贝壳计划去美国割韭菜 上市！
尽管投资方和公司都表达了对未来的乐观预期，但这些憧憬可能都建立在一个美好的前提之上——地产市场如火如荼，但未来究竟如何谁也不知道。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/12249286704/1000作者| 猫哥来源| 大猫财经01在中国，买房子绝对是一件大事。如果是在鹤岗弄一套也就罢了，几万块的总价不至于伤筋动骨，要是想把家安在一线城市就惨了，首付得掏光三代人的积蓄、后面至少还跟着几十年的贷款，大部分普通人家都得脱一层皮。就算是钱筹够了也不能安生，看房、选房再到买房，每一个步骤里都有不少学问：位置哪里好？楼层怎么选？户型、配置、贷款、税费、合同，乱七八糟的细节一大堆，还是交给专业的人来最省心。在置业大军的推动下，这些年房产中介“野蛮生长”，行业大哥都要去上市了——上个月底，贝壳找房向美国证券交易委员会递交了招股书。这可是个大家伙，2019年交易总额2.1万亿元，仅次于马爸爸的阿里。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/12249286705/1000在很多人眼里，这个时候赴美上市并不是一个好时机：美国对中国的态度越来越蛮横，逆全球化、新冷战开始被讨论，疫情没停经济先停了……但贝壳老板左晖对此似乎并不以为意：“我们更认为一个成功的IPO取决于公司的价值而非其他”。这种场面话听听就好了，贝壳为啥这么急迫？自有原因，咱们慢慢说。02往前推二十年，这种雁过拔毛、躺赚的好事还轮不到他。从1998年开始，国家逐步取消了福利分房，房子可以买卖了，有不少心思活络的人精盯上了房屋中介这门生意。那个时代的中介真不是一般人能干的，身上多少都带点江湖气。无论是卖房还是租房，坑蒙拐骗的下作手段多了去了，不少人都吃过大亏。就拿房屋交易来说吧，那时买卖双方想见面可是个难事，中介为了多赚差价，基本上都会拼命拦在中间，低买、高卖，全凭一张忽悠的嘴。就算事情败露也不怕，一辆呼啸驶来的面包车上至少能坐下五六个暴躁老哥，几个人下车一围，这合同你签还是不签？租房的门道就更深了，收完房租就消失、中间找理由强行赶人、最后再用霸王条款克扣押金的套路几乎每天都在上演，在很多北漂、沪漂眼中，房租到期后能拿回押金绝对是件值得庆贺的喜事。就算是房东，也是被重点“照顾”的收割对象——当年北京就有这么一个案子，中介一边与房主争取2个月的免租期、一边从租客那收3个月的房租，算下来就只用给房东1个月的钱。最后再跟房主找茬撕毁合同，两个月的房租就这么赚到手了。在那段暗无天日的日子里，黑中介们成了盘踞在房地产市场中的顽疾。就连链家的创始人左晖也被坑过，尽管他也是毕业12年、在北京租了10次房子的老北漂，最后还是栽在了“看房费”上。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/12249286706/1000时至今日，这段历时久远的旧事激起的愤懑已难量化，但至少在后来，“透明交易、签三方约、不吃差价”就成了老北漂左晖写在链家宣传板上的初心。032001年11月，全中国链家的第一家门店在“甜水园店”开业，一共就27个人。据说在开业之初，左晖专门请来了某行业的老前辈来给新员工们讲课，讲的全是“坑蒙拐骗”的套路——比如带客户看房，如果附近有垃圾站，一定要记得把窗帘拉上，别被客户发现。又不想坑人，又不想赚差价，只能靠收中介费过活，链家一年之内上调了两次中介费用，被鼓吹“不收中介费”的同行挤兑的很惨，差点没撑过来。最后政策救了链家。2006年，《中国房地产经纪执业规则》出台，明令禁止中介吃差价，链家因祸得福，迎来了一段快速扩张期，别人关一家、链家开一家，店面数量很快就超过了300。2011年，当时北京最大的房产中介中大恒基又出了事，著名狠人刘益良被以寻衅滋事罪、敲诈勒索罪判刑8年，北京房产中介四分之一的市场份额被瓜分，链家又成了最大的受益者。没过几年，房价先是迎来了小阳春，后来去库存和棚改的地产高潮接踵而来。在限购令出台之前，全中国的热钱都在往一线城市跑，中介小哥们游走在身揣巨款的购房者当中，着实度过了一段美好时光。04从2014年到2016年的3年，是链家史上最大规模的扩张期，融资拿了150多亿，链家的触角也伸向了全国各地。就在2015年前后，链家曾一度空降上千名经纪人到深圳，宣称要在深圳开1000家店，逼得时年66岁、早就退休了的中原地产创始人施永青重新出山。为了在南京抢地盘，气势汹汹的过江龙还曾经跟地头蛇打过群架。2014年，50多个链家经纪人跟8位中原地产经纪人起了冲突，一天之内连打了3场，据说起因是两家公司争抢房源……https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/12249286707/1000不过大扩张也有问题，收入结构单一、严重依赖佣金，加之不断加码的楼市调控措施，链家有点吃不消了。就连左老板自己都说过：“再往下发展的时候，边际效益会越来越低，边际成本会越来越高”。这是实话，门店之间的内耗、日益增长的底薪开销，这些都逐渐成了尾大不掉的负担。更麻烦的，还是与融资一起加在头上的“紧箍咒”。早先曾有媒体报道，链家在B轮和B+轮融资中与投资方签订了对赌协议，如果不能在2021年实现上市目标，届时就要回购融资款，并支付利息。没办法，转型成了最紧迫的任务，左老板盯上了两个方向。其中之一是O2O，早在2014年链家团队就喊出了做“万亿房产O2O平台”的口号。虽然当时还没有一个明确的商业模式，但那个时候的链家就已经在为日后的贝壳寻找域名和注册公司了。另一个就是长租公寓品牌自如。当年这也是一个风口，可惜在疯狂的烧钱圈地中被玩成了一个争议项目：先是陷入了甲醛丑闻，又踩进了租金贷的大坑，最近又被曝出用合同同时压榨房东和租客。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/12249286708/1000有的人质疑，这一鱼两吃的套路，跟当年让大家不齿的“黑中介”有啥区别呢？https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/12249287103/100005当然，这些都阻挡不了左老板把贝壳做大做强的决心。在他本来的预想中，贝壳不光是一个“中介平台”，主业也不止链家和自如这些，他打算把不动产住宅的全产业链分为制造、交易、居住和以金融为代表的服务支持四个领域。此前，贝壳找房甚至公开宣布进入家装行业。这么一来，故事就显得动听了许多，又吸引来一大堆投资。腾讯甚至在微信第三方支付的九宫格中给贝壳单独开辟了流量入口，给的支持很到位了。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/12249287104/1000不过这中间的隐忧似乎不少，比如从去年开始冒头的各种“反壳联盟”。其中，最具影响力的是由58集团CEO姚劲波牵头，我爱我家、中原地产等品牌参与的联盟，此外，还有金华、绍兴、南昌等多地房产中介联合成立的地区性的“反壳联盟”。说起来，这也不能怪大家不配合。原本的贝壳可是以“房产版淘宝”自居的，可等运作起来之后，大家发现，它不仅提供平台、制定规则，甚至还以商家身份进场做生意。按照中房经联主席胡景晖的说法：“贝壳把盘源优先给自己的亲儿子——链家直营和德佑加盟来成交。如果让贝壳、链家和德佑之外的中介来成交，大头儿就要给人家，只能抽8个点的平台费。”照这样搞下去，别说购房者和中介了，甚至连开发商都在平台面前成了弱势群体，渠道成了“垄断利器”、一家独大殷鉴不远，于是大家纷纷开始反对。更麻烦的是之前被爆出来的“刷量”问题。早在2018年的时候，微博上就爆出过因APP下载量不理想，链家某些地区公司要求员工每人每天完成100个下载量的任务，并计入员工考核。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/12249287105/1000即使是现在，网上还是会偶尔流出类似的注册任务。06业务这么大，利润怎么样呢？这几年，贝壳烧钱确实不少。营收的确是在逐年增长：2017年至2019年的净营收分别为255亿元、286亿元和460亿元；但亏损的速度同样不慢，这三年亏损分别为53.76亿元、42.77亿元、218.01亿元。尽管投资方和公司都表达了对未来的乐观预期，但这些憧憬可能都建立在一个美好的前提之上——地产市场如火如荼，但未来究竟如何谁也不知道。现在的市场极为分化，有的城市调控不断，有的城市房价阴跌不止，新房、二手房的销售都受到不小的影响，看多的人赶不上看空的人，想要像前几年一样高歌猛进，有点难。在贝壳递交的招股书中，顺带澄清了一下那个“神秘”的对赌协议。按照公司的说法，针对2018年12月28之前的B、C轮的确与投资方签署了对赌赎回协议，不过IPO对赌时间已经从此前约定的2021年更新为2023年12月28日。一下子多出来两年的时间，别的公司都在纷纷计划从美股回港股、回A股，那为啥他们非要这么着急的逆向而行呢？投资方的退出压力是一个原因，毕竟这么多钱放进去这么多年，是有回报压力的。那为啥非去美股呢？其实两年前贝壳就做了VIE的架构，当时外部环境没这么复杂，国内注册制的预期也不像现在这么笃定，拆VIE又需要时间，现在的结果只是原计划的执行，贝壳显然不想再等了。这到底是出于战略的需要还是财务的压力，不得而知，反正趁着门开着，先过去“收割”一把绝不是什么坏事，反正这个业务怎么着也不会被川建国拉到实体名单里修理，实在不行，还有诸多退路可选，富贵险中求，大概就是这个意思吧。
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