在房产泡沫破裂前 日本都出现哪些征兆？
1991年东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发。而日本经济一退就是20多年，至今尚未完全恢复，这就是日本人常说“失落的二十年”。 日本在上世纪80年代，经济不断向好，GDP已接近美国的一半。为了遏制日本经济过快上涨，并大幅缩小日本与欧美国家的贸易顺差，1985年，日美英法五国签订了《广场协议》。自此日元步入了升值之路。从1985年至1990年，在短短的五年时间里，日本房地产和经济上演了从暴涨到破灭的过程。从此，日本这个国家的民众再也不敢投机房地产。 现在问题是，日本在上世纪发生房地产泡沫和经济危机前，遇到了哪些征预兆值得后人充分借鉴的呢？首先，广场协议签订之后，日元开始升值之旅，两年多的时间里日元兑美元从1：220日元升至1：120日元，升值近一倍。而由于日元过快升值给出口带来影响，以及大量资金流向日本房地产，于是日本政府开始依赖于国内的房地产来拉动本国经济。当时日本的房价几年的时间涨五倍左右。1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。当时，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。彼时，日本经济已经主要依赖于房地产的繁荣。而海外大量游资进入日本房地产市场，既赚取了日元升值的好处，又享受到了日本房价上涨的利益，可谓一箭双雕。
再者，日本政府当时也过度依赖房地产来拉动经济。所以，日本央行把利率从5%降到2.5%，这更加鼓励了国内外炒房者高杠杆进入房地产市场。当时，由于日元升值使日本经济实力达到前所未有的高峰，很多国民乐观预估了自己未来的收入，也纷纷贷款买房置业。在那段时间里，日本政府和银行从来没有怀疑过，一旦贷款者无力偿还巨额房贷，他们该如何收场。 再次，日本的实体经济当时空心化，大家都挤破脑袋也要炒房产，根本无心实业。于是经商环境不断恶化，出口企业的生产能力越来越萎缩，订单变少，消费不振，经济出现滞胀。失业人口大幅增加，政府试图通过给房地产降温来扭转实体经济衰退趋势。但是，日本央行在上调利率之后，日本经济和房地产就轰然倒塌。
最后，银行坏账不断上升，信贷资金链急剧恶化。这既有断供弃房者开始逐步增加，而且炒房者不仅滥加杠杆，而且出现了抵押不实、多次抵押、重复抵押的过程。随着一家家房屋贷款公司相继破产，被不良贷款充斥的日本银行业也不得不采用合并重组的方式来获得新生。
日本在上世纪出现经济危机和房地产危机之前，出现四大征兆：这既有日元过快升值，导致出口形势恶化，日本经济开始依赖于房地产。而过度的依赖房产，却使实体经济出现衰退，为了挽救实体经济，日本政府又开始加息，这直接加快了房地产泡沫破裂进程。除了经济受到打击外，日本的银行业也受到了巨大的影响。日本的房地产和经济危机告诉我们，房地产过度投机的后果很严重。 友圈有一堆专家学者成天喊“房价要跌，楼市要崩盘”，其中有的人已经唱空楼市很多年，可是中国大陆的楼市就是没有崩盘。
但是，现在的楼市已经不同于往日。在一二线城市房屋成交量下跌，三四线前途不明的情况下，迟迟没有崩盘的房价走到今天，还能坚挺下去吗？
我们如果假设房价在未来有可能崩盘，哪么会以什么方式崩盘，从哪个环节开始崩盘。在讨论这个问题的时候，临近大陆的香港楼市就很有参考的价值。
现在的香港楼价一涨再涨，非常火热。过去十多年，香港反映私人住宅物业价格的“中原城市领先指数”由2003年8月的31.77，升至2015年9月的146.92的历史高峰，升幅接近5倍。虽然房价涨幅可观，但实际上，在现在的香港人眼里，房价并不是只涨不跌的。在并不遥远的1997年经济危机时期，香港房价大幅下跌，之后很多年都难有起色。
席卷亚洲的1997年金融危机被普遍认为是香港房价崩盘的直接原因。据统计，金融危机爆发后，香港楼市急跌。据统计，由于经济向好，加上地产商和政府的助推价格，香港房市从1995年到1997年出现了“高速增长”，平均价格上涨了50%。
以金融危机为分水岭，之后的房价暴跌接踵而来，从1997年到2002年，跌幅达到57%。在爆发SARS之后，香港房价更是一跌再跌，当时的中原城市领先指数巳经只剩下45.71点，也就是说，香港人当初在楼市上的每一元钱投资，只剩下四毛五分。而房屋的交易量，从最高峰时期的172000套，暴跌到85000套，几乎腰斩。 香港楼价下跌势头如此之猛，经济危机只是背景。而在此发生之前，香港人已经花了过多的钱在房屋上，香港的房贷负担比实在太高了，在1994年、1995年的时候香港供楼负担比是是90%，1995年跌到70%后又回升，在97金融海啸之前最高达到110%。民众把收入的大部分甚至全部，都拿去还房贷了，每个月的收入所剩无几，甚至出现透支。这情况已经是房市要崩溃的前奏。
香港人当年之所以在并不十分富裕的情形下，能够把过多的钱投入到楼市当中，实际上与银行宽松的房贷标准有关。据统计，在1997年以前，香港的银行一度将房贷的标准降得很低。有不少房子是首付一成，贷款九成，银行靠此大量放贷，吸引买房者高额贷款购房。
众所周知，房贷负担达到70%就是危险的临界线，因为收入中只剩下30%可以消费引发消费能力大幅下降的后果就是经济萎缩，产品卖不出去，库存增加了，裁员、倒闭恶性循环下一个萧条周期就开始了。因此，70%成为了危机的前兆。而当年的香港，房贷八九成的比比皆是，风险更是达到前所未有的高度。
贷款额度越高，意味着越没钱消费，普通人消费的钱越来越少，消费不振，意味着市场上公司收入普遍降低，公司收入低则意味着社会普遍收入下降，那么人们就更还不起房贷。如此，因无力供房而不得不降价卖方的人变多。房价便会下跌，楼市也因此出现崩溃。
比如，一座千万豪宅，首付只有200万，剩下800万都是依靠贷款偿还。依照香港的平均按揭年息2.5%计算，还款20年，一共要还的总利息开支达到217万左右，再加上契税、佣金、律师费等等共计五十几万，购房一共要额外支付270万元左右。面对这样子的沉重负担，老百姓怎可能还有钱消费？ 也就是说，假如未来的房价没有上涨，这两三百万港币的钱对于购房者来说就是净支出，假如房价不仅没有涨，还有所下跌，那么这意味着购房者手里持有的将是负资产。
当年在楼市高峰期借贷置业的市民，后来因资不抵债都变成负资产，部份更须低价卖楼脱离债务负担。甚至香港的新闻里边还报道过买楼负担过重，而工资不涨反跌，最后供房负担过重而自杀的市民。一位香港的房仲业者在回忆当年时说过，在97之后的几年间，几乎每隔一段时间就有业主向他要求说，想要卖自己的房，因为实在还不上房贷。否则真的只有烧炭自杀了。
据统计，1997到2003年，香港楼市最低潮时，大概产生了106000名“负资产”人群。按照香港240万套房产，占总人口的5%。更惨的是，不少在1997年前房价最高点购房的业主，经历暴跌，苦苦等了19年，房子的账面依然是亏本。
在这之后，房价又有回升，但是也再次经历了下跌。例如2009年到2015年香港有一次楼价大涨，但很快又发生了一次大跌。这些年来，香港楼市泡沫吹了破，破了又吹，被折腾的够呛的，是兢兢业业供房的香港小市民。
香港楼市的昨天，是否会预示着内地楼市的今天和明天？坦白说，在全国某些地区来看，似乎有这个趋势。
尽管内地的银行现在已经非常严格的要求房屋贷款不可杠杆过高，贷款八九成已经是不可能在发生的“神话”，但是在一线城市以外的一些地方，房贷的标准依然是很宽的。在去年以前，其实中国的房贷政策是趋向于宽松的，首套房比例30%，按揭利率在基本利率基础上不断打折扣。表面上看是优惠了购房者，其实从长期来看，这是透支未来人们的消费能力。
2017年收紧房贷的政策，说穿了是为前几年的宽松政策在擦屁股。据统计，中国2016年的个人房贷总额为约19万亿，比上一年增加35%，2015年则是比上一年增加24%，2014年则是增加14%。不难看出，近几年房贷总款的趋势其实是增速越来越快。
到2017年，成为分水岭，限贷限购政策压制住了房贷的持续膨胀。但是这并未解决多年以来房贷的不断加高杠杆所带来的风险。房贷在人们的生活中占比越来越大，与此相对的是消费增加乏力。这些迹象，都和香港有些类似。
据《华尔街日报》统计，今年4月中国的消费物价依然低迷，CPI增速依然非常疲软。上升只有1.2%，这已经是连续多个月以来的低增速。而在食品价格、猪肉蔬菜等价格指数都下降了4%左右。这是个不好的信号。老百姓的钱都被房贷、租金等等分食，没钱消费就意味着市场需求不旺，顾客买不动，意味着企业挣不到钱。如此，靠企业利润发工资的房奴又怎么有钱还房贷呢？ 楼市连涨许多年，一夜回到解放前，这句话是在香港是真实发生的故事，并不是危言耸听。笃信“房价只涨不跌”的内地人，真有必要了解香港人十几年前经历的楼市崩盘，以及其产生的经济危害。前车之鉴，历历在目，要知道，1997年以前的香港人，曾经也个个都认为“房价只涨不跌”。 楼主趁现在房价高把房子卖了去炒股吧，过段时间股市挣钱了房子降价了你可以再买回来，挣个差价，多划算的生意
页:
[1]