业绩大跌、债务高企：绿地向何处去？
绿地集团的年中报，看上去并不太理想。中报显示，2020年上半年绿地集团共实现营业收入2098亿元，同比增加4%，其中：房地产业实现营业收入966亿元，同比增长7.2%；基建产业实现营业收入906亿元，同比减少16%。上半年，绿地集团房地产业务实现合同销售金额 1330 亿元，同比下降20.7%；实现合同销售面积 1031 万平方米，同比下降30.66%。这一业绩在第二梯队房企中，可以说下滑非常剧烈。融创、中海等第二梯队房企，业绩基本小幅度增长或降幅不大，唯一较大的保利跌幅也就10%左右。“绿地的营销策略上存在需要反思的地方，看后续能不能坚决的以价换量。”上海中原地产市场分析师卢文曦说。摆在绿地教父张玉良面前的，是此前从未有过的业绩跌幅。而这只是他面对的其中一个难题。绿地集团长期低迷的市值，和更加严峻的债务压力，已经成为管理者的当务之急。房地产业绩持续下行，产品结构拖累业绩表现“做政府所想，为市场所需”是绿地的口号。依靠国资背景，走贴近政府的道路，让绿地能够通过与政府合作的方式，拿到大量低价土地。中报显示，上半年绿地累计获取项目 59 个，权益土地面积574万平方米，权益计容建筑面积1247万平方米，权益土地款366亿元，新增项目的平均楼面价2935元/平方米。相比之下，同为第二梯队房企的龙湖和保利，拿地的楼面价分别为5737元和5802元。绿地贴近政府的路线赢得了土地成本优势，却也带来另一个负担：商办。与政府的土地合作项目，往往包含住宅、商业、办公等多个业态。绿地能够依靠住宅开发快速销售回笼资金，但是商业、办公的销售却遇到了比较大的阻力。2020 年上半年，公司房地产主业合同销售金额中，住宅占比70%，商办占比30%；合同销售面积中，住宅占比81%，商办占比 19%。这一占比明显高于其他龙头房企。商办的销售去化一直是一个老大难问题。国家统计局数据显示，2019年，全国办公楼销售额下降15.1%，销售面积下降14.7%；商业营业用房销售额下降16.5%，销售面积下降15.0%。中报显示，绿地的商办销售额同比下降了33.56%，跌幅超过三分之一。随着疫情冲击的影响逐渐扩大，写字楼和商业地产的投资热情也在下降。卢文曦认为，商办属于纯投资的产品，经济不好的环境下企业会缩减开支，租用而不是购买写字楼。戴德梁行《2020中国商业地产投资意向报告》中表示，受访的商业地产投资者中，超 60%认为写字楼、零售 ( 购物中心和商业街 ) 和酒店的投资规模将下降。投资者重点关注城市高度集中，除了北上广深杭成，其他城市基本不在大型投资机构考虑范围内。绿地的货值结构中，有相当一部分位于非核心城市，上半年新拓土储仅半数位于一二线。不好卖的商办加上销售遇冷的三四线，绿地下半年业绩表现蒙上了一层阴影。现金流大幅下降，债务压力高企2020年上半年，绿地将工作重点放在回款上。绿地控股实现回款1257亿元，回款率达到95%，同比上升近15个百分点。狠抓回款背后，是绿地集团极为紧张的现金流。中报显示，绿地集团账面现金872亿，然而短期债务317亿，一年内到期的非流动负债879亿，其他流动负债100亿，现金短债比仅为0.66。这意味着绿地面临极大的短期偿债压力。“上不去的股价，下不来的负债”是业内对绿地的评价。中报显示，绿地有息负债总额超2400亿，相比2019年末增加16%，净负债率高达113%。极为紧张的现金流，让绿地无暇通过招拍挂方式获取土地，更加依赖与政府的合作项目。在绿地的大本营上海，近年土拍市场极少看到绿地的身影。负债突破万亿，绿地还得处理好积压的库存和持续投入、并不挣钱的多元化业务。低毛利率的多元化绿地的主营业主是房地产和基建，同时还有商品销售相关业务。房地产业的营收占比不到总营收的50%，但是却贡献了大部分利润。年中报显示，房地产业务毛利率达到25.77%，而大基建板块业务仅有4.84%毛利率，商品销售业务的毛利率也仅为5.02%，对利润的贡献寥寥无几。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/12344799530/1000业内人士表示，大基建体量大、业务多，毛利低一点尚且可以用量取胜。更重要的原因是，大基建业务成为绿地经营政商关系的重要切入口。“大基建多少和地方政府有接触，可以形成良好的关系，以后的项目合作也方便。”上述业内人士称。腾讯房产了解到，绿地与政府的合作项目，往往会连带承担项目周边的部分基建工作。这也是地方政府乐于与绿地合作的原因之一。贴近政府的路线，让绿地获得了此前的高速发展。但一模式也成为绿地发展过程中的包袱，如何解决债务危机，走上新的发展道路，摆在张玉良面前的问题依然严峻。
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