携手内房、发力城市更新，港资房企内地迎来"春天"？
2019年，港资房企重新杀回内地。在过去的一年里，以瑞安房地产(HK：00272)、新鸿基地产(HK：00016)、新世界中国(HK：00917)等为代表的港资房企，一改往昔收缩战略，重新开始重仓内地。其中，新鸿基地产和新世界中国更是不惜重金，刷新杭州地王。与此同时，蓝鲸房产注意到，欲在核心城市打造标杆项目的同时，以新世界为代表的港资房企也将触手伸向了城市更新等新领域。曾经，港资房企在内地房地产市场格局的塑造中，发挥了重要作用且赚得盆满钵满。然而，随着内地房企大刀阔斧的扩张，谨慎的港资房企逐渐败下阵来。如今，在行业发展大洗牌的背景下，港资房企再度攻入内地，其又能否再现昔日辉煌?港资房企“杀回内地”，抢滩布局杭州从2013年10月李嘉诚家族以71.6亿元出售上海陆家嘴(600663,股吧)东方汇经中心开始，基于对内地房地产市场不太乐观的预判以及内地房地产企业的快速成长，大部分香港房企在激烈的市场竞争中，开始陆续出售内地资产。一时之间，港资房企“败逃”甚嚣尘上。不过，2018年以来，当内地房地产市场在史上最严调控中沉浮时，港资房企却卷土重来，甚至在2019年加大了布局力度。2019年，房地产市场调控政策继续从严，全年发布调控政策达上百次，其调控力度远远超过2018年。在此背景下，不少房企在2019年中业绩会上表示要放缓拿地、暂停拿地、只拿优质地。据国家统计局数据显示，2019年1—11月份，房地产开发企业土地购置面积21720万平方米，同比下降14.2%;土地成交价款11960亿元，下降13.0%，降幅收窄2.2个百分点。然而，以新鸿基、新世界为首的港资房企却在此时加大了拿地力度，甚至不惜高价勇夺地王。7月30日，新世界首次进入杭州，便以逼近百亿元的总价竞得杭州望江地块;8月7日，新鸿基联合平安集团以132.6亿元购入一综合体地块，该幅地块也是杭州土拍史上，第四宗成交总价超过百亿元的土地。58安居客首席分析师张波对蓝鲸房产指出，港企内地逆势拿地，其一是对于后续市场的趋势判断中长期看好;其二是认为部分城市存在不小的空间;最后，相比于香港，内地商业地产的发展机遇或可开发资源更为丰富。张波直言，这一趋势预计在2020年还有可能持续。值得注意的是，在港资房企布局过程中，杭州成了“香饽饽”。除新世界和新鸿基外，5月17日，嘉里建设以68.14亿元竞得杭州下城区一宗地块;12月17日，九龙仓以13.62港元购入一住宅项目。公开资料显示，目前已有7家港企在杭州直接拿地，宗数达33宗，总价高达723.05亿元。中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，杭州作为新一线城市，拥有较好的产业基础、创新环境、居住环境与深厚的人文历史和文化积淀，是非常宜居宜业的城市，行业成长潜力和成长空间巨大，自然成为港资企业布局的重要城市之一。而一位港资房企在杭土地拓展人士曾对媒体表示“杭州在多元化的发展中显示出了强大活力，本身的潜力和国际化气质像极了当年的香港。”携手内地房企，发力城市更新此次港资房企重回内地，除通过招拍挂流程与内地房企在土地市场厮杀外，以新世界为首的部分企业，也在城市更新和旧城改造领域，与内地房企展开了激烈的博弈。早在2018年，新世界便强调了对内地的发展计划，发布了“予城新蕴”的新品牌口号。2018年6月，新世界执行副主席郑志刚表示将投放约200亿元在大湾区扩大土地储备，“尤其广州、佛山、东莞等一些地区会做城市旧村改造，大力增加大概8到10个项目。”2019年以来，新世界先后与石围塘街五眼桥经济联社、塔岗村下辖的大旺岗社达成合作协议，参与有关旧村改造;同时也成为广州白鹅潭商务区的山村旧村更新改造项目、海珠区南箕村旧村新改造项目的意向合作企业。除此之外，恒基地产(HK：00012)也在2018年以约4.25亿元，向北京鸿坤集团取得深圳市南山区一个城市更新项目50%的权益。上海中原地产分析师卢文曦表示，第一，城市更新与旧改项目一般位于配套条件非常成熟的老城区，市场基础更好。通过城市更新或旧改，对区域内的格局重新分布，如果项目品质优越，能够帮助企业迅速打开市场;第二，随着市场环境的改善和政府服务与管理的逐步规范，以持有、运营、收租见长的港资房企，能够带来持续性的税收，或许更受政府欢迎;第三，城市更新和旧改产品溢价能力更强。除拿地方式外，此次重回内地，港资房企也一改往常单打独斗的形式，拟通过与内地房企合作的方式来克服文化背景、市场环境、管理模式等“水土不服”的问题。如8月7日，新鸿基联合平安集团下属公司以132.6亿元竞得杭州市江河汇综合体地块;9月12日，恒基兆业与天恒集团组成联合体，以24.25亿元的价格共同竞得孙河宅地。而旭辉(HK：00884)、碧桂园(HK：02007)、龙湖(HK：00960)、富力(HK：02777)及凯德中国等房企也都在恒基兆业的朋友圈中出现。同策研究院总监张宏伟指出，这是一个优势互补的策略。一方面，港企在资金上有融资成本低的优势，但在营销管理上水土不服;另一方面，内地房企有拿地及资金需求，同时兼具效率运作。双方合作可以满足港企在内地城市的布局扩张，提高开发、销售及运作效率，内地企业也可以获得拿地及资金利好，实现互利共赢目的。随着内地房地产市场进入下行阶段，内地企业入市犹豫，融资困难，出货压力极大。这或许正是港企携资金优势卷土重来的好时机。但随着内地房地产市场集中度的提高以及内地房地产企业产品力的崛起，港资房企显然已不具备完全的竞争优势。对于港资房企来说，重新重仓内地究竟是机遇还是挑战?机遇还是挑战?
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