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◆央行给房贷族出了一道选择题——房贷是选固定利率还是“LPR+加点”浮动利率 来源丨中新网（李金磊）、上海证券报（张艳芬 刘筱攸） 说了这么久的存量房贷利率“换锚”，终于来了。按照央行规定，自3月1日起存量房贷定价利率基准换锚工作将持续近六个月，到8月底前完成。你的选择将影响你的月供。 ▲ 部分商业银行发布公告 怎么回事？ 按照央行的要求，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。 什么意思？ 简而言之，央行给房贷族出了一道选择题——房贷是选固定利率还是“LPR+加点”浮动利率？ 选择一，固定利率。选择固定利率后，你的房贷就是维持当前利率水平不变，不受LPR利率变化影响。 选择二，“LPR+加点”浮动利率。LPR是贷款市场报价利率，是央行2019年新推出的机制，LPR每月公布一次，可升可降。加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的LPR，加点数值确定后固定不变。 也就是说，选择“LPR+加点”浮动利率，你以后的房贷利率会随着LPR变化，会影响月供多少。 需要强调的是，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。 谁需要转换？ 如果你的房贷同时符合以下三点，需要转换： 在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同还未发放； 参考贷款基准利率定价(比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打7折”)； 浮动利率(比如利率在每年1月1日调整)。 注意，不包括公积金个人住房贷款。 怎么选比较划算？ 固定利率和“LPR+加点”浮动利率，选哪个比较划算？ 由于加点是固定不变，所以就要看你个人对LPR趋势变化的判断了。 如果你认为LPR以后会降低，那么选择“LPR+加点”浮动利率更划算，因为利息会变少；如果你认为LPR会上涨，那么选择固定利率更划算。 建设银行表示，转为LPR，房贷利率市场化程度更高，在未来每个利率调整日，随市场利率水平变化而调整，如LPR降低，可以享受到降息带来的优惠；转为固定利率，利率水平将保持不变。 目前，从央行公布的LPR走势来看，5年期以上LPR从4.85%降低到了2月20日的4.75%。 具体怎么转？ 举个例子，小张的房贷是20年期，现在利率水平是基准利率打9折，也就是4.9%×(1-10%)=4.41%。 如果选择固定利率，以后房贷利率都按照4.41%执行。 如果选择“LPR+加点”浮动利率，那么先计算加点数值，4.41%(小张现在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%，加点-0.39%确定后固定不变。 小张的房贷利率约定于每年1月1日调整。在2021年1月1日，利率水平会随LPR的变化而调整，如果2020年12月20日发布的LPR下降为4.7%，那么利率水平相应调整为4.7%-0.39%=4.31%，利息支出会变少。 房贷利率是否每月调整？ 不会。根据央行公告，转换为LPR的，重定价周期最短为一年(利率至少一年调整一次)，因此不会每月调整。 如何办理转换？ 切换渠道 从各家银行的公告来看，不同银行推出的存量房贷利率转换工作方式并不相同，但主要包括线上和线下：线上即手机银行APP等移动端和网上银行等PC端入口自行转换、接收短信通知由银行统一操作；线下通过银行网点智能柜员机转换，或者服务网点柜台。 而疫情期间，银行客户经理需要与客户一个一个解释换“锚”的情况吗？对此，商业银行多采用网站公告、手机银行公告、营业厅网点公告、短信通知等方式，对客户进行通知和提示，同时，也有银行告诉上证报，客户还可联系客户经理或拨打客服电话沟通了解相关转换方案。 在具体操作中，合同如何重新签约？据了解，疫情期间，目前银行多倾向于的“无接触”式线上切换。 “为防止人员聚集感染，疫情期间我行采用线上无接触方式为客户签约，通过线上方式切换，即事前通知到每个客户，由客户发起，再由银行确认进行转换。”兴业银行相关人士告诉上证报，对于多次公告及短信通知后客户仍未通过相关渠道进行签约变更的，该行将通过短信、公告等形式告知客户，按照标准转换方案批量转换为LPR定价的浮动加点的利率方式。 注意贷款银行的切换时间 值得注意的是，每一家银行的具体切换的时间，并不相同。 例如，招商银行拟于4月上旬统一将客户在转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。届时，该行会通过招商银行App、招贷App、短信、电子邮件等方式中的一种或多种向客户发出此次浮动利率贷款定价基准转换的通知。 个人贷款产品中只有房贷要切换吗？ 其实不然，工商银行在公告中就表示，转换范围为：2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款，包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款。但不包括公积金个人贷款。 建行也在公告中表示：2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的个人消费经营类贷款，包括个人消费贷款、个人质押贷款、个人支农贷款、个人助业贷款等。
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