业委会多的地区，当地物管行业一定混乱，市场化不够，政府监管不到位。多少也与我们的文化中缺少合作协商基因有关。 第一，物业公司不希望有个相互制约的对头，希望面对一盘散沙； 第二，物业公司不希望桥归桥路归路，清清爽爽，那样它浑水摸鱼侵占业主利益的事就会暴露。 第一个原因正说明了物业公司的不规范，惧怕市场竞争，惧怕规范化管理，岂不知在你拒绝相互制约的合作者同时，你也拒绝了一个强大的后盾。比如，高空抛物，第一次上门口头警告，第二次小区通报批评，第三次如何？停水停电那违法！如果有小区的最高权力机构——业主委员会，事情就简单了，移交业主委员会处理。业主委员会作为一个群众性自治组织，只要有事先约定，组织老年人上门批评可以吧，就是停水停电也不违法，这叫有约定的从约定。 第二浑水摸鱼侵占业主利益的事当然是得劲一会是一会。 下面再提两个问题： 开发公司为啥愿意用自己的物业公司？ 物管行业是垄断行业么？
政府、物业、业主、物管（四） 先回答上次提出的问题：开发公司为啥愿意用自己的物业公司？ 三条原因，侧重不同。 第一，所有开发公司愿用自己的物业公司都是把物业公司当作挡箭牌、缓冲器。开发公司售房时的承诺没有兑现，物业专有部分存在质量瑕疵，这都是开发公司该负责的。怎么负责？补建、维修、索赔，房子交出去了，再花钱就是剜开发公司的肉，所以需要一个自己人挡枪、缓冲。物业公司深谙推、拖大法。 第二，对一些界定模糊，或业主不清楚的资产侵占获利，这些当然不能便宜外人。比如社区用房、物业用房（出租一部分，再在小区临建）、场地、广告位等等。 第三，应该是正面的，只有大品牌（或者是想创品牌）开发公司才会考虑，那就是用自己的物业公司，服务好业主，打造品牌效应，在今后的开发项目中获得品牌溢价。 再回答“物管是垄断企业么？” 物业公司的恶，业主都能说出一大堆，基本上就是业主遭物业公司殴打、被断水断电、乱收费、阻挠业主成立业主委员会、侵占业主共有房产收益、侵占和挪用维修基金等等…… 所有这些恶，业主们分析原因，最后都归于物业公司是垄断企业上了。其实不然，开发公司与物业公司多属于一个出资人（或控股人）之间从开发阶段到使用阶段地私相收授，这里属于政策上有缺陷，前期物业由政府监督，行业协会摇号选定，一下就解决问题了。所谓垄断是利用法律壁垒、规模经济优势、技术优势等独占市场，攫取高额利润。 那么在一些三四线城市为什么普遍存在物管与业主的矛盾呢？ 开发公司与物管企业的私相收授本身就是不公平的，有目的性的。挡箭牌、缓冲器把开发企业与业主关于交付产品的矛盾大部分转嫁于物业公司，另外三四线城市普遍物业费偏低、收费率偏低，物业公司不得不采取拼设备、降低服务标准、侵占业主利益的手段维持生存，这更激化了业主与物业公司间的矛盾。 物管行业，国家并没有什么限制性政策，准入门槛很低，如果存在行业暴利，那么其它社会资本早就蜂拥而入了。事实上，三四线城市物管大多处于微利或不摆烂就无法生存的地步。 物业公司主要是负责小区共有物业运营、维护的，而共有物业产权人缺位，这里所指的缺位是指没有组织起来，达成共同意志，形成业委会与物业公司间相互依存、相互制约的契约关系，当然业委会也可以选择业主自治、自管共有物业。这种缺位是形成如此局面的主要原因。 再提一个问题:洛阳市物业费高么？
学习了
再提一个问题:洛阳市物业费高么？
不算高一般高层在1.5左右算是高的
:@ 政府、物业、业主、物管（五） 上一章问题回答是要勇气的，如果说洛阳市物业费低了，那是要挨骂的，咱尽量客观分析，而不是笼统地和北上广深比。 再强调一遍，咱分析的是高层商品房小区，多层老旧小区会在后面说。洛阳市高层商品房小区物业费多在每月每平方米1.10～1.50元之间，平均值应该不会超过1.50元。 物业费成本大头在共有部分运行、维护上，这个前面说过，政府规定的物业费指导价这部分占60%左右，下面具体说说高层住宅小区共有设备、设施的八大系统：
[*]供电系统
[*]电梯系统
[*]消防系统
[*]二次加压供水系统（多数小区附加到用水量单独收费）
[*]监控系统及智能系统
[*]排污系统
[*]燃气系统（巡查不维修）
[*]热力系统
最复杂的消防系统 (一)构成 物业管理所涉及的建筑物的消防设备以高层建筑最为齐全复杂，典型的高层建筑消防系统通常由8个部分组成。 1.火灾报警系统 火灾报警系统由烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、闭路电视监视系统、火警警铃、消防广播系统、电话和对讲机等通信联络器材组成。 2.消防控制中心 消防控制中心由集中报警器、联动控制柜、消防电梯控制器、管道煤气紧急切断装置、消防广播话筒扩音机和控制器、通信装置等组成。当火警发生后，控制中心指挥各项灭火、疏散和救护行动，并直接控制消防水泵、送排风机、消防电梯等设施。 3.消火栓系统 消火栓系统由消防水泵、管道、阀门、水龙带、喷水枪、消防水泵接合器等组成，是应用最为普遍的灭火装置。 4.自动喷洒灭火系统 自动喷洒灭火系统由喷洒泵、供水管道、喷头等组成。当火灾使环境温度达到一定临界值时，该系统自动喷洒水流灭火，是一种非常有效的灭火系统，其应用越来越广泛。 5.防排烟系统 防排烟系统由防烟防火门、通风管道、排烟风机、正压送风机组成，通过排烟风机抽走含烟气体，用正压风机强制送入新鲜空气，使保护区域当中的人员免受毒烟伤害。 6.安全疏散和防火隔离系统 安全疏散和防火隔离系统由安全疏散指示灯、防火门、防火卷帘门、水幕等组成，它对疏散人员指示方向，对火和烟进行隔离。 7.手提式灭火器 手提式灭火器是较为常用的灭火器具，携带使用方便，对范围不大的初期火灾灭火效果好，常见的有泡沫灭火器、干粉灭火器等。 8.其他灭火系统 其他灭火系统如气体自动灭火系统，主要用于变压器房、配电房，发电机房和油库等不宜用水灭火的特殊场合。 (二)管理工作主要内容 (1)配备消防设施主管技术人员，要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验，又有必要的消防知识，有较强的工作责任心。 (2)建立严格的消防设施管理制度，每个消防设备都应指定设备责任人，设有消防控制中心的要安排24小时值班。 (3)建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次实验、测试的结果和数据，更换和改造记录等。 (4)建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订。 1)每周检查项目：检查各处消火栓是否损坏，水龙带、水枪是否在位;检查各处消防水管是否漏水;检查各类手提式灭火器是否完好;检查防火门、安全出口指示灯、安全通道照明是否完好。 2)每月检查项目：消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动一次;检查各类信号指示灯是否正常;检查各类水压压力表是否正常;检查消防水泵泵体是否漏水，生锈;检查消防备用电源是否正常，能否及时切换。 3)每半年检查项目：检查手提式灭火器是否有效;检测烟感、温感探测器是否正常工作;消火栓放水检查一次;检查消防报警按钮、警铃及指示灯;检查消防广播系统;消防控制联动系统进行一次试验测试;检查自动喷洒系统管道和各消防水箱、水池排水;气体灭火装置的检查测压。 每年结合消防演习，对整个消防系统进行一次运行检查，对各消防设备的联动协调运行进行测试。 (5)对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误再次发生。 (6)对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。 本人掌握的电梯系统每月成本： 高层住宅每部电梯一天耗电量约25～30度，每月专业公司维保费250～500元之间（不含更换配件），物业公司专业人员每天巡视一次，一部电梯大致服务面积在5000～8000平方米，综合测算下来，折合到每月每平方米，平均0.12元左右。什么概念，就是你家100平方米房子，每月使用电梯成本12元。八大系统都有成本，政府指导价二级物业这一块是0.66元每平方米月。 再分析保洁这一块，《洛阳市物业企业管理办法》中规定，每5000平方米设一保洁员，收费指导价是每月每平方米0.06元，也就是一位保洁员只能开300元工资。 执行《洛阳市物业服务指导标准》以及《洛阳市物业企业管理办法》，按洛阳市物业收费标准指导价收费，洛阳市物业公司不可能盈利。哪么洛阳市物业公司是如何生存下去的呢？有的还挺滋润。
[*]压低从业人员工资，基本就是按最低工资标准，多数员工都不给交五险一金。
[*]提高收费标准，多多少少都超过政府指导价。
[*]拼设备，大大降低小区设备、设施维护费。新小区设备都是新的，小车不倒只管推，造成设备使用寿命大大降低，关键时刻掉链子，前段时间不是发生高层失火，消火栓没水，灭火器失效的事么？
[*]侵占业主权益。把社区用房、物业用房出租（在小区再建临时物业用房），广告位出租，铲掉绿地、占用消防通道停车收费等等。
[*]保洁、绿化、公共秩序维护降低标准（看看你家消防楼梯多长时间没擦扶手了）。就这物业费交费率平均就80%左右。物业老板不可能从家拿钱补贴小区，都是拿够能拿的，剩下的可汤下面，小区能管理好么？所以，无所谓物业费高低，你说低，民营物业公司都在挣钱，不挣钱了，设备拼不下去了，拍拍屁股跑路。你说高，除了大品牌小区，业主基本都不满意。当然，也得看看北上广深物业费多少，深圳高层经适房3.5元每月每平方米，高档小区6～7元。那的物业公司大都国际标准化管理，通过三大认证，客服基本都是漂亮姑娘。
不敢看，真相了解越多越心寒。 ;P 物业大部分都是只会收钱，服务大打折扣。 政府、物业、业主、物管（六）
老旧生活区的前世今生！
老旧生活区也分两类：一类是企业管的、政府管的，以房改房为主的老旧生活区；一类是住房商品化早期开发的商品房、经适房（安居工程）小区。
今天，谈谈企业管的老旧生活区。这类生活区最早的始建于上世纪五十年代中期，五、六十年代建的以青砖红瓦平房与苏式三四层小楼居多，七八十年代多为砖混三至五层楼房，至九五年房改，这类房屋最高建到了七层。不管多高，什么年代，总之都是企业公房。
洛阳地区95年前的企业公房又分两类，一类是国家投资的职工住宅，一类是1984年国有企业利改税后，企业和职工各出一部分，在企业生活区内建设的所谓“以息代租”公房。
关于租金，70年代30平方米公房大致每月1元左右，直至1995年房改前，普遍不超过10元每月。那个年代的房子产权是企业（国家）的，维修、配套运行（主要是供水供电）企业都包了，印象中70年代水费大致0.05元/ 吨，一月房租水电费2元左右。当然，环境、服务差别也很大，基本上是和企业效益成正比。
政府、物业、业主、物管（七）
公元1995年，建国后城市大规模住房私有化元年，当时为了把职工住房顺利卖给职工，以摆脱企业大额房屋维修经费、水电补贴负担，对住房私有化后的一系列问题都暂时回避了，标准的摸着石头过河。
2001年1月31日，河南省颁布《物业管理条例》，比房改晚了6年；2007年国庆节，《物权法》才颁布，整整滞后12年。
《物权法》、《物业管理条例》应该是房改的法律依据与政策依据，可惜滞后时间太长了，致使企业管老旧生活区从私有化那天起就混乱不堪。
房子不等于物业，房改从出售者到购买者都理解为一套房子，更接近于物业专有部分的概念，那么与之相配套的设备、设施和场地算谁的？事实上还算企业的，还趴在企业的账上，形成有毒资产。
为了推动房改，有些事情不能说得太清，宣传上模糊化处理了，说好听的，是抓主要矛盾，说难听的是头痛医头。
企业效益好的还行，改造就好，补贴就好。那些效益不好的，破产的、濒临破产的，问题就大了。九十年代中期，家里有啥电器，后来空调、油汀、电磁炉普遍进入家庭，变压器容量不够了，跳闸、烧线、烧开关，天气越热越跳，越冷越烧，不光住户遭罪，线损、变压器损耗超两位数。垃圾慢慢也清得不及时了，水管老化造成的跑冒滴漏，收费率有的达不到50%。住户认为自己不该拿钱改造，企业该拿不该拿不说，许多是真拿不出来，于是各种受罪。
住户一口咬住我按水表、电表交费，物业或每月收几元钱，十几元钱，二十几元钱，还要保洁、清垃圾、看门，真心是贴不起，于是各种乱。
业主错了？物业错了？企业错了？或许都没错，或许都错了。 政府、物业、业主、物管（八）
《物权法》第七十五条：业主转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。
房改房就没遵守此法律规定，不过法不溯及既往，也没啥说的，只是贻害无穷。通俗地讲，房子卖给职工了，配套的供水、供电、供暖设备（设施），围墙、道路、下水管道等等并没一并明确卖给职工，是企业舍不得么？不是！有毒资产企业倒贴钱也愿送出去。职工已习惯了房产公有的福利，专有部分卖给职工已属不易，配套服务即时休克，谁的孩子谁抱着房改就不可能实现。只是这一抱就是二十多年，其中的酸甜苦辣不在其中，不知其味。
职工不正视企业的补贴，但不正视不代表不存在，2016年，国家出台了《关于国有企业职工家属区"三供一业"分离移交工作的指导意见》。国家、企业钱花老鼻子了！直供电每户7800元，直供水每户小3000元，暖气每平方米270元左右（原来有厂供暖气的），小区配套等每户7000元，对接收物业公司补贴三年。不过，总算给房改遗留问题画上了句号。当年的企业老旧生活区改造，国家拿一点，企业拿一点，职工拿一点的“三点政策”成了笑话。
二十多年，困难企业生活区，职工家属也遭老罪了，洛阳这方面例子举不胜举。
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