2019 国内楼市十大关键词
摘自：聊宅随着新年的脚步渐渐来临，2019年已经悄然离去，今年的楼市扑朔迷离，让人越发看不懂了。
一面是权威的统计数字在告诉大家，今年的房子销量极佳，前10个月已经卖完了2017年整年卖出的房子，房地产开发投资也创下历史新高；
另一面是不断有消息出现告诉大家又有多少家房企倒闭了，哪里的房子卖不出去成为“白菜价”。
长租公寓爆雷、旧改来袭、人民币破七、房价利率新政.......
这些字符在2019成为时代发展的符号，诉说着属于它们的故事，也为中国楼市增添一抹浓重的色彩。
聊宅在年底梳理出2019楼市年度十大关键词，记录2019年的楼市现状和思考。
事件：2019年2月18日，住建部官方网站发布《关于城乡给水工程项目规范等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》中，关于房屋按套内面积交易的征求意见稿成为大家的焦点，关于取消公摊面积的讨论开始沸沸扬扬。
点评：公摊面积作为房地产市场中最不透明的一项指标，一直存在于房屋买卖纠纷及服务费收费争议中，当此征求意见稿出现的时候理所当然就炸了锅了。说实话，这个征求稿只是停留在“征求意见”阶段，就算是真要取消，也不是立马就可以落地的事情，从计划到实施，耗费几年时间都说不准。而且就算取消了公摊面积对于买房人来说也没有多大影响，以为不算公摊了自己看上的房面积就小了，总价能便宜点？不存在的。说不定等政策真下来，一看，发现，嘿，房价又涨了。
事件：2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式印发，此纲要的印发意味着这个拥有5.6万平方公里土地，聚集着近7000万人口，开放程度最高、经济最发达的地区终于明确更加清晰的发展方向。按照规划纲要，粤港澳大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。
点评：自粤港澳大湾区的概念及政策出台后，大湾区一骑绝尘，世人皆知。当然大湾区的火热也带动了区域房价，好像大湾区前景无比远大，买哪里都错不了，特别是惠州、临深、临广不限购的区域，吸引大批人口流入置业，但是对于买房者来说，实际还要细分区域。粤港澳大湾区虽然是一个城市群的概念，但城市之间的关联度依然有着明显特点，广佛、深惠莞、珠海澳门之间的关联度非常高，可以视为“一强带一弱”的关系，无论是购房人群流动还是城市之间的协同性也更为良好。目前楼市的主基调是平稳发展，随市普涨已经成为过去式，房价水平的提升更多还是依靠城市内部价值挖掘。
事件：2019年3月18日，河北石家庄出台落户政策：取消在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制，全面放开城区、城镇落户，仅凭居民身份证、户口簿就可落户。之后河南新乡和漯河、山西晋城、湖北宜昌，再到广西除南宁柳州之外的大多数城市，纷纷取消落户限制。一时之间，零门槛落户遍地开花，落户门槛，只有更低，没有最低。
点评：石家庄打响全国大城市“零门槛落户”的第一枪，无论对于户籍制度，还是抢人大战，乃至楼市限购，都将产生深远影响。要知道楼市调控的关键之一就是限购政策，而限购政策往往以户籍作为界定，外地购房者需提供社保个税证明方能购房。一旦“零门槛落户”，户籍门槛将不复存在，那么限购政策就相当于形同虚设，稳楼市效应可见一斑。只不过大多数三四线本来就没有限购，即便放开落户，也不会吸引多少接盘侠。相反，对于一二线城市来说，每一张户口就相当于一张房票，放开落户自然会有托底楼市的意外收获。然而，户口这种东西，总是在稀缺的时候才显得珍贵，当所有人都大开其门之时，则会迅速失去吸引力，而且既然能选择了，为啥不选择含金量高的城市。
事件：6月19日，国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件”。会议提出明确改造标准和范围，由试点探索进而推广至全国；加强政府引导，配合住户，促进户内改造并带动相关消费；加快金融机构的入场，运用市场化的方式来吸引社会力量参加；改善老式小区的居住和生活质量，建立后续长效管理机制。
点评：旧改政策一出，更多的人都想到了那个刚猛有力，通过PSL等创新金融工具导入3万亿货币，启动一场楼市狂欢的棚改。然而实际上旧改与棚改存在本质上的区别，旧改属于小修小补，是在原有房子的基础上进行翻新优化来实现改善居住环境的目的，旧改的居民不会像棚改的居民一样被推入市场，不会产生新增需求，所谓的投资4万亿，也都是资金投入更换设备，而没有货币化的空间，不会造成货币集中投放的效果，没有货币的投放，就没有资本化的可能，自然也就对房价不会起到什么影响，对于楼市的影响也就不会那么显著。但是旧改的大面积开始，意味着棚改加速退出，对于三四线城市而言，楼市冷却的速度将会更快。
事件：黑龙江鹤岗因房价引发了大量关注，根据媒体报道，鹤岗部分二手房单价已经降至400元／平方米的“白菜价”，一套安置房只需1.9万元即可买到。
点评：此新闻一出，无数人幻想着流浪到鹤岗去买房，可真的有人去鹤岗抄底吗？答案当然是否定的，因为鹤岗的房子本身不值得购买，不管是投资还是居住环境。鹤岗作为煤炭资源枯竭城市，一直面临着经济转型，在人口外流的大背景下，鹤岗房地产市场需求不足，交易不活跃，无法支撑房价，房价有大幅回落很正常。除此以外，鹤岗房价的走低，跟棚改政策也存在密切关系，棚改解决了9万困难民众的住房问题，也增加了因拆迁分到多套房子居民的持房成本，对他们来说，房子多了实属累赘。在鹤岗，“房价只涨不跌”的楼市信仰，被彻底击碎。
事件：8月5日上午9点16左右，离岸美元兑人民币跌破7关口，最高报7.0392。同日9点32分左右，在岸人民币兑美元汇率也跌破7关口，最高报7.0262。直接戳破了7的底线，成为2008年金融危机之后的首次双双破七。
点评：实际这个预期在去年其实一直存在，但是真正来临的时候还是有那么点冲击，从实际意义来说6.9和7.1并无太大区别，但是可能是个人的心理防线而已，象征意义大于实际意义。长期以来，房价涨跌受到各方面综合因素影响，国际形势变化也是其中之一，此次双双破七，对境外借款的房企来说影响是最大，很多房地产企业都有美元债，由于国内融资困难，很多国内房企借美元，而人民币破7，将会有更高的偿还压力和还债成本，如果汇率一直处于高位，那么房企未来将面临更高的金融汇率风险，市场其实是在担忧外债的成本问题。房地产高杠杆、高周转背后从来都是高风险，对外来资金的过分依赖，也注定了房企潜在的高风险。
事件：中国人民银行发布公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（英文简称LPR）为定价基准加点形成。按照央行公布的标准，即首套房贷款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点（0.6%）。
点评：新政的实施标志着标着按揭款以贷款基准利率为标尺的时代彻底结束，在贷款基准利率4.90%的基础上上浮或者打折的情况消失不见，影响房贷利率的主要数值变成了LPR和加点。LPR根据市场需求变动，加点则和当地房地产市场情况，房贷违约情况，个人信用都有关系。在新的房贷利率定价机制下，利率调整无疑更加灵活，贷款定价方式调整，后续房贷利率自我调整空间的增大。不过如今放眼全国，稳字当头，此次的调整还是以稳定为第一要素，寄希望于房价大涨大跌也是不可能的。
事件：今年双十一，大批房地产开发商加入到这场盈利节节高的电商混战之中，其中“1元起拍”、“立减40万”等折扣，营销点出现在阿里拍卖、京东房产、苏宁易购等电商巨头推出的上万套特价房购买页面中，卖房的战场从线下扩大到了线上。
点评：房地产作为区域市场与电商平台的全国性市场产生碰撞，对于开发商来说多一条广告渠道，在双十一蹭一下热点，让更多的人看到自家的新房可能是其能产生的最大效果。网上卖房的最终逻辑还是抢夺网上流量，电商平台只是发挥引流作用，对于消费者来说商品房又不同于一般商品，实地去看还容易掉坑里，更别说网上看几张照片了，还是不贪便宜，不迷信网上，多去售楼部，多跑二手房中介吧。
事件：8月7日，乐伽公寓终于宣布“停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款”。乐伽公寓爆雷涉及的房东、租客在万人以上，涉及合肥、西安、南京、苏州、杭州、成都、重庆等7个城市。
点评：2016年长租公寓站上风口，资本涌入下涌现了一批公司，掀起了一场规模赛。仅仅两年多，长租公寓的命运犹如坐过山车，从“爆红”的风口急转直下，成为“爆雷”的风口，2019年7月至今长租公寓爆雷名单更新已至47家，实际估计更多。从“高光时刻”到“至暗时刻”，原因并不复杂，规模扩张过快，能力跟不上规模的扩张，但规模本身并不是一个问题，因为任何高市值的公司都是规模型的公司，关键是规模是否产生效益。疯狂扩张，成本倒挂，高买低卖，接踵而来的只有洗牌和关店潮。
事件：当下的楼市，阵阵寒意，房企“排队破产”已成为一种现象，据人民法院公告网数据显示，截止12月4日，房地产开发商的破产数量已经超过500家，远远超过过去几年的数量，创下了历史新高。此房地产破产名单中，多数为三四线城市的中小房企，也不乏一些知名度较高甚至跻身百强知名房企的身影。
点评：随着持续高压的房地产调控持续，市场的残酷正逐渐显现，房地产行业普遍繁荣的好时光正在远去，高周转、高杠杆、高负债，已经成为压死骆驼最后的稻草。去年万科“活下去”一语成谶，房企面临“活下去”的困境，求生成为大环境下房企唯一出路。对于中小企业来说，地不好拿、钱不好融，只能在激烈市场竞争中被市场淘汰，不过这也正在加剧行业洗牌分化，行业的集中度将越来越高，“杂、散、小”的房地产行业格局将有所改观。一个优胜劣汰的市场有助于地产行业的有序健康竞争，更有助于老百姓买到称心如意的好房子。
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