疫情停摆楼市，政府康概出手
一场突如其来的疫情，令全国楼市进入“冰封”状态。自春节以来，全国打响防控疫情的攻坚战，除了餐饮、旅游、影视行业以外，全国房地产行业也受到明显冲击。超过60个城市暂停开放售楼处，春节期间的返乡促销、开盘卖房几乎都停止了。http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20200215/4fb2c306f9544760afd7fb5147341189.jpeg据中原地产研究中心数据： 2020年1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌了95%。按照历史规律，每年的春节前，都有一波购房的小高峰，特别是三四线城市，受益于返乡潮的巨大购买力。然而，今年却意外被按下“暂停键”，几乎所有房企都经历了一个没有现金流的春节。而且，截止目前，仍有部分城市的房地产销售行业仍未复工，部分房企正面临着巨大的资金压力。与此同时，2020年中国房地产行业仍处于债务的集中兑付期，将会有多少中小型房企面临兑付困难的风险，这是市场当下很关注的一个问题。http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20200215/a2af9d3c89eb42329c26fb350d725c75.png有业内人士指出，疫情之下，楼市销售几乎停滞，对房企影响最大的便是现金流问题。若没有销售回款，房企面临的现金流压力无疑是巨大的，尤其是中小房企，资金面趋紧叠加兼并收购潮来袭，发展前景不容乐观。地方政府“纾困”房地产企业关键时刻，各地政府正在出台纾困政策，帮助中小房企，活下去，稳定房地产行业。自2月11日以来，已经有 上海、无锡、西安、厦门、南昌等超过10个省市发布了房地产行业的相关“纾困”政策，从 下调拿地保证金比例、暂缓缴纳土地出让金、放宽房企的预售条件、暂缓贷款偿付、减免房企相关税费等多个维度，帮助中小房地产企业渡过眼前的难关。其中，“无锡17条”最为全面，从税收、金融、土地、预售、租金等各层面都制定了相应的支持政策；“ 西安10条”主要面向土地市场，提出疫情防控期土地出让价款可分期缴纳；上海，调整土地价款缴付方式和期限；免除疫情期间的土地租赁费用；加大金融助企纾困力度；......http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20200215/d205dfd2ca4b442f8f0f4d13ffa077f8.jpeg多位业内人士表示，这或许只是一个开始，在“因城施策”的定调之下，其他地方城市将跟进出台政策，整体方向仍将是给房企“减负”为主。值得一提的是，安徽、江西省房地产协会更是首次倡议放开限购、限价。2月10日，安徽省房地产商会公开发布《关于疫情过后对地产企业扶持政策的建议》，其中最关键的3条建议是：1 、适当放宽限购政策，加大人才落户激励，给予符合人才落户群体购房补贴或者贴息政策；2 、降低按揭首付比例， 加强对公积金贷款的支持力度，缩短放款周期，首套按基准利率的85折，二套按基准利率；3 、降低二手房交易税费，减免交易契税，增值税从5%下调至2%。随后，江西省地产协会迅速跟上，于2月12日给出了8个方面建议，涵盖了放宽价格备案限制、放宽限购等要点。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，安徽、江西房地产协会的建议具有很强的放松导向，客观上的确有助于房企预售工作的开展，既有助于销售业务的推进，也有助于资金的快速回笼。http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20200215/7e5cd76b9f064c328157a0225cc4c904.jpeg借钱，更便宜了众所周知，房地产是典型的资金密集型行业，高周转、高负债、高杠杆的“三高”是最鲜明的特点。销售回款、资金回笼放缓，无疑加剧了房企们的资金压力。“不能销售、不能开工，但是贷款利息不会少，没有回款就没钱还利息，压力山大。”一位中型房企的财务负责人表示。在高负债、高杠杆之下，几乎所有房企的现金流最重要的来源其实并非卖房回款，而是融资。2月 12 日，召开中央政治局会议指出，要更好地发挥积极的财政政策作用，同时也要保持稳健的货币政策 灵活适度。其中，货币政策方面，2月3、4日两天央行共逆回购投放资金 1.7 万亿，中标利率下调10BP，预示本月20日一年期LPR的也将下调 10BP，5年期 LPR大概率延续下行趋势，将明显降低房企的融资成本。http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20200215/496aea338b4546238e487f7f7819bf34.jpeg另外，易居企业集团CEO丁祖昱预测，考虑到2020年一季度的经济形势，政府大概率将会出台一些诸如降息、降准等比较大力度的刺激性政策。为了对冲疫情影响，央行大规模释放流动性，得益于此，房企的融资成本出现明显下降。2月5日-2月11日期间，陆续有多家房企发行短融、中票进行融资，融资利率，较2019年第四季度、2020年1月份都有明显下降。http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20200215/07f09c0d1d40433ba836c47fc0f9940d.jpeg以招商蛇口为例，其2月11日发行额度为10亿元的半年期超短融债券，利率仅为2.7%。虽然，疫情使得房企拿地、施工、销售几乎都陷入停滞，但当前在手资金充裕的房企，足以应对短期销售下滑带来的负面影响，反而能从融资宽松的环境中获益。有业内人士指出，疫情之下，房地产行业的洗牌将更加凶猛，杠杆率过高的中小房企或许撑不过这个“寒冬”。未来楼市，将怎么走？各个地方政府一连串利好政策的推出，央行给予充足流动性，不禁令市场联想到了2003年非典疫情之后的中国楼市走向。2003年8月份，国家印发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确将房地产作为国民经济的支柱产业，并强调：对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20200215/93b05081a00c427398f7bcc366496de9.jpeg这成为中国房地产行业的一个重要拐点，自此进入了长达15年的黄金发展期，中国经济亦重新回归高速增长。现如今，新冠肺炎疫情与非典存在太多相似性，大量行业陷入停滞、中国经济受到影响，且地方政府陆续出台“纾困”政策，市场上关于“地产拉动经济”的幻想和担忧再度显现。对此，业内人士的看法并不乐观。一位大型地产公司的高管表示，截止目前，地方的“纾困”政策对于房企的影响非常有限，主要都是针对房地产企业，相当于给房企“减负”，以此稳住行业。另外，目前的居民杠杆率，已经无法支撑房价的全面上行。据央行披露的《中国金融稳定报告（2019）》显示，截止到2018年末，我国住户部门贷款余额达47.9万亿元，其中25.8万亿为个人住房贷款，占比达53.9%。可见，家庭债务中，房贷占据了绝对的大头。http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20200215/ad020472743449508bcd69008a328ee6.jpeg2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%，相比2017年末继续上升3.4%。对比国际水平，中国的居民杠杆率虽然仍低于发达国家，但已经高出国际平均水平（59.7%），且远远高过其他新兴经济体。而且，美国、澳大利亚的居民杠杆率都在下降，我们的居民杠杆率增幅位居世界前列。http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20200215/fdeadbde906e44099eb82e64b7fc56d5.jpeg观察这一数据近10年以来的变化，2008年，中国居民部门杠杆率仅有17.9%，如今已经攀升到60.4%的新高。这十年间，居民杠杆率上升幅度超过300%，居民“加杠杆”的速度远超发达国家，这也正是过去十年房价大牛市的推动力之一。且2003年，正处于中国城市化的上升阶段，大量居民拥有进城落户的需求；而当前，中国城市化已经处在下半场，城镇化的空间有限。另外，自2019年至今，中央对房地产行业的定调是 “稳房价、稳地价、稳预期”，大概率不会重演2003年的房地产全面松绑，未来房价仍将以稳为主。
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