国企为何愿意自建保障房？？
http://images.infzm.com/medias/2017/1221/126468.jpeg@660x4402017年北京国企自建保障房已经达到12万套。图为北京燕保·马泉营家园公租房。（视觉中国/图）鼓励国企拿出自有用地建设保障房，是增加保障房的供给渠道，这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售。也就是说，一律公开摇号分配，是否国企员工，与能否拿到这批房子并无必然联系。2017年12月7日，北京市住房和城乡建设委员会官网发布了一则信息，《今年建设筹集保障房5万套，竣工6万套，实事任务已全面超额完成》。截至11月底，北京市保障房新开工6.5万余套，是全年5万套任务的131%；竣工9万余套，是全年6万套任务的151%，超额完成任务。该文提到，北京市用了多种创新方式筹集房源，其中数量最大、最引人关注的是，“鼓励国有企业利用自有用地建设保障房”这一条，目前已建设约12万套。12万套是什么概念？一位地产业人士对南方周末记者说，“从2017年的数据来看，12万套基本可以保证北京将近2-3年的销售量。”国企的地 很难利用鼓励国企拿出自有用地建设保障房，是增加保障房的供给渠道，这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售。也就是说，一律公开摇号分配，是否国企员工，与能否拿到这批房子并无必然联系。那么国企把地让出去，自己的员工可能还得不到房子，为什么它们还愿意把地交出去盖保障房，并且快速完成了任务？一个重要原因是，因为土地性质所限，如果不拿出来盖保障房，这些土地也很难得到有效利用。易居研究院副院长杨红旭对南方周末记者说，因为历史原因，国企拥有一些土地，分布于全国各个城市。本来这些地是建工厂、建仓储之类的用途，土地性质都是工业用地或者类似的性质，不是住宅用地。但是，随着时间的推移，一些国企的生产功能由市中心转移到郊区了，但是它们在市里甚至市中心，还有一些土地。因为土地性质的限制，他们不能去建住宅、办公楼出售。他们只拥有土地的使用权，但是不拥有重新规划土地性质的权力，所以导致国企、央企拥有一些土地资源，但利用效率很低。与此同时，在一些大城市，地方政府手里可以用来盖住宅的土地数量已经比较紧张。因此，他们会鼓励国企或者央企，把他们所持有的、当前已经低效利用的土地，拿出来重新建保障房。房子建好之后，可以对外出租，至少可以用作公租房，甚至也可以用作类似共有产权房等带有一定福利性、保障性、政策性的住房产品。因此，不管是出租还是出售，企业都可以获得一定收益，地方政府也能借此盘活一些存量用地，“这对国企和地方政府，是双赢的。”杨红旭说。“国企自建保障房，对于企业的自有用地来说，其实针对的是‘招拍挂’程序。”中原地产首席分析师张大伟对南方周末记者说。一旦“招拍挂”，这些国企、央企的地就会被其他企业拿走，所以大部分企业意愿不足。如果变成自建保障房，这些企业的地就不用交给别人，而可以自己做开发，这对企业来说，是一个比“招拍挂”更容易接受的方式。今年保障房特别多一位地产业人士对南方周末记者表示，国有企业自有用地拿出来建保障房，2000年后就陆续开始有了。“那么对于国企央企来说，这些地是怎么来的呢？”他解释，在大城市，特别是一线城市，这些年政府做旧城改造、违建拆除的时候，会腾出来一些土地，但这些地很多还没有拆完、不具备买卖条件，不能马上流入商品房市场，要防止资产流失，又不能空着，就会给央企、国企暂时持有。“所以国企央企有时候销售额不高，资产显示却很庞大，就是因为内部存在大量这样的地。”他说，“而且这些地可能是以非常低，甚至零成本的价格持有的。”这些企业的土地性质都是多种多样的，比如工业用地，万一有需要随时可以转性。从前政府招商引资有需要的话，就可能把这部分暂存给国企央企的土地定向转给这些招商引资的企业，这些企业需要办公就转成办公，需要盖公寓就转成住宅。但除了这些转让的地块外，国企可能手上还有一些地。他补充说，这些地都不会特别大，是很小块的，因为很多都是拆迁得来的，拆一块给一块，所以国企、央企建保障房都是一栋一栋的，不会大面积。国企自建保障房确实不是新鲜事。早在2008年，《中国房地产报》就发出了题为《北京国企成保障房用地主力》的文章。不仅在北京，2010年，广州也推出了国企自有用地建设保障房的措施。但在当时，广州规定，这部分房子会优先解决国企职工的保障房需求，不像此次北京，要求全市“一视同仁”。2013年10月，北京市住建委就牵头提出，鼓励企事业单位和相关机构将自有用地用于自住型商品住房的开发建设。当年，北京确定了第一批市属国企自有用地建设自住型商品房项目的规划设计方案，共七个项目，由金隅集团、首农集团、京煤集团、建工集团提供基本具备实施条件的自有用地，主要位于朝阳、海淀、丰台、昌平和门头沟区。从方案名称上，也能看出这些项目带着国企用地背景，比如朝阳的大红门油毡厂地块、高井星牌建材厂地块等。所谓的“自住型商品住房”，价格比周边商品房低30%左右，以90平方米以下的小户型为主，面向全市符合限购条件的家庭开放，并规定购买此类房屋五年内不得上市，五年后上市的收益30%要上交财政。其实这种“自住型商品住房”就是一种保障房。根据北京市国土局的统计数据，截止到2015年上半年，北京市的自住型商品住房约6万套，其中属于市属国有企业利用自有用地建设的约1.48万套，占这类住房总数的1/4。土地端“乾坤大挪移”虽然国企自建保障房是多年以来都存在的现象，但今年值得注意的是，北京的规模特别大，多达12万套。为什么会有这个增长呢？地产自媒体人卢俊对南方周末记者解释，这与政府倡导“租售并举”的背景有关。在“租售并举”的政策导向下，会有很多“全持有地块”出售。全持有地块是指开发商的土地持有比例达到100%、拿到土地后不能出手、只能自己经营或对外出租的地块。目前，全持有地块只集中于一线城市。“全持有的这些地块，目前看来也是定向给到国企、央企的。”卢俊说，“所以本质上我认为这是一个土地转换的逻辑。国企央企把代持的地让出去做保障房，政府可以把‘全持有地块’让给你。”他说，目前上海正在全力推进“全持有地块”，而且这些地基本都给了上海的国企，比如上海地产集团、光明集团。在北京，2016年10月13日，首次推出了4宗“限房价、竞地价”试点地块。南方周末记者在北京市规划和国土资源管理委员会官网看到，这4宗位于海淀北部地区的地块，两块被万科拿走，另外两块被中粮、中铁拿走，均为全自持地块。然而，2017年3月，据《经济观察报》报道，万科将与小米合作开发这部分全自持地块，“主要供小米公司高管和员工购买”。消息一出，掀起了争论。5月，《证券日报》报道，万科停止了这种合作。一位地产业人士对南方周末记者说，“有了万科这次动作，政府更觉得这种地块拿给国企央企比较放心了。”对于国企来说，用难以更改土地性质、难以利用的自有用地，置换“全持有地块”，价值更高。另外，因为符合“租售并举”的政策导向，未来政策会有倾斜。既能自己受益，又能配合政府完成任务，何乐而不为？“这就是为什么今年北京出了12万套的原因，国企央企只有狂出，才能狂拿。”卢俊说。因为“租售并举”的第一个落点是一线城市，这里需求最旺盛，“全持有地块”最多，所以国企自建保障房大量落地发生在北京也就不奇怪了。保障房冲击房价卢俊分析，作为交换，国企央企拿到了“全持有地块”，他们配合政府做的一件事，就是把手里的地通过保障房等形式，以非常低的价格放到市场中去，冲击市场，让价格降下来。这正是一线城市最近大力去做的。也正因此，国企自有用地不会是只给自己员工的“福利分房”，因为这对市场价格不起作用。“今年的调控和往年不同，是土地端的一次‘乾坤大挪移’。”卢俊说。“导致北京商品房市场价格下降的核心原因，就是今年的限价房、共有产权房出让比往年多太多了。”卢俊说。根据中原地产研究中心的数据，今年北京住宅土地供应量创造了近4年的最高纪录，合计供应住宅土地达到了972万平方米，这一数据是2016年全年250万平方米的389%。而且越临近年末，土地成交额越高。2017年11月，北京土地单月成交480.4亿，是北京历史上单月成交量第二，仅次于2015年11月，也是2017年内土地出让金最高的月份。张大伟对南方周末记者说，就土地价格而言，北京今年的土地溢价率明显下调。“土地溢价率”，简单点说就是地价“涨幅”。2017年全年，北京平均住宅溢价率是26%，而11月跌到了8%，除了石景山一宗地块溢价率在19%以外，其他地块基本溢价率都接近底价。随着土地价格明显的高位回落，开发商的持有比例也明显降低，相比上半年，最近北京住宅土地竞争激烈程度也降低了。张大伟说，“今年北京土地供应量大幅度增加，将明显抑制2018年北京房地产市场的价格。”
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